核心观点 - 中东局势爆发后，迪拜房地产市场成交量显著收缩，但价格保持坚挺，市场情绪在短暂恐慌后企稳，机构认为这是一次“挤泡沫”和价值回归的过程 [3] - 市场交易量在冲突后快速探底，但未引发抛售潮，项目交付进度保持稳定，显示出市场韧性 [4][5][6][7] - 市场正从过去五年的爆发式增长转向更为平衡和理性的成熟阶段，未来表现将更取决于具体地段和物业品质 [9][10][11] 市场表现与数据 - 成交量与销售额：2026年第二季度住宅成交量超过3.8万笔，比一年前历史最高点下降近三分之一；同期销售总额下降近40%，降至1104亿阿联酋迪拉姆 [3] - 价格走势：2026年第二季度住宅每平方英尺平均价格保持6.5%的同比增长，呈现“成交缩量、价格坚挺”现象 [3] - 月度交易波动：以2月底冲突为界，前两个月月均成交约17194宗，后四个月月均成交降至约12875宗，环比降幅约25% [5] - 现房市场冲击：4月现房成交量环比下降4%，5月降幅扩大至19%，为疫情以来最大同比降幅；3、4月现房交易量较1、2月平均水平下滑约51% [5] - 历史对比：2026年上半年业绩创历史同期第二高水平 [6] 市场结构与买方行为 - 期房主导：期房市场占据2026年第二季度销售量的75%和销售额的73% [10] - 恐慌消退：初期买家出现恐慌，但最终无客户落实退房申请，因项目持续交付且投资安全未受实质影响 [3] - 退市机制：市场保留合规解约通道，但程序严格，开发商有权扣留房价25%至40%作为违约金，退款流程需4至8周 [6] 项目交付与供应链韧性 - 交付进度稳定：绝大多数原定于2026年和2027年交付的住宅项目按计划推进 [7] - 施工进度：原计划2026年第二季度交付的约2.96万套房源中，约61%的房源施工进度已达到或超过80% [8] - 头部开发商表现：仅达马克地产一家，2026年上半年就在迪拜交付了8800套住宅，并授出价值100亿迪拉姆的新建筑合同 [8] - 供应链应对：核心建材（混凝土、钢材等）本地化生产，成本受外部局势影响小；依赖进口物资（电梯、机电组件等）成本上涨约20%至25%，成本压力主要由建筑承包商消化；建材供应链已改道通过阿曼、沙特及阿联酋东海岸港口进行陆运和转运，绕过霍尔木兹海峡及高昂战争保险费 [8] 市场趋势与未来展望 - 历史增长：2020年至2025年间，迪拜房地产销售总额增长866%，每平方英尺价格几乎翻番 [9] - 市场转型：市场从过去五年的狂热暴涨转向“去泡沫化”和价值回归，正回归常态而非全面回调 [9] - 开发商行为：开发商急剧缩减新项目推介，2026年第一季度至第二季度期间期房开工量下降约90%；3月迪拜土地交易量环比暴跌56.5%，但在建项目施工和交付未受实质影响 [9] - 市场再平衡：预计期房与二手房市场将重新平衡，随着项目集中交付，二手房交易将开始追赶期房 [10] - 未来特征：市场进入“稳步推进、机会分化”期，交易活动趋于温和，交付量居高不下，买家行为日益审慎，价格总体上可能保持稳健 [9][11] - 投资回报：截至2026年7月，迪拜住宅平均毛租金收益率保持在6.58%高位；未来资本回报将更温和，市场表现更取决于具体地段和物业品质 [11]