核心观点 - 中国住房租赁市场正经历深刻变革 中年家庭正成为重要的新兴租客群体 他们选择长期租房以追求生活灵活性与质量 而非背负房贷购置房产 这一趋势背后是住房观念的转变以及租赁市场日益成熟和规范[3][16] 租房人群结构变化 - 中国租房市场基本盘庞大 拥有约2.6亿租赁人口 2024年总体租赁住房套数为9100万套 其中个人租赁房源占比近九成[10] - “大龄租客”占比显著上升且趋势持续 在重点监测的40城中 租客平均年龄从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁[10] - 35岁以上租客占比在2024年达到37.2% 逼近四成 其中36-45岁租客占比达到24.6% 首次超过26-30岁年龄段[10][11] - 杭州市场数据印证此趋势 2025年杭州36岁以上租客占比达31.4% 同比上涨6.8个百分点 36-44岁租客占比达21% 同比增加4.8个百分点 并超过了25岁以下租客19.1%的占比[3][11] 租赁需求特征演变 - 家庭型租客增多 租赁成交户型呈现“小户型减 大户型增”趋势 2021-2024年重点40城租赁成交中 三居室、四居室及以上的大户型成交占比逐步增加[11] - 杭州市场四室房源租赁成交占比在2025年提升了0.9个百分点[11] - 客户开始认可品质型租赁 并看重户型设计、装修配置、公区打造和社区服务等 50平方米以上户型占比走高[12] 市场驱动因素：观念与经济理性 - 部分中年家庭将租房视为具备高性价比的长期居住方案 而非财力有限时的过渡选择[11] - 选择租房的核心动机包括：避免巨额首付和房贷压力 保持消费和生活的灵活性 以及应对职业变动的需要[7][8] - 晚婚晚育、晚婚不育等观念流行 导致居民首次置业年龄推迟 租赁需求周期延长[12] - 租客感受到租赁市场趋于成熟稳定 房东更珍惜长期稳定租客 甚至主动调减租金以避免房屋空置成本[7] 租赁市场供应与规范化发展 - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间） 惠及3000多万群众 扭转了此前租赁体验差、供应不足的局面[14] - 以上海为例 截至“十四五”期末累计建设筹措保障性租赁住房超60万套（间） 完成供应约40万套（间） 形成了多层次租赁住房供应体系[14][15] - 大量保障性租赁住房入市产生“鲶鱼效应” 2025年一线城市集中式长租公寓整体出租率超85% 部分城市超96% 但租金仍下跌 显示对整体租金体系产生冲击[15] - 高出租率与低租金并存被视为市场成熟化进程 租客租赁意愿周期显著延长 形成稳定市场需求[15] - 行业法规不断完善 《住房租赁条例》于2025年9月施行 填补了国家级行政法规空白 推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型[15]