2025.09. 02 贝森特透露特朗普政府欲救房地产市场 本文字数：1644，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 后歆桐 图源 | 新华社 当地时间1日，美国财政部长贝森特透露，特朗普政府计划在未来几周采取新措施应对美国日益严峻 的住房可负担性危机。 特朗普政府想着刺激房地产市场，而更多美国人则想着借再融资交易，从房产中套现还债。根据ICE mortgage technology的数据，美国房地产市场萧条，叠加美国长期高通胀高个人负债情况，使得拥 有房产的美国人中进行套现再融资交易的比例，在二季度增加至所有再融资的59%，套取的现金主 要被用来还债。 贝森特称，特朗普政府正在认真考虑在今年秋季宣布全国住房紧急状态，以应对美国房价上涨和供应 减少的问题。"我们正在努力找出能做什么，我们可能在秋季宣布全国住房紧急状态。贝森特强调了 局势的紧迫性，并将其描述为"需要全员参与"的挑战。他还透露，政府官员还在研究简化许可和鼓励 标准化地方建筑和区划法规的方法，以促进建筑业的发展，以增加住房供应，降低高成本。 当前，美国住房市场挑战不容小觑。前几年的危机导致住房领域金融两极分化，推高了租金成本，也 使得潜在购房者和 ...

绕过冗长立法程序救美国房地产市场，可行吗？ 当前，美国住房市场挑战不容小觑。前几年的危机导致住房领域金融两极分化，推高了租金成本，也使得潜在购 房者和新购房者面临更高的抵押贷款利率。在近期施压美联储尽快降息时，特朗普和贝森特都抨击美联储迟迟不 肯降息，导致利率持续高企，不仅增加了政府的融资成本，也损害了美国房地产市场。贝森特此次再次表态，租 金现在正在下降，预计一旦利率开始下降，房地产交易和房屋销售就会回升。 贝森特周一也明确表示，将住房可负担性定性为共和党2026年中期选举竞选纲领的"关键支柱"。 美国房主更热衷于套现还债 当地时间1日，美国财政部长贝森特透露，特朗普政府计划在未来几周采取新措施应对美国日益严峻的住房可负担 性危机。 特朗普政府想着刺激房地产市场，而更多美国人则想着借再融资交易，从房产中套现还债。根据ICE mortgage technology的数据，美国房地产市场萧条，叠加美国长期高通胀高个人负债情况，使得拥有房产的美国人中进行套 现再融资交易的比例，在二季度增加至所有再融资的59%，套取的现金主要被用来还债。 贝森特透露特朗普政府欲救房地产市场 贝森特称，特朗普政府正在认真考虑在今年秋 ...

住房可负担性危机背景 - 美国住房供应短缺450万套导致供需长期不平衡 [1][5] - 住房均价达35.5万美元同比上涨2.7% 涨幅超过工资增速 [5] - 抵押贷款利率处于20年最高水平抑制首套房购买需求 [5] 房价与成本结构 - 加州独立屋中位数房价超过90万美元 达全美平均水平两倍 [1] - 建筑材料成本上涨受关税政策影响可能进一步推高建筑成本 [2] - 全美租房价格年度涨幅从3%升至6.5% 部分城市比疫情前高50% [5] 政策应对措施 - 政府考虑将地方建筑和分区规范标准化以降低住房过户费 [1] - 特朗普政府拟宣布全国住房紧急状态并推动联邦土地开发 [1][5] - 民主党提案包括为建筑方提供税收抵免及2.5万美元购房补贴 [5] 家庭财务影响 - 超过4200万户美国家庭将收入30%以上用于住房 较疫情前增加490万户 [5] - 住房可负担性问题成为2026年中期选举关键政治议题 [1][5]

