文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场整体处于季节性低位，但政策端持续释放积极信号，市场预期得到提振，3月“小阳春”行情可期 [14][15][27][30] - 典型房企2月单月销售操盘金额为1234.2亿元，1-2月累计销售操盘金额为2888.7亿元 [15][17] - 尽管市场整体筑底，但部分企业表现突出，前2个月有29家典型房企业绩同比增长，其中9家企业增幅超过100% [21][22] - 核心城市二手房市场显现韧性，重点15城1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] 市场整体表现 - **新房市场**：2026年2月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约675万平方米，其中一线城市成交约71万平方米，二线城市成交约339万平方米，三四线城市成交约265万平方米（同比上升2%）[28] - **二手房市场**：2026年2月，全国重点15城二手房成交面积约497万平方米；1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] - **土地市场**：2026年2月，全国经营性土地成交建筑面积2157万平方米，成交金额724亿元（环比上升13%），平均楼板价3358元/平方米（环比增加40%），溢价率时隔9个月重回9%以上 [29] 房企销售排名与业绩 - **操盘销售排名**：2026年1-2月，保利发展以236.0亿元的操盘金额位居榜首，中海地产（218.4亿元）、华润置地（205.9亿元）、绿城中国（183.0亿元）、招商蛇口（145.3亿元）分列2至5位 [2] - **全口径销售排名**：同期，保利发展以257.2亿元的全口径金额排名第一，中海地产（229.4亿元）、华润置地（217.0亿元）、招商蛇口（154.6亿元）、建发房产（139.4亿元）紧随其后 [7] - **业绩增长**：前2个月，29家典型房企业绩同比增长，其中9家增幅超过100% [21] - **高增长企业案例**：君一控股同比增幅达502.3%，嘉里建设增长376.6%，懋源控股增长236.6%，中建壹品增长114.5%（主要得益于上海外滩元境项目单月贡献超18亿元）[22][23] 政策环境分析 - **中央政策**：人民银行、中央财办等部委强调加强货币信贷政策支持，推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [26] - **地方政策**：30省市密集出台稳市场新政，聚焦公积金优化、城市更新、保障安居等领域 [26] - **上海“沪七条”**：2月末上海推出新政，放松限购（如非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年）、优化公积金（首套最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加后可达324万元）、完善房产税减免，释放积极信号 [26][27] 未来市场展望 - **3月“小阳春”预期**：春节积压需求释放，叠加政策发力，预计3月新房、二手房成交规模环比将出现较大幅度回升 [30] - **重点城市供应**：广州、武汉、杭州等城市预计在3月迎来新房供应高峰，多个新盘计划入市，有望带动成交量反弹 [30] - **市场热度指标**：土地市场溢价率回升，广州、哈尔滨、石家庄等地有宅地实现溢价出让，显示市场热度有所回暖 [29]

2026年1月中国房地产市场整体表现 - 1月临近春节，新房市场整体进入淡季，但核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降，有助于稳定市场预期[1] - 全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡[12] - 重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%[12] - 节后如果叠加政策支持，2026年小阳春可期[1] 百强房企销售业绩 - 2026年1月，TOP100房企实现单月销售操盘金额1654.5亿元[1][2] - 从百强房企规模门槛来看，2025年1月各梯队房企的销售操盘金额门槛都有所降低[3] - 2026年1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开直接闯进TOP30，这7家房企中有4家是中小民营房企[5] - 首次进入TOP100的典型房企包括：中信城开（央企，21.74亿元）、和达置业（民营，4.70亿元）、香印城建（国企，4.49亿元）、安鼎置地（民营，4.30亿元）、国华富业（民营，4.06亿元）、農業米品（民营，3.41亿元）、合肥城建（国企，3.37亿元）[6] 企业业绩增长表现 - 2026年1月百强房企中业绩同比增长企业共有32家，其中同比增幅大于100%的企业数量有10家，其中6家是民营房企[8] - 销售增幅前十的房企中，中建壹品和邦泰集团都进入了操盘销售TOP20，民营房企邦泰集团的业绩增长主要得益于自2021年以来大规模错峰投资带来的规模跃进[8] - 业绩同比增幅前十的房企及增幅为：君一控股（民营，757.4%）、海岸集团（民营，488.2%）、联泰地产（民营，450.9%）、上海建工（国企，433.5%）、南山控股（国企，337.6%）、中建壹品（央企，323.5%）、保亿置业（民营，266.9%）、中建玖合（央企，251.6%）、慰源控股（民营，147.5%）、邦泰集团（民营，119.5%）[10] 政策环境 - 2026年1月，中央发布房地产相关政策聚焦城市更新、融资优化、财税优惠等维度[12] - 支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策，过渡期后可灵活选择租赁或协议出让方式办理用地手续[12] - 金融支持力度持续加大，央行实施适度宽松货币政策，下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，同时优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年[12] - 财税优惠政策延续加码，三部门将居民换购住房个税退税政策延至2027年底，财政部与税务总局延续公租房相关税收优惠，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种[12] 房企销售排名（操盘口径） - 2026年1月销售操盘金额排名前三的房企为：保利发展（144.0亿元）、中海地产（137.9亿元）、华润置地（104.8亿元）[13] - 2026年1月销售操盘面积排名前三的房企为：保利发展（70.110万平方米）、中海地产（58.0万平方米）、万科地产（47.6万平方米）[13] - 操盘金额排名第4至第10的房企为：绿城中国（97.0亿元）、招商蛇口（72.0亿元）、中国金茂（66.5亿元）、建发房产（64.7亿元）、万科地产（52.1亿元）、滨江集团（41.5亿元）、友湖集团（35.6亿元）[14] - 操盘面积排名第4至第10的房企为：绿城中国（44.0万平方米）、绿地控股（42.8万平方米）、中国金茂（31.3万平方米）、碧桂园（30.5万平方米）、龙湖集团（29.2万平方米）、来海置斯（28.9万平方米）、中国铁建（25.1万平方米）[14] 房企销售排名（全口径与权益口径） - 2026年1月销售全口径金额排名前三的房企为：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.81亿元）、中润置城（116.5亿元）[19] - 2026年1月销售权益金额排名前三的房企为：中海地产（133.2亿元）、保利发展（123.0亿元）、花泡墨斯（79.4亿元）[19] - 全口径金额排名第4至第10的房企为：中旅投资（86.9亿元）、招商蛇口（76.7亿元）、中国金茂（16.0亿元？原文数据可能不清晰）、建发房产（65.0亿元）、绿城中国（63.0亿元）、万科地产（55.8亿元）、滨江集团（52.9亿元）[19][21] - 权益金额排名第4至第10的房企为：建发房产（52.6亿元）、中国金茂（52.4亿元）、绿城中国（42.0亿元）、万科地产（36.3亿元）、中国铁建（33.6亿元）、绿地控股（31.5亿元）、中建壹品（27.7亿元）[19][21]

