土地市场整体表现 - 第9周（2026年3月2日-8日）重点城市监测范围内土地成交建筑面积361万平方米，环比大幅增长126%，成交金额202亿元，环比下降24% [1][3] - 本周土地市场平均溢价率为6.2%，虽较前一周明显回落，但仍显著高于2026年春节前的平均水平 [1][3] - 土地供应建筑面积为444.6万平方米，环比增长57% [2] 核心城市高溢价成交案例 - 杭州城东新城一宗宅地经过109轮竞价，由保利发展以32.24亿元竞得，溢价率高达51.08%，成交楼板价4.5万元/平方米 [4] - 该地块原为商业用地，于2025年4月完成“商改住”，容积率由3.0降至2.2，绿化率由25%提升至35% [4] - 地块位于城东新城核心，南向直面京杭大运河，西侧紧邻麦庙港，距地铁4号线新风站约200-400米，周边配套完善 [4] - 同区域北侧翠隐江粼项目宅地于2025年3月由绿城溢价43%竞得，成交楼板价4万元/平方米，目前新房售价约6万元/平方米，本次新地块楼板价已超过去年水平 [4] 重点城市优质地块供应 - 杭州滨江区挂牌一宗核心涉宅用地，出让底价26.9亿元，起拍楼板价2.8万元/平方米，规划建筑面积9.6万平方米，容积率2.5 [2] - 该地块为2025年“商改住”调整而来，地处网易、阿里巴巴等科技企业集聚区，职住融合度高，距地铁5号线聚才路站约400-450米 [2] - 2025年同板块西兴一宗宅地经85轮竞价以43.69%溢价率出让，成交楼板价约4.3万元/平方米，周边新房市场售价在5万元/平方米，业内预计该新挂牌地块售价可达6万元/平方米 [2] - 厦门湖里区挂牌一宗商住地，起拍底价26.27亿元，平均起拍楼板价3.8万元/平方米，地块处于湖边水库核心板块，周边新房售价在7万元/平方米以上 [3] 其他城市成交情况 - 无锡惠山区一宗定向销售宅地经过25轮竞价，由南京金达以5.4亿元竞得，溢价率14.4%，平均楼板价3242元/平方米 [5] - 该地块为定向销售商品房用地，出让条件明确毛坯销售均价为9996元/平方米 [5] - 根据成交榜单，除杭州地块外，西安、无锡、常州等地均有地块成交，但溢价率均为0% [12] 市场热度与结构性特征 - 继年初广州马场一期地块高热成交后，杭州接过了土拍热度的“接力棒”，显示市场热度在核心城市间轮动 [1][4] - 本周住宅用地供应平均容积率为2.35，其中太原、合肥供应宅地平均容积率达3.0左右，而杭州、厦门等其他城市平均容积率仍在2.0附近，显示不同城市土地供应结构存在差异 [2]

杭州土拍市场核心事件 - 3月6日，杭州春节后首场涉宅用地土拍，仅出让一宗上城区宅地，经过109轮竞价，由保利发展以总价32.24亿元竞得，溢价率达51.08% [1][2][5] - 该地块土地出让面积32576㎡，规划建筑面积71667.2㎡，容积率2.2，起始总价21.34亿元，起始楼面价29776元/㎡，最终成交楼面价达44985元/㎡ [4][5] - 同日，杭州再挂牌滨江、余杭、钱塘区共3宗宅地，总起始价44.8亿元，计划于4月8日出让 [9] 杭州高溢价成交地块分析 - 地块综合素质佳：地块南向直面京杭大运河、西临麦庙港，距地铁4号线新风站约200米，周边汇聚采荷中学濮家校区、邵逸夫医院、万象汇等优质资源 [6] - 地块属性优化：原为商办用地，于2025年4月调整为纯住宅用地，容积率由3.0降至2.2，居住属性与打造高品质改善项目的基础得到提升 [6] - 板块市场热度高：地块北侧为绿城于2025年3月竞得的“翠隐江粼”项目，该项目自2025年9月入市后持续热销，本次成交楼面价较该项目上涨约11.8% [6] - 产品差异化预期：地块已被列入杭州市住宅品质提升试点项目，未来有望通过“高层+低密”的产品组合形成差异化竞争优势 [6] 房企战略与市场表现 - 保利发展作为龙头央企，持续重仓杭州，2025年推出的保利天珺、保利天奕等高端项目表现亮眼 [7] - 保利天珺项目凭借均价约7.7万元/㎡、主力户型204㎡的定位，跻身2026年2月杭州项目成交金额榜第二位 [7] - 此次高溢价拿地，彰显了保利发展对杭州高端改善市场的坚定信心及深耕核心板块的战略定力 [7] 核心观点与市场信号 - 此次杭州土拍以超50%的溢价率强势开局，传递出积极的市场信号 [2][8] - 核心区优质地块的抗周期属性与市场韧性再度得到验证 [2][8] - 后续市场热度能否延续值得持续关注 [10] 其他地区土拍市场情况 - 2月25日，广州珠江新城马场地块出让，历经243轮竞价，由越秀以236亿元竞得，溢价率26.6%，折合住宅楼面价8.5万元/㎡，成交总价位列广州涉宅用地总价历史第二 [12] - 该地块成交创下广州2010年以来拍地成交总额最高纪录，楼面价也创广州新高 [12] - 2月24日，义乌一宗稠江街道涉宅地经过43轮竞价，由义乌市汉翔房地产开发有限公司以总价1.16亿元竞得，溢价率22.14% [12]

