核心观点 - 3月楼市旺季来临，核心城市二手房市场率先回暖，成交量价齐升，新房市场呈现结构性复苏，高端改善需求表现突出，本轮“小阳春”预计将在核心城市迎来阶段性行情 [3] 核心城市二手房市场回暖 - 上海市场表现强劲：3月14日二手房单日网签量达1472套，创年内新高，仅次于2025年3月15日的1473套 [5] “沪七条”新政后，用户线上互动数据激增，主动发起微聊对数周环比上涨144.7%，留电用户数大增251.8% [6] 3月9日-15日整周成交7233套，创近五年最高周成交纪录，预计3月全月成交量保守估计2.7万套，有望冲击3万套 [6] - 北京市场热度回升：前两个月住宅网签量超2.3万套，高出近10年同期平均2000余套，3月前半个月累计网签量突破5700套，其中3月12日、16日网签套数均超800套 [6] 2月份二手住宅价格环比上涨0.3%，结束了此前连续10个月的负增长 [7] - 深圳市场活跃度提升：3月首周中介门店二手签约量环比上涨132%，创2025年3月底以来最高值，看房量达2024年10月中旬以来最高点，第二周看房量、签约量环比继续增长11%和33% [8] 成交周期显著缩短，从最少3个月缩短至一周，甚至出现半天成交的案例，非学区房成交占比达5成 [8] 成交量排名前20的楼盘中，超半数挂牌均价上涨 [8] - 广州市场成交反弹：3月9日-15日一周内，二手房成交量环比增长超35%，看房人数环比增长超12%，3月14-15日周末成交超500套，创近一个月新高 [9][10] - 全国市场整体向好：过去一周全国79个城市二手房交易总数达3.8万套，高于2024年（2.9万套）和2025年（3.1万套）“小阳春”期间最高周成交量，“小阳春”以来79城成交量同比增长29%，来访量增长10% [10] 新房市场结构性复苏 - 高端改善项目表现突出：上海浦东保利世博天悦项目3月首周成交额超2.9亿元，日均销售一套总价约5000万元的大平层 [12] 徐汇滨江安澜上海项目3月来访量环比2月提升400%，认购量环比提升600%，3月2日-8日以2390平方米（10套）成交面积位居上海榜首 [12] 广州海珠保利天奕项目“小阳春”单周成交20套，荔湾保利珠江天悦项目3月前两周成交环比提升200%，有客户单日购入2套455平方米大平层，成交额破亿 [12] - 刚需项目以价换量：广州花都区一刚需盘加推126套房源，开盘当天认购30套，去化率24%，开盘均价不足2万元/平方米，低于板块竞品及2023年2.8万元的价格 [13] 深圳宝安珺悦名都项目89平方米户型直降约80万-110万元，推动单日去化约50套 [13] - 房价数据传递积极信号：2月份一线城市新房价格环比由下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%，二、三线城市新房价格环比降幅均收窄0.1个百分点 [14] 一线城市房价止跌转平，打破连续多月单边下行态势，144平方米以上大户型价格表现突出，印证改善需求支撑 [14] - 市场展望：3月以来核心城市优质项目供应放量，有望带动销售阶段性修复，“小阳春”预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现 [15]