公司战略与经营 - 绿城中国董事会主席刘成云履新后，公司发展的重要规划是聚焦一二线核心城市并做好产品，同时在组织与团队建设方面进行提升 [3] - 公司强调在行业转型期将稳健经营置于首位，具体措施包括投资拿地更加精准、运营更加高效、产品更加做好 [6] - 公司长期坚持“因地制宜、因城布局”的发展模式，在核心城市群持续深耕，注重供需关系的动态平衡 [4] - 面对行业调整，公司主要通过谨慎投资、做好产品、稳健经营来适应新发展模式，例如在投资上严守安全底线并坚持提供好产品 [5] 公司业绩与运营 - 2025年，绿城中国实现合同销售金额2519亿元，合同销售面积1208万平方米 [3] - 公司近期进行了一轮组织调整，以应对市场变化并实现稳健发展 [3] 行业现状与展望 - 2025年房地产行业仍处在深度调整中，企业普遍存在发展压力，用一个“渡”字概括，既指共渡难关，也意味着迈向新发展模式的“渡口” [5] - 预判2026年市场将延续“温和趋稳、结构分化”态势，核心城市改善型需求仍有支撑，但整体信心恢复需要过程，行业将更注重内在质量与企业韧性 [8] - 当前行业面临市场信心修复与发展模式转型的双重挑战 [7] 行业政策与建议 - 中央经济工作会议与全国住建工作会议为行业指明了清晰务实的发展路径，“因城施策”有利于精准调控，“控增量、去库存、优供给”推动行业从源头优化结构 [4] - 在行业层面，希望房地产政策在融资、税费、预售资金监管等方面给予优质企业更多合理支持，以加速行业出清与健康循环 [7] - 建议鼓励企业参与城市更新、存量盘活、租赁住房等领域，并给予长期配套政策以推动新模式落地 [7] 行业发展理念 - 在房地产新旧模式转换的关键之际，行业应共同努力重塑市场信任，聚焦产品与服务本质，以高品质供给激活真实需求 [2][3] - 新发展阶段，企业应回归“以人为本”，通过建设“好房子”来推动房地产行业高质量发展 [4] - 行业应共同努力，聚焦产品与服务本质，以高品质供给激活真实需求 [7]

新华财经北京1月6日电据中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称"中房学"）官网消息，2025 年12月26日，中房学第五届会员代表大会在北京召开。来自全国各地近600位会员代表参加大会。住房 城乡建设部原党组成员、副部长姜万荣当选中房学第五届理事会会长。 大会选举产生了中房学第五届理事会理事、监事会监事，期间召开了中房学第五届理事会第一次会议、 第五届监事会第一次会议，选举产生了第五届理事会常务理事、负责人和第五届监事会负责人。 大会期间，特别邀请住房城乡建设部房地产市场监管司相关负责人，围绕传达学习全国住房城乡建设工 作会议精神作了专题报告。大会号召，房地产估价、经纪和住房租赁行业要深入学习领会、认真贯彻落 实全国住房城乡建设工作会议精神，在助力城市更新、推动房地产高质量发展、推进"好房子"建设中发 挥重要专业价值，为实现"十五五"良好开局作出贡献。 姜万荣代表第五届理事会发表讲话。他表示，新一届理事会将深入贯彻党的二十大及二十届历次全会、 中央经济工作会议等中央系列会议精神，紧扣住房城乡建设领域中心任务和改革发展方向，久久为功做 好房地产估价、经纪和租赁领域自律管理及房地产市场研究，重点做好以下几个 ...