美国财政部长贝森特透露特朗普政府可能宣布全国住房紧急状态，这一举措既是对美国当前住房危机的 回应，也为共和党中期选举布局。 "我们正在努力找出能做什么，我们不想干涉州、县和市政府的事务。我们可能在秋季宣布全国住房紧 急状态。" 近日，贝森特在接受《华盛顿观察家报》采访时透露，特朗普政府正在认真考虑在今年秋季宣布全国住 房紧急状态，以应对日益严峻的住房可负担性危机。 当前，美国住房市场的挑战不容小觑。前几年新冠疫情的爆发不仅加剧了住房领域的金融两极分化，推 高了租金成本，也使得潜在购房者和新购房者面临更高的抵押贷款利率。在今年的执政期间，特朗普也 曾多次猛烈抨击美联储，认为高利率不仅增加了政府的融资成本，也对住房市场造成了损害。 值得注意的是，特朗普在过去曾多次利用紧急声明来避免将立法提交国会批准。例如，他曾援引紧急法 案来实施关税制度。这表明，宣布全国住房紧急状态，可能成为特朗普政府绕过冗长立法程序，迅速采 取行动的策略。 为中期选举铺路？ 报道称，贝森特明确将住房可负担性定义为共和党2026年中期选举竞选纲领的"关键支柱"。尽管未具体 说明特朗普可能采取的具体行动，但他透露美国政府官员正在直接研究标准化地方 ...

美国住宅建筑市场现状 - 七月份新屋开工数意外增长百分之五点二 折合成年率达到一百四十三万套 创五个月来最高点 超过所有经济学家预期 [1] - 多户住宅开工数增长近百分之十 达折合年率四十八点九万套 创二零二三年中期以来最快建设速度 [3] - 单户住宅开工数增长百分之二点八 达折合年率六十三点九万套 [3] 建筑商态度与市场矛盾 - 建筑商对市场前景持谨慎态度 因抵押贷款利率翻倍增长导致地产市场流动性降低 [3] - 七月建筑许可下降百分之二点八 至折合年率一百三十五万套 创五年最低水平 [3] - 单户住宅建筑许可自二月以来首次攀升 多户型住宅许可则呈现下降趋势 [3] 对经济的影响与需求变化 - 新屋开工数据是预测第三季度国内生产总值的关键指标之一 [6] - 多户住宅建设激增反映住房affordability危机深化 更多家庭转向租赁或购买价格较低的多户住宅 [6] - 需求结构变化正在重塑美国住宅建筑市场格局 [6] 未来挑战与关键因素 - 劳动力成本上升 土地供应限制 宏观经济环境不确定构成重大挑战 [8] - 建筑商将选择性启动新项目 重点关注需求稳定 回报有保障的领域 [8] - 未来市场表现很大程度上取决于抵押贷款利率走势 [8]

黄金期货行情 - 黄金期货当前交投于766 86元/克附近 暂报769 58元/克 跌幅0 46% 最高触及772 44元/克 最低下探766 86元/克 短线偏向震荡走势 [1] - 沪金期货关键阻力位区间为794元/克至840元/克 重要支撑位区间位于766元/克至815元/克 [3] - 国内黄金市场延续弱势格局 沪金徘徊在770附近 融通金收于765上下 目标价位设定为790 [3] 摩根大通与政府关系 - 摩根大通CEO杰米·戴蒙两个月内两赴白宫 与特朗普政府讨论关税、监管及楼市等要务 财长贝森特与商务部长卢特尼克列席 显示政策协同意图 [2] - 四月关税风波中戴蒙预警贸易战或致衰退 促特朗普暂缓加征计划 后续对部分关税的支持为双方缔造共识窗口 [2] 美国经济数据 - 二季度GDP增长3% 企业抢运存货贡献显著 美欧汽车关税妥协有望助推三季度增速再升0 5个百分点 [2] - 私人消费增速骤降至1 2% 为2022年以来最低 暴露内需疲软本质 [2] - 联邦债务突破36万亿美元 占GDP比重达126% 赤字扩张正侵蚀美元信用基石 [2] 住房市场与货币政策 - 戴蒙指出住房可负担性危机 高利率严重制约放贷空间 非裔与白人拥房率鸿沟达29% 放宽房贷标准恐重蹈次贷覆辙 [2] - 特朗普酝酿提名贝森特或哈塞特执掌美联储 二人皆倡弱美元路线 宽松货币政策或短暂提振风险资产 但终将动摇美元霸权根基 [2]

