核心观点 - 行业在“十五五”开局首季释放多重企稳信号，市场信心正逐步修复，但复苏基础有待夯实，需供需两端协同发力以构建发展新模式 [1][4] 销售端表现 - 1—3月新建商品房销售面积同比下降10.4%，降幅比1—2月收窄3.1个百分点 [1] - 1—3月新建商品房销售额同比下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点 [1] - 销售面积和销售额降幅双双收窄，表明市场信心正逐步修复、交易活跃度正在回升 [1] - 一季度新房交易下跌受去年同期高基数及二手房市场活跃分流需求影响，同时新房供给持续向改善型需求倾斜也影响了整体成交规模 [1] 供给与库存 - 3月末全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1% [1] - 这是商品房待售面积自2021年7月以来首次同比下降，意味着房地产去库存取得明显进展，市场供求关系加快修复 [1] 价格与城市分化 - 3月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2% [2] - 3月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4% [2] - 70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有14个，比上月增加4个 [2] - 70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个 [2] 需求潜力与外部环境 - 新落户农民工、刚毕业大学生等新市民刚性住房需求有待持续释放 [2] - 城镇居民“以旧换新”“以小换大”的改善性住房需求依然旺盛 [2] - 一季度经济景气度回升，就业与居民收入稳步增长，为行业平稳健康发展提供了坚实宏观基础 [2] 政策支撑 - “十五五”规划纲要提出“因城施策优化房地产政策”，今年《政府工作报告》明确“着力稳定房地产市场” [3] - 年初各地密集出台优化公积金、购房补贴、保障安居等稳市场政策，政策效应持续释放，助力市场信心逐步修复 [3] 当前挑战与制约因素 - 置换链条存在“堵点”，改善型需求群体持有的老旧小区房源难以在合理周期内以预期价格成交，制约了置换需求的释放 [3] - 市场仍通过“以价换量”支撑成交，1—3月份新建商品房销售额跌幅（-16.7%）明显高于销售面积跌幅（-10.4%） [4] - 各地在售库存中，3年以上的批售产品仍占据一半左右的份额，这些产品面临激烈竞争，不得不以价换量，可持续发展的长效机制有待建立 [4]