房地产行业政策动态 - 核心观点：财政部、国家税务总局宣布自2026年1月1日起调整个人住房销售增值税政策，购买不足2年的住房对外销售，增值税征收率从5%下调至3%，购买2年及以上住房免征增值税，此举旨在降低交易税负，是稳楼市政策组合拳的重要一环 [1] - 政策影响：新政通过降低交易税负释放政策红利，近期房地产领域新政密集落地，从需求端减负到供给端优化形成系统性支持，有助于提振市场信心，推动行业向高质量发展转型 [1] - 行业趋势：在行业转型新阶段，市场从财务稳健性、资源整合能力、产品创新力等维度对企业提出更高要求，倒逼行业加速洗牌，助推集中度提升，马太效应持续显现 [1] 滨江集团经营业绩与销售表现 - 2025年销售业绩：公司全年销售额达1017亿元，位列全国房企销售TOP10阵营，并在民营房企梯队中位列第一 [2] - 区域市场地位：公司持续深耕杭州，已连续八年斩获当地销售额冠军 [2] - 项目开发与交付：2025年新增开工项目34个，总开工面积达270.3万平方米，其中杭州区域贡献26个项目，占比超七成，全年累计交付项目43个，总交付面积达383.5万平方米，其中杭州地区交付项目35个，累计惠及25020户家庭 [2][3] - 核心项目：滨纷城、锦上万象府、鸣湖里等核心项目依托卓越产品力实现热销 [2] 滨江集团财务与债务状况 - 债务结构优化：截至2025年末，公司权益有息负债规模压降至262亿元，较2024年末减少超40亿元，较2022年末实现规模缩减近半 [4] - 融资成本下行：公司平均融资成本进一步下行至3.0%，较2024年末下降0.4个百分点，较2020年大幅下行2.2个百分点 [4] 滨江集团土地储备与投资 - 2025年土地投资：公司新增土地26宗，总投资全口径金额487亿元，新增货值全口径850亿元，位列中国房地产企业权益拿地第七位 [4] - 战略意义：密集且精准的补仓动作锁定了充足优质的土地储备，是房企锚定长期发展、抵御行业周期波动的核心压舱石 [4] 滨江集团产品战略与未来展望 - 产品理念：公司持续深化以“好建筑、好装修、好景观、好配套、好服务”为核心的“五好体系”产品标准，践行“让更多老百姓住上好房子”的品牌理念 [2] - 盈利展望：随着存量低毛利项目逐步完成交付结转，叠加后续高毛利项目进入集中结算周期，公司盈利水平有望进一步增强，多个高关注度核心项目将陆续入市，为业绩增长注入新动能 [2] - 政策契合度：公司高品质产品理念与“十五五”规划建议中推动房地产行业高质量发展、加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的核心目标高度契合 [3] - 综合竞争力：凭借稳健的财务基本面、优质充裕的土地储备、领先行业的产品力与品牌口碑，公司有望持续把握行业重整机遇，巩固区域标杆地位，实现业绩与估值的双重提振 [4]

文 | 钱钱 编辑 | 阿景 今年成都土拍市场的表现，就像坐过山车一样刺激。 中指研究院的数据显示，2025年成都涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超20%，在全国城市中 暂居第四位。 这个数字看起来相当亮眼，但如果你仔细分析就会发现，全年市场呈现出明显的"冰火两重天"。 上半年抢地热潮vs下半年冷场现实 今年3月成都土拍市场简直热得发烫。 11日那天，高新区大源板块一宗地块经过132轮竞价，最终被招商蛇口以楼面价31700元/平方米拿下， 这是成都地价首次突破"3万+"。 时隔半个月，3月27日锦江区柳江街道地块再次刷新纪录。 2025年12月30日，成都土拍市场落下帷幕。 新都区斑竹园街道一宗16亩住宅用地被甘肃鹏悦以底价拿下，这宗看似普通的土地交易，为全年土拍画 上了句号。 41200元/平方米的楼面价，106%的溢价率，让成都地价直接迈入"4万+"时代。 当时业内都在感叹，成都土地市场的天花板被彻底捅破了。 那会儿的土拍现场，简直像拍卖会一样热闹。 头部央国企们资金实力雄厚，拿地积极性高涨。 招商蛇口、国贸地产这些企业，在核心地块争夺中毫不手软。 谁能想到，短短几个月后市场就变了天。 9月26日 ...

