商业不动产REITs试点进展与市场动态 - 自2025年12月31日正式试点启动至报道日（2月11日），沪深交易所共有12单商业不动产REITs申报和获得受理，其中沪市11单、深市1单 [2] - 目前2单处于申报状态，10单已获受理 [2] - 2026年1月底，证监会和交易所官网披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理 [5] 监管审核原则与导向 - 合规性是审核的根本要求，同时需考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求，平衡重大性和建设性，体现制度的包容性和适应性 [2] - 审核实践体现建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而是实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况 [2] - 对于存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求 [2] 项目推进的复杂性与挑战 - 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期较长，合规手续涉及范围广、办理程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续 [3] - 受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍 [3] - 项目推进需把握参与主体和底层资产合规、产品发行交易和底层资产运作治理合规、以及产品全环节信息披露与资金分配合规等多方面问题 [3][4] 对产业端（房地产行业）的意义与机会 - 商业不动产REITs被视为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利器 [5] - 为正处于转型探索中的房地产行业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，通过实现成熟资产的上市退出，促进企业从“开发商”向“资产管理者+服务商”转型 [5] - 为不动产市场提供“定价之锚”，其作为公开市场交易的标准化金融产品，二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，为广大投资者共同判断形成的公开信号，有助于解决国内商业不动产市场缺乏公开、透明、连续的市场化价格发现机制的问题 [5] - 为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于引导资本更有效地识别和配置优质资产 [6] 对投资端的意义与机会 - 在低利率环境持续的背景下，社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [6] - 商业不动产REITs具有高比例分红、与股债相关性较低的特性，可以匹配长期资金的投资需求 [6] - 国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显 [6]