地块基本信息 - 深圳罗湖区笋岗街道挂牌两宗组合地块 为2026年全市首个住宅地块 也是罗湖区近十年来首次公开出让的纯居住用地 [1] - 地块起拍总价为8.69亿元 将于3月20日正式竞拍 [1] - 两宗地为H302-0107与H302-0108 采用居住用地加轨道交通用地组合出让 位于笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧 [2] - H302-0107宗地为二类居住用地 土地面积12125.37平方米 总建筑面积38738平方米 容积率3.2 建筑限高100米 [2][3] - H302-0108宗地为轨道交通用地 总建筑面积6643.44平方米 包含地下一层投影面积4416.43平方米和地下二层投影面积2227.01平方米 [3] 地块规划与特点 - 项目建成后将提供商品住宅约37488平方米 并配建3班制幼儿园、社区体育活动场地等公共配套 需无偿移交或24小时对公众开放 [4] - 地块已完成场地平整 达到净地出让条件 市场预计若顺利成交 最快可在2026年底达到预售条件 [4] - 容积率3.2在罗湖核心区属较低水平 意味着更低的楼层、更宽的楼间距 宜居属性突出 按常规层高计算项目最高约30层 [3] - 地块为双地铁上盖 需与地铁7号线及在建的17号线笋岗站做好衔接 周边紧邻万象食家、宝能环球汇等成熟商圈 并拥有洪湖公园生态资源 [5] - 地块学区划分为罗湖老牌名校桂园中学 教育资源稳定 [5] 市场背景与影响 - 罗湖区作为深圳最早建成区 早已进入存量开发阶段 新增宅地极度稀缺 近年来新房供应几乎全部依赖城市更新项目 [1][2] - 此次出让被业内视为“解渴式供应” 或对片区楼市格局及全市土拍预期产生重要影响 [1] - 目前地块周边在售新房均价约6.8万至7.3万元/平方米 对比22437元/平方米的起拍楼面价 具备明显开发价值 [7] 竞拍规则与潜在竞买方 - 出让文件要求 独立竞买人或联合竞买其中一方须具备国内地铁线路建设、运营、管理及上盖物业独立开发经验 [5] - 该门槛被业内解读为“定向条件” 具备地铁开发经验的深铁系企业成为最有可能参与并拿下该地块的主体 [5] - H302-0108宗地建成后不得转让 须配合地铁日常运营管理 [5]

