公司动态 - 茂业商业股份有限公司宣布启动商业不动产公募REITs的申报发行工作 [1] - 本次公募REITs的底层资产为成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心的部分楼宇 [1] - 底层资产由茂业商业全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司共同持有 [1] 产品信息 - 产品拟定名称为华夏茂业封闭式商业不动产证券投资基金 [1] - 产品将在上海证券交易所发行 [1] - 基金管理人为华夏基金 [1] - 专项计划管理人和财务顾问由中信证券担任 [1] 战略与财务影响 - 发行公募REITs预计将增加公司净利润 [1] - 作为权益型融资工具 能够有效盘活存量资产并挖掘成熟商业物业的内在价值 [1] - 此举旨在优化公司资本结构 改善财务状况 并降低财务杠杆率 [1]

核心观点 - 茂业商业计划以成都茂业中心部分楼宇为底层资产 开展商业不动产公募REITs的申报发行工作 并拟战略配售该REITs基金份额的34% [1] - 此举旨在盘活存量资产 拓宽融资渠道 优化资本结构 改善财务状况并降低财务杠杆率 [1] 交易结构 - 底层资产为成商控股及关联方崇德投资持有的位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 最终以监管审批为准 [1] - 发行主体为茂业商业的全资子公司成商集团控股有限公司 [1] - 茂业商业及其关联方拟共同参与REITs份额的战略配售 认购比例占本次基金份额发售数量的34% 最终认购数额待定 [1] 战略与财务影响 - 开展商业不动产公募REITs可有效盘活公司存量资产 [1] - 借助此类金融创新产品 公司能够撬动社会资本参与新项目的投资建设 [1] - 作为权益型融资工具 公募REITs有助于挖掘成熟商业物业的内在价值 [1] - 该举措将进一步拓宽公司融资渠道 [1] - 预计将优化公司资本结构 改善财务状况 降低财务杠杆率 [1]

公司资产运作与融资计划 - 茂业国际旗下A股子公司茂业商业拟以全资子公司成商控股及关联方崇德投资持有的成都高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇作为底层资产 开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 茂业商业和关联方拟共同参与该REITs的战略配售 计划认购占本次基金份额发售数量34%的份额 [1] - 该REITs为权益型融资工具 旨在挖掘成熟商业物业的内在价值 优化公司资本结构 改善财务状况 降低财务杠杆率 [1] 交易目的与潜在影响 - 开展商业不动产公募REITs可有效盘活公司存量资产 [1] - 借助此类金融创新产品 公司能够撬动社会资本参与新项目的投资建设 进一步拓宽融资渠道 [1]

公司核心动态 - 茂业商业董事会于2026年1月22日审议通过开展商业不动产公募REITs申报发行工作的议案 [1] - 拟发行产品名为华夏茂业封闭式商业不动产证券投资基金 发行场所为上交所 产品期限约20年 [1] - 公司和关联方拟战略配售34%的基金份额 构成关联交易 但不构成重大资产重组 该议案需提交股东大会审议 [1] 底层资产与交易结构 - 底层资产为全资子公司成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 发行若完成 预计将增加公司净利润 并有助于盘活存量资产、优化资本结构 [1] 项目潜在影响与风险 - 项目面临税负和发行风险 [1]

核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被视作市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下有望实现稳健发展 [1][3] 2025年市场表现总结 - **需求与吸纳**：2025年市场需求复苏缓慢但逐季递增 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - **供应与存量**：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至年底甲级写字楼市场存量增至1,996万平方米 [2] - **租金走势**：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - **市场流动性**：2025年第四季度市场流动性继续温和修复 甲级与乙级项目租金差距缩小促使升级需求持续释放 [1] - **季度信号**：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 但净吸纳量环比增长9.3% 释放出需求端改善的积极信号 [1] 2025年行业需求结构 - **TMT行业**：需求占比达20% 超越金融业位居首位 主要增量来自游戏、电商及人工智能企业 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - **金融业**：需求占比19% 位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - **消费品行业**：需求占比13% 位居第三 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴消费品类企业有明显扩张趋势 [2] - **专业服务业**：需求占比11% 排名第四 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - **第三方办公**：需求占比6% 排名第五 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - **供应压力缓解**：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年新增供应逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更为温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - **政策与金融创新**：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供了关键的流动性支持 [2][3] - **科技产业机遇**：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - **市场前景**：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]

公司动态 - 武商集团于1月14日在互动平台回应投资者提问 [1] - 公司已启动商业不动产公募REITs的专项研究工作 [1] - 公司正在对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 [1] - 公司正在审慎论证相关方案的必要性、可行性及发行路径 [1]