地块交易与项目概况 - 深圳市润圳房地产有限公司（华润置地）以70.45亿元人民币的底价，竞得龙岗区龙城街道G01046-0106宗地[1] - 该地块起始价70.45亿元，是深圳今年以来挂牌总价最高的地块[1][4] - 地块土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米，成交综合楼面价为14776元/平方米[4][7] 地块历史与规划变更 - 该地块原由世茂股份于2017年12月以239亿元竞得，原规划为包含近700米高摩天大楼的“深港国际中心”大型综合体，总投资计划达500亿元[1] - 世茂股份出现债务违约后，项目停滞，地块经司法拍卖流拍后，最终由债权人中信信托以104.35亿元抵债获得，后于2025年9月由龙岗区国资委以68亿元收储[4] - 重新出让后，地块规划发生重大调整：用地性质变为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅建筑面积大幅提升至30.56万平方米，占总建筑面积的64%，商业用地缩减至14.35万平方米[1][7] - 规划容积率从原项目的约4.17大幅降低至3.26[7] 交易结构与开发模式创新 - 出让条件引入了“分宗开发、分期建设”模式，允许竞得人将地块分宗开发[7] - 住宅部分可在1年内开工、4年内竣工，集中商业及酒店部分可在2.5年内开工、6年内竣工，允许优先开发住宅以快速回笼资金[7] - 该模式旨在缓解开发商的前期资金压力[7] 项目盘活机制与行业借鉴 - 该项目的成功出让被视为深圳应用“清调供”政策盘活存量烂尾资产的标杆案例[7] - “清调供”机制包含三个关键环节：清理历史遗留问题、调整规划指标与实施主体、通过公开招商重新确定实施主体[8] - 通过降低起拍价、容积率，并增加住宅可售部分，以契合片区刚需集中的市场特点，避免商办过剩及对开发商资金的过度占用[8] - 该策略为全国其他类似大体量商办项目提供了重要借鉴，但需注意若片区住宅供应已过剩、竞争激烈，则不宜简单照搬，而应弥补公共配套短板以促进库存去化[8] 地块区位与市场环境 - 地块位于龙岗核心商务区，片区配套成熟，拥有大运中心、龙城公园、星河Cocopark、华润大运天地等商业设施，以及香港中文大学（深圳）等教育资源，是深圳新的宜居片区[6] - 业内人士认为，在当前市场去化速度明显下降的背景下，有实力、有意愿以70.45亿元起拍价拿地的企业可能较少[4]