地块成交核心信息 - 广州天河区马场地块于2月25日以约236.04亿元成交，溢价率26.6%，创下广州住宅楼面地价新高达8.5万元/平方米 [1] - 该地块起拍价186.44亿元，历经近9小时、243轮激烈竞价，由越秀集团旗下公司竞得，成交总价位居广州历史第二位 [1][2] - 竞价过程吸引了7家实力房企参与，线上围观人数超10万人，最终在越秀集团与保利发展的胶着竞拍后落定 [2] 地块属性与规划定位 - 地块位于天河区珠江新城、金融城、琶洲会展三大CBD的“黄金三角”几何中心，是广州中央活力区战略升级支点，总建面达56.7万平方米 [4] - 土地用途复合，涵盖住宅、零售商业、餐饮、商务金融、旅馆等，出让宗地面积17.4万平方米 [4] - 根据规划，该地块定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”，并被列为重点推动建设的高端商业载体，计划引入华南首个SKP项目 [7] 出让条件与开发门槛 - 地块出让条件苛刻，要求竞得者自持大量商业商务面积，并需引入一家高端时尚百货运营企业，且6年内销售贡献累计不低于300亿元 [4] - 还需建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商资金和综合运营能力要求极高 [4] 市场意义与行业影响 - 该地块是广州近十年来位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，其竞拍时长及轮数均刷新历史，热度远超预期 [2] - 有观点认为该地块或是2026年全国总价最高的地块，对短期内市场预期的利好影响较大 [6] - 地块周边配套成熟，在售项目保利天曜2025年11月销售均价已达94000元/平方米 [6] - 业内人士视此次竞拍为“史诗级大战”，房企争夺的是参与塑造广州未来城市封面的“入场券” [3] 地块历史与城市更新背景 - 马场地块原为1992年建成的经营性赛马场，后转为低效商业用地，与CBD核心区发展脱节，被称为“珠江新城绝版宝地” [6] - 广州采用“政府主导+企业协同+市场化运作”模式盘活该存量土地，根据政府收回补偿方案，货币补偿约达100亿元 [6] - 随着土地成交及规划落地，该地块将从低效用地转型为广州的城市新地标 [9]

地块拍卖结果 - 广州天河区马场1期地块经过243轮激烈竞价，最终以总价236.0365亿元成交，为2025年截至目前广州总价最高的地块，并位列广州宅地成交总价历史第二[1] - 地块由广州越诚达有限公司（越秀地产关联方）竞得，成交楼面价达到8.5万元/平方米[1] - 该地块挂牌起始价为186.44亿元，最终成交价较起始价高出约49.6亿元[1] 地块基本信息 - 地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，地处珠江新城、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区三大核心区的枢纽位置，是珠江新城最后一块大规模待开发用地[1][6] - 地块总用地面积约19.45万平方米，其中出让宗地面积17.40万平方米，计算容积率建筑面积约56.70万平方米[2] - 土地用途包含商业、商务、居住、中小学、服务设施及其他交通设施等多种性质[2] 拍卖过程与市场意义 - 拍卖吸引了保利、越秀、华润、广州城投、广州建筑、珠江实业、广州地铁等多家实力房企参与角逐，竞价节奏激烈[2] - 竞价过程中，最快一次报价仅用时2秒，报价在短时间内从起始价攀升至187.4亿元[2] - 在第134轮竞价时，住宅部分楼面价已突破约75746元/平方米，超过琶洲越秀华樾项目（75670元/平方米），刷新了广州楼面单价历史纪录[2] - 广州目前总地价第一的地块仍是2009年亚运城地块，总价为255亿元[2] 地块规划与开发要求 - 根据规划，马场片区将以“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”为核心进行整体开发，将打造约11公顷（相当于15个标准足球场）的中轴体育公园[10] - 规划要求保留马场瞭望塔、记分牌等历史印记，并嵌入体育文化设施，实现地上地下一体化开发，布局数字办公、未来社区、高端消费等多元功能[10] - 竞得人须在签订土地出让合同后1个月内与天河区政府签订产业项目进驻协议，并须在指定地块建设一座计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓[3] - 竞得人还需负责配建中小学、幼儿园，并建设石牌村权益物业[3] 地块历史与开发进程 - 马场地块原为1992年建成的经营性赛马场，赛马停止运营后逐渐转变为汽车卖场、家居广场等商业用途[6] - 2025年，地块改造进程明显加快：10月控规公示，12月控规审议通过并完成36.2万平方米国有土地使用权收回，随后部分建筑开拆，标志更新改造进入实质性阶段[6]