住房可负担性危机 - 自2019年以来墨尔本租金每年上涨7800澳元，而工资几乎停滞不前，导致住房可负担性危机加剧，中等收入群体也受到影响 [1] - 全澳普通家庭目前仅能负担36%的挂牌房源，租房可负担性跌至有记录以来最差水平 [3] - 年轻租房者(15-24岁家庭)仅能负担19%的房源，年收入7万澳元的低收入群体可负担房源比例骤降至2% [6] 区域租金变化 - 截至5月的三个月里，墨尔本126个区租金下跌，227个区租金持平，但租房者尚未感受到实质性缓解 [6] - 租金下跌区域包括Doncaster East、Cranbourne、Hillside和Tarneit等外围和中环区域 [6] - 租房者被挤出Fitzroy和Northcote等传统市中心区域，转向Glenroy、Oak Park和Reservoir等北区寻求更实惠房源 [8] 租房市场现状 - 房源带看吸引大量人群排队，租房者为脱颖而出采取各种策略，如精心打扮和主动攀谈 [8] - 合租申请激增，三四个朋友组队申请房源已成为常态而非备选方案 [8] - 尽管投资者活动回升且租金增长放缓，但租户压力不会立即消失，除非大幅增加住房建设 [8] 专家观点 - PropTrack高级经济学家Anne Flaherty表示维州仍是租房者最能负担得起的州，但租房者处境依然艰难 [3] - Flaherty认为租赁危机高峰期已过，但住房可负担性问题将持续紧张 [8] - 越来越多的年轻人被迫长期与父母同住，主要原因是无力承担独立租房成本 [6]

美国住宅市场周期分析 - 美国住宅市场自2022年以来已完成一个小周期，2025年可能迎来周期转折，但具体形式尚不确定 [1] - 当前市场处于"高价格、低成交"的类滞胀状态已持续两年，利率下行未实现且降息预期降低 [3] - 若房贷利率长期高于存量贷款利率，将打破过去40年利率下行通道的范式，需关注资产价格调整 [3] 资产价格趋势 - 若美国经济走弱，房价可能出现负向调整，但大幅调整概率较低 [4] - 2020年以来累计实际房价涨幅超25%，与收入水平脱节，存在"可负担性危机"，类似2006年情况 [4] - 当前住房市场供需紧平衡，居民和企业杠杆率不高，供给短缺支撑价格 [4] 供需格局 - 美国住房潜在需求约215-455万套，基于1.32亿家庭户数和1.47亿住房存量测算 [14] - 2024年末新房及二手房库存合计163万套，去化月数约4个月，低于常规5-6个月水平 [15] - 二手房供给释放缓慢，因超半数存量房贷利率≤4%，且80%为≥15年固定利率贷款 [16] 2024年市场表现 - 新房价格同比下滑0.8%至41.5万美元，二手房价格上涨5.9%至40.9万美元 [6] - 2024年新房销量69万套（+3%），二手房销量367万套（-0.1%），与2023年持平 [6] - 30年固定房贷利率年末回升至6.85%，仅同比降76bp，可负担性指数仅提升0.2至100.7 [6] 2025年展望 - 基准情形下销量或温和增长，降息传导至房贷利率存在不确定性 [20] - 若30年房贷利率降至5.5%，美国家庭中位数收入可负担中位数房价 [19] - 关税政策可能使新房建筑成本增加7,500-10,000美元，影响10万购房者决策 [19] 住宅产业链投资机会 - 建筑产品、分销商、家装零售板块当前市盈率21.5x/21.0x/24.7x，低于历史中枢 [26] - 开发商市盈率7.7x接近负一倍标准差，2025年预期净利润同比-8.1% [26][27] - 二手房销量增长或带动翻新改造市场，35%自有房屋年龄≥53年支撑长期需求 [27] - 房产中介受益于二手房供给释放，但佣金率下降可能制约收入 [28]