市场表现 - 内房股早盘普遍上涨，越秀地产涨4.01%报4.67港元，中国海外宏洋集团涨4%报2.6港元，华润置地涨3.89%报31.48港元，中国海外发展涨3.5%报14.48港元，龙光集团涨2.96%报1.39港元 [1] 政策与行业动态 - 中国建设银行于2月2日支持上海启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目，试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，主要针对业主有本区新房置换意愿的、房龄偏大的小户型二手房源 [1] - 中金观点认为，上海二手房挂牌量自2025年第三季度已开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行，此次存量住房收储直接面向供给压力最大的二手房市场，是对症的积极举措 [1] 市场数据与趋势 - 1月份，北京二手房网签量超过1.5万套，已连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房连续三个月成交超2.2万套；深圳二手房共计录得6802套，创近10个月新高；广州二手住宅网签8881套 [1] - 业内专家观点认为，房地产市场的“小阳春”行情正提前显现，二手房市场率先回暖，核心韧性凸显，春节后挂牌量的变化将成为观察供需关系的关键窗口 [1]

行业市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 越秀地产涨4.01%报4.67港元 中国海外宏洋集团涨4%报2.6港元 华润置地涨3.89%报31.48港元 中国海外发展涨3.5%报14.48港元 龙光集团涨2.96%报1.39港元 [1] 政策与市场举措 - 中国建设银行支持上海市开展第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动 以浦东新区、静安区、徐汇区为试点 主要聚焦于有本区新房置换意愿的房龄偏大的小户型二手房源 [1] - 中金认为 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降 带动其挂牌去化周期持续下行 本次存量住房收储面向供给压力最为直接的二手房供给 属对症下药的积极举措 [1] 核心城市二手房市场数据 - 1月份北京二手房网签量超过1.5万套 已连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 1月份上海二手房连续三个月成交超2.2万套 [2] - 1月份深圳二手房共计录得6802套 创近10个月新高 [2] - 1月份广州二手住宅网签8881套 市场韧性较强 [2] 市场趋势与观点 - 业内专家认为 房地产市场的“小阳春”行情正提前显现 二手房市场率先回暖 核心韧性凸显 [2] - 业内专家认为 春节后挂牌量的变化 将成为观察供需关系的关键窗口 [2]