公司管理层观点 - 万科管理层认为随着政策持续落实和合理住房需求逐步兑现，房地产行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段 [1] - 万科管理层指出《十五五规划建议》明确了房地产行业在保障和改善民生方面的重要作用，并强调了行业高质量发展的目标 [1] - 万科管理层表示《十五五规划建议》的内容对万科发展具有重要指导作用 [1] 行业趋势展望 - 房地产行业正经历政策持续落实的阶段 [1] - 行业合理住房需求正在逐步兑现 [1] - 行业有望逐步走出调整周期 [1] - 行业目标为迈向稳健发展新阶段 [1]

行业前景与政策影响 - 随着政策持续落实和合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段[1] - 《十五五规划建议》明确了房地产行业在保障和改善民生方面的重要作用，并强调了行业高质量发展的目标[1] - 《建议》提出优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给，未来行业将构建多层次住房供应体系以创造更多有效需求和机会[1] 公司战略与核心竞争力 - 为客户提供好房子和好服务被视为未来行业竞争力的基础，也是落实保障和改善民生的基础[1] - 《建议》强调盘活用好低效用地、闲置房产和存量基础设施，行业过去积累的土地资源错配问题有望解决[1] - 土地资源的高效利用能为新质生产力的发展提供空间[1] 城市发展与市场机遇 - 《建议》提出坚持城市内涵式发展并大力实施城市更新，将加速推动城市更新进程[1] - 城市更新有助于历史文脉保护与城市空间的新旧融合[1]

核心观点 - 2025年10月土地市场供求规模同比环比均显著下行，整体热度持续回落，市场呈现鲜明的结构性分化，热度集中于核心城市的少数优质板块 [4] - 二十届四中全会明确了房地产行业以“好房子”建设和城市更新为核心的高质量发展方向，预计土地市场将长期维持“控量提质”趋势 [4][8][9] 市场供求 - 土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，结束了连续四月的增长态势 [5][12] - 土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [5] - 土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [17] - 全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [17] 市场热度 - 10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点，创年内新低 [6][22] - 土拍热度高度集中，本月成交的14宗总价超10亿元土地中，仅上海和杭州的3宗宅地溢价成交 [6][23] - 土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于宁波象山、南宁上林县等远郊区域 [25] 能级分布 - 各能级城市土地成交金额同比均显著回落，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落42%，三四线城市下跌33% [7] 重点地块分析 - 上海静安苏河湾地块以77.37亿元总价成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，为当月总价榜首 [30] - 上海徐汇滨江WS5单元地块楼板价达14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率竞得 [34] - 在成交总价和单价榜单中，上海包揽了半数席位，且两榜TOP3均来自上海，凸显其市场核心地位 [29][30][34] 政策与后市展望 - 四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次提出推动房地产行业高质量发展，明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度 [8] - 预计后续土地市场供给侧将进一步优化调整，按需求确定各地供地指标，并推动住房新规落地，以实现“控量提质” [8][9] - 随着高品质开发新规和城市更新的推进，新增宅地项目的平均质量与去化前景有望持续提升 [4][9][15]

