文章核心观点 香港楼市自2024年2月底全面“撤辣”后全面复苏，内地买家成为推动市场量价齐升的关键力量，其需求主要集中于教育、自住及投资，开发商销售策略转向溢价，市场呈现供不应求态势 [1][2][4][8][9][12][13] 内地买家需求与行为分析 - “五一”期间香港新盘售楼处人满为患，大量讲普通话的内地买家到场，购房者反映看中房源被迅速抢购，决策时间极短 [1] - 内地买家赴港置业主要动机包括：为子女获取香港学籍满足入学要求、通过专才/优才计划“转租为买”降低居住成本、以及纯粹的投资需求 [1][5] - 2026年第一季度，内地买家在港买房成交近3900宗，同比上升逾50%，成交金额突破400亿港元，同比大幅上升逾90% [4] - 内地买家月度成交量已连续13个月维持在逾千宗水平，创有纪录以来最长连续期 [5] - 2025年香港私人住宅市场中，约四分之一的买家以普通话拼音登记，涉及近1.4万宗交易，金额达1410亿港元，双双创历史新高；新房市场内地买家成交金额占比接近60% [5] - 在部分中小型开发商项目中，以普通话拼音登记的内地买家占比甚至可达70% [5] 投资需求与市场表现 - 投资需求驱动下，内地“大手客”活跃，2026年首季全港新盘录得265宗“大手客”入市个案，创2008年以来同期新高，涉及695伙单位，总成交金额71.3亿港元，占整体一手登记量一成以上，平均入市门槛高达2691万港元 [6] - 投资者策略灵活，短期可转手获利，长期则持有收租 [6] - 香港房产被视作资产配置的重要部分，其流通性和透明市场规则受青睐，同时“供平过租”（月供低于租金）的楼盘占比超过60%，为投资者提供正向现金流 [6][7] - 中原城市租金指数CRI连续4个月上涨，累计升幅1.66%，连续两个月创历史新高，租金已连续5个季度上涨 [7] 香港楼市整体表现 - 2026年第一季度香港整体物业注册量达23292宗，同比大幅上升约46.4%，创13年同期新高 [9] - 一手私宅成交量录得6291宗，同比急升43.8%，创自2013年实施一手销售条例以来的同期新高 [9][10] - 2026年3月私人住宅售价指数报312.8点，按月升1.39%，连升10个月，创逾两年新高；首季楼价累计上升4.4% [10] - 市场预期乐观，摩根士丹利将2026年香港楼价预测升幅由10%上调至12%，报告指出年初至5月住宅楼价已累计上涨7.7% [10] 开发商策略与市场供应 - 市场火热带动开发商销售策略转变，从折扣促销转向按市价甚至溢价销售 [12][13][15] - 例如恒基兆业红磡项目加推单位平均呎价较首批高出约4.57% [15] - 截至3月底，香港累积货尾量约17589套，创近3年以来的次低，较2025年1月高位约23121套急跌近24% [14] - 报告预测2026年私人住宅落成量约16700伙，2027年减至约15400伙，均低于近年平均水平 [15] - 部分发展商因存货量仍多，仅轻微调升价格；但存货所剩无几的项目则会大幅提价 [15] 市场情绪与购房挑战 - 楼价自高位回落后已累计反弹约10%，“追涨”心态渐起，本地业主换购需求进一步带动成交量 [13] - 多个新盘开盘即售罄，如港岛南项目单日吸金50亿港元，八日内销售超100亿港元；红磡项目首批及次批单位均迅速售罄 [13] - 购房者心态从观望转向坚决，担心价格进一步上浮而选择尽早入市 [13] - 普通买家“上车”难度增加，新房抽签中“大手客”占优，二手房市场则出现卖方反价、封盘情况 [16]