房地产行业现状 - 深圳二手房市场挂牌价与成交价存在显著差距 业主挂牌384万元的房子半年未成交 买家普遍要求降价50万元[1][6] - 贝壳找房数据显示深圳罗湖莲塘片区2025年5月挂牌均价5 1万元/平方米 但最近半年同户型成交均价仅4 8万元/平方米 北向房源成交价低至4 05万元/平方米[6][7] - 广州番禺万科欧泊小区房价从高峰期的5-6万元/平方米跌至2025年5月的3万元/平方米 相比2024年成交均价3 48万元/平方米继续下滑[9][10] 中介行业生态 - 深圳链家及德佑平台严禁中介赚取差价 违规行为将导致开除 但仍有中介试图通过差价获利10万元[2] - 链家规定员工不得参与自身房产交易 需委托同事维护房源 导致部分业主加入中介行业后仍需通过同行推介提高成交几率[5][6] - 广州链家门店2024年总业绩289万元 对应成交房产总值超2亿元 佣金分配中平台抽佣15% 房源端抽成40%[9][19] - 德佑经纪人佣金分成比例高于链家 可达成交价的0 6%-0 9% 而链家新手经纪人仅能获得0 25%左右[19] 业主行为模式 - 部分业主为掌握定价权选择入职中介 深圳某中介平台同一批培训人员中5-6人明确表示入职目的是出售自有房产[3] - 业主普遍存在价格预期落差 广州番禺业主罗迪心理价位300万元 但市场成交价仅270万元以下 最终选择转售为租[13][14] - 南京业主刘璐将拆迁房转为出租 租金用于支付置换新房的房贷 反映一线城市住宅出租率保持90%以上 租金表现具韧性[15][16] 交易策略变化 - 中介通过社群运营提升成交率 广州链家经纪人罗迪建立业主群并发红包 结合瑜伽活动拓展客户 最快一周完成交易[18] - 当前市场呈现"以价换量"特征 深圳2025年5月二手房成交量同比增长44% 但价格持续下行 广州4月成交量同环比增长但价格压力显著[8][10] - 买卖双方进入价格拉锯战 南京市场出现200万元房产降价至150万元成交案例 导致后续房源价格进一步下探至140万元[19]

公司业绩表现 - 2024 年公司实现营业收入 21.21 亿元，归属于上市公司股东的净利润 1.65 亿元 [3] - 南京滨江雅园和荣锦瑞府项目表现出色，为公司提供现金流和利润 [3] 未来盈利驱动因素 - 秉持“低负债、高收益”理念，报告期末资产负债率为 32.64%，扣除合同负债后为 29.17%，处于历史低位 [4] - 拥有丰富优质土地储备，集中于长三角，有土地成本优势 [4] - 2024 年苏亚医美形成“六城六院”布局，将在长三角等地新建机构扩大规模 [4] - 适时考虑扩展新兴业务增强竞争力 [4] 行业情况 - 2024 年房地产行业上市公司延续调整态势，市场初步企稳，未来竞争聚焦产品品质 [5] - 房地产行业受市场需求和房企债务影响，但政策调控推动筑底修复，区域分化明显，行业集中度将提升 [5] 分红情况 - 2024 年年度利润分配预案为每 10 股派发 0.40 元，共派发现金股利 1.21 亿元，分红金额占净利润 73.49%，预案通过股东大会审议后 2 个月内实施 [6] - 最近三年累计实施现金分红 7.53 亿元 [6]

行业背景与趋势 - 暖通空调行业作为房地产二级服务市场，受房地产市场影响显著，2025年60%以上需求将来自改造与更新 [1] - 行业需聚焦核心城市、高端住宅、绿色建筑及新兴业态，同时关注城中村改造、节能补贴等政策窗口 [1] - 中国中央空调市场增长态势已告一段落，行业竞争加剧 [1] 公司业绩表现 - 2023财年收入1530.94万美元，同比增长35.3%，净利润150.93万美元，同比扭亏 [3][4] - 收入主要来源于建筑项目（879.3万美元，+27.5%）、产品销售（615.1万美元，+47.6%）和服务（36.6万美元，+42.3%）[4][5] - 总体毛利率从12.5%提升至20.2%，主要因项目毛利率从9.9%大幅提升至24.5% [5][6] 毛利率提升原因与可持续性 - 项目毛利率提升因成本前置（2022年部分项目收入未确认但成本已确认）及供应商降价 [6] - 产品毛利率从16.6%降至14.7%，因拓展工业客户降低签单价格 [6] - 服务毛利率从16.2%降至7.9%，因降低预算紧张客户的合同价格 [6] 业务风险与挑战 - 房地产行业低迷持续影响公司业务，2025年全国新建商品房销售面积预计同比下降约6% [7] - 公司收入高度依赖前三大客户，2023财年占比49.2%（2022财年为74.7%）[8] - 业务通过竞争性招标获取，中标率受定价、竞争等因素影响，存在非经常性风险 [8] 资本市场表现 - 公司股价自4月1日上市以来下跌52%，当前股价1.92美元（发行价4美元），总市值1325万美元 [1]

核心观点 - 2025年2月土地市场呈现一二线城市高溢价成交与三四线城市底价成交的分化格局，核心城市优质地块受房企追捧[4][6][8] - 当月土地供应2702万平方米（环比-22.6%），成交2283万平方米（环比-52%），但成交金额同比上升39%至917亿元[4][5] - 平均溢价率13.4%创2021年7月以来新高，TOP10成交城市中6城溢价率超10%，上海静安寺地块楼板价达16万元/平方米刷新纪录[4][6][23] 供求分析 - 供应端：北京商品住宅用地计划供应240-300公顷（下限同比降60公顷），郑州八区宅地供应计划同比降30%[12] - 成交端：300城成交建面2283万平方米（同比-6%），但楼板价4019元/平方米环比涨48%，京沪杭成交金额均超100亿元[15] - 结构特征：新增经营性用地平均容积率1.97连续7个月低于2.0，低密地块占比维持高位[12] 市场热度 - 溢价表现：郑州金水区宅地溢价87%创三年新高，杭州城东新城5天内两度刷新板块地价纪录[17][22] - 流拍情况：2月流拍率6%环比降14个百分点，但广州白云山1.25容积率宅地二度流拍[19] - 城市分化：一线城市成交金额304亿元（同比+27%），三四线同环比双降[7] 重点地块 - 总价榜：上海虹口瑞虹新城宅地89.64亿元（溢价38.2%）居首，TOP10中6宗溢价超20%[21][22] - 单价榜：上海包揽前三，静安寺16万元/平方米、虹口11.7万元/平方米、浦东7.5万元/平方米均破板块纪录[23][24] - 地块特征：核心城市优质宅地普遍具备低容积率（苏州湖西1.6）、高配套成熟度（北京海淀地块周边二手房16万元/平方米）等优势[13][14] 后市展望 - 趋势判断：上半年核心城市优质宅地高溢价成交将常态化，热度向"低库存+强购买力"区域扩散[18] - 政策导向：多城推动高品质住宅扩面，北京实施弹性供地，预供地制度持续优化土地资源配置[8][12] - 市场影响：土拍热度强化新房市场预期，形成"去化加速-投资增强-地价上涨"的正向循环[8][17]