一线城市二手房市场整体回暖 - 在传统楼市淡季的1月，北上广深二手房成交集体回温，呈现“淡季不淡”的独立行情[1] - 市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房市场进入探底阶段，房地产“小阳春”行情提前显现[1][11] - 近期二手房挂牌量回落、议价空间收窄、成交周期缩短，带动市场交易活跃度提升[11] 北京市场表现与驱动因素 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，已连续三个月稳定在1.4万套以上（2025年11月至2026年1月分别为14446套、17200套、15082套）[1][5] - 行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购、降低公积金贷款首付比例等[5] - 新政后成交活跃的引领者是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，某小区开间户型价格上涨约10万至15万[5] - 截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平，显示业主预期出现积极变化[6] 上海市场表现与驱动因素 - 1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月超2.2万套，创近5年同期新高[1][8] - 郊区低总价房源成交活跃，如宝山区总价200万左右房源，经过近两个月消化存量正在变少[8] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26%[9] - 房东心态转变，部分拒绝“低价竞争”，选择撤牌观望或“售转租”，地段较好的老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%至3.5%[9] - 市场消化速度超过新增挂牌速度，价格企稳可能性增加，业内认为“小阳春”已提前出现[9] 广州市场表现 - 1月广州二手住宅网签8881套，面积89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，市场韧性较强[1][9] - 多个区域网签环比增长，外围区域突出：花都区增幅领先达7.30%，从化区增长5.32%，增城、黄埔、天河、白云区增幅在2.10%至3.93%之间[10] 深圳市场表现与市场情绪 - 1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且为连续11个月量破5000套[1][10] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质高端物业成交结构性小幅拉升均价[10] - 乐有家门店签约量连续8周处于高位，1月门店签约量同比大幅上涨57%[10] - 调研显示，对于2026年深圳房价，43%受访者认为成交价维稳，30%看涨；对于成交量，53%看涨，31%看平[11] 市场特征与专家观点 - 近期二手房成交较多的是学位房，因1月房价友好且降价到位，推动成交量攀升[11] - 市场呈现显著“结构性分化”：核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源价格走势差异明显[12] - 尽管挂牌量减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在，北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅有所收窄[12]

文章核心观点 - 2026年3月房地产市场“小阳春”在政策与市场指标支撑下确定性较高，但仅为结构性修复的阶段性表现，市场全面回暖格局难以形成，下半年走势高度依赖政策的持续加力与精准度，行业分化将持续深化 [1][10] 市场表现与前瞻指标 - 截至3月初，30城新房年内成交面积同比增长1%，16城二手房成交面积同比增幅高达39%，1-2月整体表现超市场预期 [3] - 新房认购指数自春节后持续攀升，逐步趋近2024年10月相对高点，考虑到10-30天传导周期，3月新房成交大概率在2月基础上进一步走高 [3] - 二手房市场表现亮眼，3月初期单日带看指数较2024年10月高点高出12%，带看量激增直接带动成交活跃度提升 [3] - 安居客数据显示，1月前两周用户主动沟通次数同比增长8.6%，留电用户数增长7.1%，市场信心初步显现 [4] 政策支持措施 - 中央层面精准发力降低购房成本：换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底，一套300万改善房可为购房者节省数万元成本；个人销售住房增值税政策优化，购买不足2年住房的征收率从5%降至3%，满2年免征 [4] - 信贷端创下历史宽松水平：首套商贷5年以上利率部分城市已降至3.05%，公积金利率维持2.6%，100万30年贷款月供较此前减少约1200元 [4] - 地方层面因地制宜出台配套举措：如湖南组织促销活动，珠海对换房居民给予最高3万元补贴，承德为多子女家庭提高公积金贷款额度 [4] 供给端风险防控与品质化 - 房地产融资“白名单”制度常态化，截至2025年10月，全国超8000个白名单项目获贷超2万亿元，有效缓解房企资金压力 [6] - 现房销售试点的推进及项目资金封闭管理机制，从源头杜绝烂尾风险，逐步修复市场对交付能力的信任 [6] - “好房子”建设导向下，高品质住宅溢价效应凸显，北京、杭州符合新版规范的住宅较同小区普通房源每平米贵800-1500元 [6] 市场结构性分化 - 城市层级分化加剧：一线及强二线核心城市凭借人口流入、产业支撑优势有望率先企稳，机构预测其优质房产年均涨幅或达2%-4%；而多数三四线城市面临人口流出与高库存压力，瑞银预测2026年其房价或再跌10%，去化周期普遍超过30个月 [7] - 产品端分化明显：90平方米以下刚需户型在一线城市成交量环比增长12%，而120平方米以上改善户型需降价20%以上才能成交，老破小与远郊文旅项目即使降价40%仍难去化 [7] - “品质为王”已取代“地段唯一”成为核心价值评判标准 [7] 居民信心与政策展望 - 居民信心疲软是市场持续修复的最大障碍：摩根士丹利报告显示，仅2%的受访者计划未来12个月购房，一线城市预计房价下跌的受访者净比例高达67% [9] - 中指研究院调研显示，居民对购房补贴、货币化安置、贷款支持等政策期待度较高，为下半年政策发力指明方向 [9] - 下半年政策需在需求激活、风险化解与行业转型中寻求平衡，具体方向包括：需求端扩大换购个税退税范围、下调房贷利率、推出定向补贴；供给端加大“白名单”支持、拓宽融资渠道、推进“好房子”建设；存量市场推广二手房带押过户、探索保障房与商品房转化机制 [9] 行业趋势展望 - 房地产行业正告别高周转的普涨时代，迈入“精准匹配、品质优先、分化加剧”的新周期 [10] - 政策的精准调控与长效机制建设，将成为引领市场平稳过渡至高质量发展阶段的核心保障 [10] - 购房者需顺应分化趋势，聚焦核心城市优质资产；房企需深耕产品力与稳健经营以在行业变革中立足 [10]