2025年中国内地及北京房地产大宗交易市场 - 2025年中国内地房地产大宗交易总成交规模为1448亿元 [1] - 2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势 [1] - 市场买方结构重塑，自用型买家崛起 [1] 公募REITs试点政策重大扩容 - 2025年，中国证监会与国家发改委发布政策，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入公募REITs试点范围 [1] - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段 [1] - 政策为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [1] - 政策向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力 [1] 不动产行业模式与能力转型 - 市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显 [1] - 房地产行业大规模增量扩张的时代已经结束，存量提质增效的新阶段已然开启 [2] - 行业未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等多元赛道 [2] - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁 [2] 2025年北京零售市场发展 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间 [2] - 消费者愈发注重消费体验与文化内涵的深度融合 [2] - 以文化基因赋能商业、以场景创新突破瓶颈，构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键 [2]

行业核心观点 - 中国房地产行业正从依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级及租赁市场的规范发展等多元赛道 [1] - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段，为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，并为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [1] - 2026年，扩大内需、提振消费仍将是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手 [4] 写字楼市场 - 2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战，业主需持续提升核心竞争力以在市场重围中实现突破 [4] - 市场投资逻辑正从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定，实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，为核心资产注入了稳定流动性与运营确定性 [6] 商业零售市场 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间，同时多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了市场的提质升级 [5] - 2025年北京商业零售市场呈现三大特征：商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，文化与IP运营升级为全球化、矩阵化布局，多元资本介入推动运营理念从“流量导向”向“长期主义经营”转变 [5] 资本市场与大宗交易 - 2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势，自用型买家的崛起重塑了市场买方结构 [6] - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁 [6] - 资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑 [5]

2025年中国内地房地产大宗交易市场与REITs发展 - 2025年中国内地房地产大宗交易总成交规模为1448亿元 [1] - 2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势 [1] - 市场买方结构重塑，自用型买家崛起 [1] 公募REITs试点政策扩容与影响 - 2025年，中国证监会与国家发改委发布政策，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入公募REITs试点范围 [1] - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段 [1] - 政策为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [1] - 政策向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力 [1] 行业模式转型与未来增长点 - 市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显 [1] - 随着政策扩容至写字楼和酒店、扩募机制常态化，REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台 [2] - 房地产行业大规模增量扩张时代已经结束，存量提质增效的新阶段已然开启 [2] - 行业未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等多元赛道 [2] 北京零售市场发展动态 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间 [2] - 消费者愈发注重消费体验与文化内涵的深度融合 [2] - 以文化基因赋能商业、以场景创新突破瓶颈，构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键 [2]

北京零售市场发展特征与趋势 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间 [1] - 多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了北京零售市场的提质升级 [1] - 构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键 [1] - 消费者愈发注重消费体验与文化内涵的深度融合 [1] - 商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，实现与北京本土文化的深度绑定 [1] - 文化及IP运营从单一符号传播，升级为全球化、矩阵化布局 [1] - 多元资本介入推动商业运营理念，从“流量导向”向“长期主义经营”转变 [1] 中国不动产金融化与REITs市场动态 - 资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑 [2] - 公募REITs正式拓展至写字楼、酒店赛道，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段 [2] - REITs试点范围扩容为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道 [2] - 为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [2] - 向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力 [2] - 市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争 [2] - 专业服务与价值运营的重要性愈发凸显 [2]

行业政策与市场阶段 - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产 标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段[1] - 政策突破为存量资产盘活提供了标准化 市场化的退出通道 为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择[1] - 市场正从单纯依赖开发销售的模式 加速转向“投 融 管 退”全周期能力的竞争[1] - 中国城市房地产大规模增量扩张的时代已经结束 存量提质增效的新阶段已然开启[1] 市场趋势与核心观点 - 2026年 扩大内需 提振消费仍是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手[2] - 房地产行业的未来增长 更多来自存量资产的精细化运营 物业服务的品质升级 租赁市场的规范发展等多元赛道[1] - 2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战 如何持续提升核心竞争力是重要课题[2] - 构建可穿越周期的商业生态 将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键[2] 细分市场动态 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业 为市场新增超110万平方米优质零售空间[2] - 多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相 有效推动了北京零售市场的提质升级[2] - 2025年实体企业基于长期办公 产业落地等自用需求入场 标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定[4] REITs市场发展 - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台 为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁[4] - 戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》 资本化率作为不动产核心定价锚点 其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑[3] - 随着公募REITs正式拓展至写字楼 酒店赛道 以资本化率这一核心指标为行业锚定发展方向 助力商业不动产价值挖掘[3]

中国房地产市场潜力与结构分析 - 中国房地产市场仍有巨大潜力 其房地产增加值占GDP比重为6.3% 远低于美国的12.2% 在全球十大经济体中处于中下偏低水平[1] - 中美房地产行业结构差异显著 美国房地产增加值达3.5万亿美元 其中房地产出租占比约77% 中国房地产增加值为1.2万亿美元 其中房地产开发经营占比50%以上[2] - 市场正从依赖开发销售的模式 加速转向“投、融、管、退”全周期能力竞争 发展空间巨大[2] 公募REITs政策突破与市场发展 - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产 标志着中国不动产金融化进入全新阶段[1] - 2025年12月31日证监会正式发布公告 将写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs试点 并建立“1+3+N”制度体系 审核效率提升 受理至首次反馈时间从30个工作日缩短至20个工作日[2] - 上交所同步修订规则 完善全流程规范 并将扩募间隔期缩短至6个月[2] - 截至2025年末 境内公募REITs市场总发行产品数量达79单 总发行规模突破2100亿元 2025年新发行及扩募合计募资473.35亿元 市场规模稳居亚洲第一、全球第二[3] - 商业类REITs表现亮眼 华夏中海商业REIT曾创下320倍的超额认购纪录[3] - 2026年初公募REITs二级市场迎来“四连阳” 中证REITs指数环比上涨1.86% 市场活跃度持续提升[3] 行业研究聚焦与资本化率 - 戴德梁行发布《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》 资本化率作为不动产核心定价锚点 直接反映行业信心与投资逻辑[3] - 随着公募REITs拓展至写字楼、酒店赛道 跟踪核心业态资本化率变动有助于锚定发展方向 完善多层次REITs市场价值体系[3] 2026年宏观经济与区域市场展望 - 2026年作为“十五五”规划开局之年 经济发展以稳健为主基调 “跨周期调节”将兼顾当前与长远 扩大内需、提振消费仍是拉动经济增长核心抓手[4] - 2026年北京写字楼市场仍面临多重挑战 提升核心竞争力、实现市场突围是业主重要课题[4] - 2025年北京零售市场新增110万平方米优质空间 老旧项目升级改造成效显著 市场呈现商业空间向“城市客厅”转型、IP运营矩阵化、资本理念长期化三大特征[4] - 未来以文化赋能商业、场景创新突破瓶颈将成为商业市场韧性增长的关键[4]