文章核心观点 - 在2月28日以美国色列联合军事打击伊朗前，以迪拜和阿布扎比为代表的中东楼市正处于前所未有的强劲增长期，是全球新兴经济体中增长最快的房地产市场之一[3] - 战事给火热的楼市按下了暂停键，市场情绪复杂，“观望”与“抄底”心态并存，各方都在等待局势进一步明朗[4][12] - 尽管短期冲击和市场不确定性存在，但多数市场参与者认为迪拜作为“避险天堂”的核心优势（如零税、永久产权等）仍在，长期前景有待观察[16][17] 市场增长与过往表现 - 增长迅猛：2025年迪拜房地产总成交额达到6868亿迪拉姆（约1.297万亿人民币），同比增加31%[10] - 租金回报率高：阿布扎比租房成本高，且每年上涨20%到30%[5]；迪拜年租金回报率达到6%-8%[11] - 中国买家崛起：在迪拜楼市所有外国买家中，中国客户稳居前三，在阿布扎比位列第二[10]；2025年当地经纪人接待的中国考察客户同比增长了100%[10] 市场吸引力与驱动因素 - 政策优势：阿联酋为吸引外国投资者推出黄金签证计划，提供长期居留权[11]；当地没有利得税、所得税，买房可获长居签证[11] - 投资属性强：可用加密货币买房[11]；高端住宅稀缺，中小户型住宅也供不应求[11] - 城市基本面：迪拜GDP和外来人口每年持续增长[11]；阿布扎比居住环境舒适，社区生活便利[6] 买家群体特征演变 - 早期客户：2018-2019年，客户主要来自中国南方城市如广州、深圳，从事外贸、金融等行业，以30-40岁女性为主，偏爱总价100万迪拉姆的小户型投资[10] - 新进客户：2024年后，客户群体出现变化，包括更多企业老板、高管，以及从事新媒体、数字货币行业的年轻人士（约30岁上下），投资金额达数百万迪拉姆，且多为在全球核心城市进行投资的客户[10] - 国际买家：市场中有大量国际买家，例如在阿布扎比有众多俄罗斯人因俄乌战争影响而前来购房定居[15]；近期新开盘楼盘的主要买家为伊朗客户[15] 战事带来的短期影响与市场反应 - 活动暂停：战事导致原定于本月中旬的线下房产项目说明会被推迟[13]；部分客户持暂缓、观望态度[13] - 航班与生活影响：航班中断导致人员滞留[4][6]；当地公司开始让员工居家办公[13] - 市场交易状态：市场并未出现恐慌性抛售，大部分卖家拒绝大幅折价出售，买家压价尝试未成功[16]；在途交易尚未出现退单，但可能面临数周至数月延迟[15][17] - 复杂情绪：市场同时存在“观望”与寻求“捡漏房源”或“压价购入”的两种心态[4][13][15] 中长期观点与市场韧性 - 历史经验参考：有观点认为，每当周边国家发生战事，一旦局势平稳，阿联酋主要城市的房价往往会上涨[14]；周边越乱，阿联酋往往越受益[15] - 核心优势未变：迪拜作为“避险天堂”的核心优势仍在，包括零资本利得税、永久产权、极低犯罪率等，在不确定时期更显突出[17] - 观察期判断：业内人士认为需要4到6周的观察期来评估局势演变[16]；当前撤出的风险可能会高于留守[16]