港股REITs近期业绩表现 - 零售业环境疲软对多数港股REITs的收益造成拖累，领展房产基金在2025/2026财年上半年收益70.23亿港元，同比下降1.8%，物业收入净额51.78亿港元，同比下降3.4%，每基金单位分派126.88港仙，同比下降5.9%，管理层指出消费意欲疲弱及市场竞争加剧是主因[4] - 行业整体面临相似挑战，已披露业绩的REITs多数收益下滑，例如置富产业信托总收益同比下降3.7%，冠君产业信托租金收益同比下降9%，阳光房地产基金总收益同比下降4.8%[5] - 顺丰房托是业绩披露中唯一实现正增长的房托基金，其全年收益4.6亿港元，同比增长2%，物业收入净额3.84亿港元，同比增长6.2%，这得益于其由四项现代物流物业组成的特殊资产组合，展现出抗周期特性[6] 融资成本变化对业绩的影响 - 受益于香港银行同业拆息回落，港股REITs的融资成本普遍下降，成为支撑业绩的关键因素之一[6] - 越秀房产基金报告期内全年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点，期末融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元人民币[7] - 其他REITs融资成本亦显著下降，置富产业信托实际借贷成本降至3.5%，阳光房地产基金加权平均融资成本从4.2%降至3.5%，利息开支的节省有效抵销了物业收入净额的下滑[7] REITs纳入互联互通的进展与影响 - 自2024年4月中国证监会宣布将REITs纳入沪深港通机制以来，进程备受关注，香港财政司司长在2026年2月明确将争取尽快落实[9] - 目前共有11只REITs在港上市，合计市值1427亿港元，其中领展房产基金市值最高，为967亿港元，富豪产业信托市值最小，约11亿港元[9] - 纳入互联互通预计将增强港股REITs市场流动性并带来中长期估值重估，同时为偏好高股息资产的内地投资者提供具有吸引力的新选择[9] - 市场观点认为，此举有助于巩固香港国际金融中心地位，并借助内地庞大的投资者群体提高市场活跃度与流动性[10]