文章核心观点 - 多家国际投行对中国房地产市场释放积极信号，普遍看好一线城市楼市的修复前景，市场情绪出现明显改善 [3] - 国际机构对中国房地产的判断正从谨慎转向结构性乐观，一线城市能否率先企稳将成为行业复苏的风向标 [7] 国际投行观点与市场判断 - 高盛核心观点：上海和深圳房地产市场有望在2025年底或2026年下半年触底，并预计两地房价将在2025年底至2028年底期间累计上涨约15% [3] - 高盛逻辑：香港房地产市场已率先复苏，上海、深圳在多项基本面上与香港具有相似性，或将复制其修复路径 [3] - 市场表现对比：自2025年4月以来，香港开发商股价平均上涨约65%，而内地开发商股价同期仍下跌约17% [3] - 历史估值与盈利：过往周期中，内地开发商平均市净率约为1.9倍，高于香港开发商的0.8倍；净资产收益率也显著领先（14% vs. 5%）[3] - 当前估值：本轮下行周期中，优质国有房企目前平均市净率仅为0.5倍，对应2026–2027年约5%的ROE；香港开发商同样约为0.5倍市净率，但ROE仅约为3% [4] - 市场情绪解读：当前数据意味着市场此前可能已经过度悲观，甚至低估了未来，也意味着市场面临反转机会 [5] 复苏驱动因素与领先城市分析 - 四大关键驱动因素：人口结构、收入水平、住房可负担性以及供给情况，上海和深圳表现最为突出 [5] - 租金与利率：上海和深圳租金回报率仍低于按揭利率，但二者利差已收窄至近十年来最低水平 [5] - 财富效应传导：类似香港市场，股市反弹带来的财富效应也可能逐步传导至房地产需求端 [5] - 复苏节奏判断：上海和深圳有望成为本轮房地产复苏的领头城市，并领先其他一线及二线城市约6至24个月实现企稳 [5] - 资源配置优势：2024至2025年间，上海和深圳已吸纳约60%的优质资源配置，占优质国有开发商土地储备的约30% [5] 其他国际机构观点 - 摩根大通观点：香港房地产市场的复苏正逐步外溢至中国主要城市，中国股市反弹所带来的延后财富效应正在提振住房需求 [6] - 市场转折点判断：在中国楼市经历5年的调整之后，可能正接近一个转折点，2026年3月份房地产市场已经出现初步复苏迹象 [6] - 股市驱动因素：中国股市如果要表现优于其他新兴市场，房地产市场回温可能是其中一项主要驱动因素 [6] - 瑞银证券观点：自2025年末以来，北京、上海等地陆续推出限购放松及补贴政策，政策方向已发生明显转变，一线城市未来仍存在进一步松绑空间 [6]