北京土地市场拍卖结果 - 北京完成2026年首场土地拍卖，四宗地块均以底价成交，合计成交金额85.6亿元 [1] - 海淀区蓝景丽家收储项目综合性商业金融服务业用地被字节跳动以28亿元的价格获取 [1] - 石景山首钢地块由首钢地产以13.9亿元摘得 [1] - 通州宋庄地块以15.62亿元成交 [1] - 顺义新国展地块被中国铁工投资以28.1亿元获取 [1] 土地供应趋势分析 - 根据供应计划，北京商品住宅用地供应量已连续四年缩减 [1] - 北京土地供应地块进一步向五环内核心区域集中 [1] - 未来新房供应将更倾斜于城市核心区 [1]

2026年1月西安土地市场总结 - 2026年1月西安涉宅用地共成交5宗，总计383.292亩，新增新房建筑面积约51万平方米[5] - 1月份土地市场以底价成交为主流，房企态度保持理性审慎[1][7] - 1月份土地成交数量较2025年同期的3宗增加了66.67%，但较2024年同期的12宗下降了58.33%[5] 1月份土地成交详情 - 1月最后工作日成交一宗涉宅用地，位于莲湖区西电片区旁，为桃园三坊棚改项目用地[1][3] - 该宗地净用地面积30.617亩，容积率不大于3.33，地上建筑面积不大于90190平方米[3] - 该地块由西安唐润置业有限公司以底价37722万元竞得，折合地价1232.06万元/亩，楼面地价4182.50元/平方米[3] 土地供应与区域分析 - 1月份成交土地涉及浐灞国际港赵村城改、桃园三坊棚改及西咸新区两宗优质土地[6] - 西电片区新房供应长期较少，但2026年伴随片区供应增加及多家房企开发进程加快，片区热度预计将大幅提升[3] - 西电片区最早入市的纯新盘或为中天启悦，规划13栋高层及小高层，户型面积108-170平方米，预计2026年5月首开[4] 市场参与方分析 - 1月份拿地企业包括央企背景公司（如信达）、地方城投公司（如西咸新区泾河新城云水城市发展有限公司、陕西金湾地产集团有限公司）以及本土中小企业（如西安唐润置业有限公司）[6] - 1月份土地市场未见品牌房企身影[6] 市场特征与未来展望 - 1月土地交易不活跃与房屋交易市场热度、季节性因素相关，1月是房企总结与预算节点，并非重要拿地时段[8] - 政府部门更倾向于春节后推出优质地块[8] - 2026年一季度土拍最大看点在于节后，2月因春节无成交，3月曲江将有3宗超低容积率的“万元地”成交，预计掀起年度土拍首个高潮[9] - 市场关注3月土拍是否有实力房企（尤其是民企）参与，以及能否诞生2026年首个溢价地块[10]

2026年上海首批住宅用地出让清单公布 - 上海市土地市场官网公布了2026年首批拟出让住宅用地清单 涉及徐汇 嘉定和青浦三个行政区的共3幅地块[1][3] - 本批次拟出让住宅用地总面积约为10.06公顷 约合151亩 单幅面积最大的为青浦区地块 达3.80公顷 约合57亩[5] - 公告显示 本市拟于2026年2月上旬发布正式出让公告 并于2026年3月中旬开始组织交易活动[6] 地块区位与基本信息 - 3幅地块中 2幅位于主城区范围 分别为徐汇和青浦地块 从环线位置看 1幅位于中环与外环之间 2幅位于外环与郊环之间[4] - 徐汇区地块土地用途为普通商品房及商业用地 出让面积2.76公顷 容积率2.0 嘉定区地块为普通商品房 面积3.50公顷 容积率1.7 青浦区地块为普通商品房 面积3.80公顷 容积率2.2 三幅地块均采用挂牌方式出让[5] - 本批次住宅地块均为单宗地块 无组合地块[5] 青浦区徐泾镇地块深度分析 - 青浦区QPP0-0101单元18-05地块位于徐泾镇 是虹桥商务区西虹桥片区的一部分 四至范围为东至蟠龙路 南至徐民东路 西至蟠和路 北至会恒路[8][10] - 该地块为纯住宅用地 用地面积38030平方米 约57亩 规划为三类住宅用地 建筑高度限高60米 产品为高层住宅[12][13][14] - 地块内需配建一处200平方米的老年活动室和一处100平方米的文化活动室[14] 青浦地块市场参考与预期 - 该地块所属板块最近一次土拍在2025年11月 浙江宝业房地产集团以总价17.3亿元竞得相邻的17-05地块 楼板价为31561元/平方米 溢价率5.17%[16] - 由于相邻的17-05地块规划指标相似 容积率同为2.2 建筑限高同为60米 因此18-05地块的成交楼板价可作参考[16] - 板块内近几年在建楼盘约9个 原房地联动价区间在60000元/平方米至69500元/平方米不等[19] 青浦地块周边配套 - 教育资源丰富 周边有实验蟠文幼儿园 徐泾第一小学 徐泾中学等公办学校 以及著名的世外学校 此外 板块内还规划了一所可能委托上海中学管理的九年一贯制学校[21][23] - 商业配套成熟 周边有蟠龙新天地 首位奥特莱斯 龙湖虹桥天街购物中心等商业设施[24] - 交通便利 是双轨交楼盘 地块北侧有既有的地铁17号线蟠龙路站 东侧有已开通的2号线西延伸蟠祥路国家会计学院站[24]

