核心观点 - 2026年开年，以深圳、上海为代表的核心城市二手房市场成交量率先回升，交易活跃度显著提升，释放积极信号，但市场整体仍处于“以价换量”阶段，呈现区域性修复和城市分化的特征，而非全面普涨 [2][3][9] 市场表现与数据 - 成交量显著回升：2026年1月，深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，为连续第3个月环比增长；2025年11月、12月环比增速分别为6.58%、10.49% [6] - 回暖态势扩散：2026年1月，上海二手商品房成交约2.28万套，环比增长约1.1%，同比增长约26.1%；杭州二手房成交量同比增长约20% [8] - 价格持续调整：2026年1月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，与上月持平，成交量回升但价格调整未改；百城二手房挂牌价格各能级普跌，二线城市同比跌11.32%承压最明显 [10][13] - 交易效率提升：深圳有高端住宅从带看到成交仅一周左右，买卖双方博弈缓和，预期差距缩小，谈判更易达成一致 [2][4] 市场特征与结构 - 需求结构变化：深圳某门店成交客户中，改善型需求占比达80%，刚需型占20%，投资客基本退出市场 [5] - 产品分化明显：刚需小户型成交活跃，远郊、大户型房源仍遇冷；上海近两月70%以上成交二手房为总价300万以内产品 [13] - 以价换量实质：深圳成交案例显示，955万元成交价较同小区历史高点已打5折，市场透明度高，业主定价趋于理性 [10] - 供给增长不一：2026年1月，百城二手房挂牌量新一线、二线城市同比分别增7.19%、7.47%，是供给增长主力 [13] 回暖动因分析 - 政策与市场共振：核心城市二手房率先企稳是优化限购限贷、打通“卖旧买新”链条、换房退税等政策与市场信心修复共同作用的结果 [14] - 存量市场特征：核心城市已进入存量市场阶段，二手房成交量远超新房，分流新房刚需客群；二手房价格调整后性价比凸显，部分核心区域小户型租售比超过2.5%甚至3%，具备资产配置属性 [13] - 业主心态转变：核心城市业主心态转变导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短，流通效率提升 [14] 后市展望与专家观点 - 市场拐点判断：有专家认为地产拐点可能在半年内出现，行业见底后将面临十年级别的回升周期；但亦有观点指出上半年难现明确市场拐点，本轮调整周期长，市场复苏需要更扎实的底层支撑 [16][17] - 政策预期：2026年作为“十五五”开局之年，预计政策将延续“稳市场、稳预期”方向，因城施策、供需两端精准发力；政策或集中于上半年释放以稳定预期和销售额 [16][17] - 市场分化趋势：2026年新房和二手房市场将进一步分化，核心城市仍以二手房为主导且延续以价换量趋势，新房成交量预计进一步萎缩，但核心区域高品质新房仍有结构性涨价机会 [16] - 关键观察期：一季度为关键期，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关键；核心城市房价止跌确立后，更多城市才有望跟进修复 [17]