上海土地市场年末表现 - 上海年内第十一批次土拍三幅地块全部底价成交，总起拍价40.18亿元，均只有一家开发商参与竞拍，显示临近年末开发商拿地热情减退 [1] - 三幅地块分别位于松江九亭、青浦赵巷以及青浦新城，均为非传统热门出让区域，拿地价格基本符合市场预期 [5] - 1月作为传统市场淡季，房企多处于调整阶段，拿地关注度与积极性较其他月份有所降低 [5] 具体地块成交详情 - **松江九亭地块**：由民营企业长江精工以总价4.46亿元底价竞得，起始楼面价23000元/平方米，土地出让面积18483.69平方米，规划建筑面积19407.87平方米，容积率1.05 [1] - **青浦赵巷地块**：由厦门国贸以总价17.99亿元底价竞得，起始楼面价20000元/平方米，该地块由4幅子地块组成，总出让面积67520.41平方米，总规划建筑面积89958.96平方米 [3] - **青浦新城地块**：由中交城投以总价17.72亿元底价竞得，成交楼面价18467元/平方米，该地块由5幅子地块组成，总出让面积73527.19平方米 [3] 参与房企背景与战略 - **长江精工**：为钢结构行业龙头企业，跨界进入上海房地产市场，两次在沪拿地总价接近10亿元，公司表示因上海优化楼市政策而优先考虑在沪参与地产开发以控制风险并抓住市场机会 [1][2] - **厦门国贸**：对青浦赵巷板块熟悉，曾于2022年11月以33.08亿元总价、8.96%溢价率在该区域拿地，开发项目国贸虹桥璟上目前仍有少量房源在售 [3] - **中交城投**：深度参与青浦区域发展，负责上海最大城中村改造项目之一凤溪城中村，并于2025年通过股权收购获取青浦新城老城厢城市更新项目首发地块南厢观宁府，该项目于2026年1月开盘42套房源37分钟售罄，交易额超5亿元 [4][5] 市场分析与展望 - 地块吸引力偏弱是底价成交原因之一，例如松江地块面积小、总建筑面积不足2万平方米导致开发成本较高，且地块均位于松江、青浦等远郊区域 [5] - 尽管近期二手房市场交易活跃、情绪回升，但春节假期后市场走势及年后政策窗口期的不确定性影响了房企参与度 [6] - 本次土拍无头部房企参与，市场缺乏竞争，上海土地总价高昂，房企投资策略趋于谨慎，资金更倾向于投向更确定、更优质的机会 [6] - 预计2026年年后将逐步推出核心城区优质地块，以推动市场拿地热情回升 [6]

地块基本信息 - 广州马场一期地块于1月23日正式挂牌，起拍价超过186亿元，是广州开年重磅土拍项目 [2] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米 [2] - 地块名义起拍楼面价为每平方米3.29万元 [2] - 地块涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质 [2] 地块规划与市场预期 - 该地块位于珠江新城核心区，被视为“绝版地块”，片区规划已获批 [2] - 规划将打造一个包含约49万平方米商业体量的综合项目 [2] - 市场消息显示，项目可能引入顶级奢华商场SKP [2] - 项目将配建中轴体育公园等公共配套设施 [2] 交易时间安排 - 地块预计将于2月23日左右开启竞价 [2]