核心观点 - 保利发展在2025年上半年实现全口径销售金额1451.71亿元 稳居行业第一 营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 展现出市场调整期的经营韧性和行业领先地位 [1][2] - 公司通过销售攻坚 资金盘活和融资创新等方式强化财务稳健性 经营活动现金流量净额160.17亿元 同比由负转正 期末现金1385.62亿元 占总资产10%以上 综合融资成本降至2.89% 为行业极低水平 [2][3][4] - 公司聚焦核心城市深耕策略 38个核心城市销售金额占比达92% 新增土地投资力度显著加大 拿地销售金额比从0.07提升至0.35 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% [6][7][8] - 公司提出"三大主业"战略转型 在不动产经营和综合服务领域取得进展 资产经营收入25.4亿元同比增长13% 保利物业第三方在管面积达5.50亿平方米 占比65.9% 未来将通过投资并购加速新业务整合 [9][10][11] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 综合毛利率14.6% 略高于2024年全年水平 [1][2] - 预收房款3303.01亿元 后续待结算收入储备充足 利润总额99亿元 [2] - 销售回笼金额1448亿元 综合回笼率100% 同比提升15个百分点 当期销售回笼率65.3% 同比提升9个百分点 [2] - 通过盘活存量项目解决占压资金122亿元 盘活预售监管资金增加可动用资金107亿元 [2] - 经营活动现金流量净额160.17亿元 同比由负转正 完全覆盖投资和筹资活动现金净流出 [3] - 主动压降有息负债54亿元 资产负债率73.53% 扣除预收款资产负债率63.30% 净负债率59.64% 较期初下降 [4] 销售与市场地位 - 全口径销售金额1451.71亿元 销售面积713.54万平方米 稳居行业第一 [1][5] - 存量项目签约销售394万平方米 金额514亿元 占比35% 增量项目签约金额937亿元 占比65% 较2024年提升5个百分点 [6] - 在38个核心城市销售金额占比达92% 同比提升3个百分点 7个城市市占率超15% 17个城市排名前三 9个核心城市排名第一 [7] - 行业TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元 同比下降11.8% 千亿房企数量从6家减少至4家 [7] 土地投资策略 - 新增项目26个 全部位于北京 上海 杭州等核心城市 [8] - 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% 拓展成本509亿元 同比增长304% [8] - 拿地销售金额比从去年同期0.07提升至0.35 拿地力度明显加大 [8] 融资创新与成本优化 - 成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元 6年期综合成本2.32% [3] - 发行绿色建筑ABS募资15.94亿元 上半年发行公司债和中期票据57亿元 经营物业贷款净增29亿元 [3] - 综合融资成本下降0.21个百分点至2.89% 处于行业极低水平 [4] 新业务发展 - 不动产经营业务在营面积573万平方米 较2024年末增加39万平方米 其中租赁住房2.6万间 较上年末增加18% [10] - 资产经营收入25.4亿元 同比增长13% [11] - 保利物业第三方项目合同金额14.06亿元 同比增长17.2% 第三方在管面积5.50亿平方米 占比65.9% 第三方物管收入27.78亿元 同比增长19.9% [11] - 保利物业营业收入83.92亿元 归母净利润8.91亿元 同比分别增长6.6%和5.3% [11] 行业趋势 - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元 同比持平 [7] - 核心城市一二手房成交总规模约2.5万亿元 同比增长12% 其中新房成交1.1万亿元增长7% 二手房成交1.4万亿元增长15% [7] - 行业正从规模扩张向高质量发展转型 存量市场的经营和综合服务存在较大挖掘空间 [1][9]

评级与行业信号 - 标普授予越秀地产长期发行人信用评级BBB- 投资级评级 评级展望稳定 成为行业内唯一获得标普投资级评级的地方国企 [1] - 惠誉两个月前上调越秀地产评级展望至稳定 维持BBB-投资级评级 为今年惠誉首次上调房企评级 [1] - 标普和惠誉的认可释放行业积极信号 国际资本市场对中国房地产行业预期逐步改善 [1][2] - 标普此次授予投资级评级是一个重要的市场积极信号 国际资本或将重新评估信用良好 经营稳健的优质房企 [2] 评级支撑因素 - 强大的政府与越秀集团支持背景 公司作为越秀集团核心企业 获得广州市政府对维持房地产稳健发展的持续支持 [1] - 高度集中于高能级城市的土地储备 长期深耕一线及强二线城市 良好的市场口碑与经济韧性强的区域布局 [1] - 多元顺畅的融资渠道 通过合作开发降低项目风险 积极从广州大本营向全国一线及重点二线城市扩张 有效减轻地域集中风险 [1][3] 财务表现与融资优势 - 长期坚守稳健财务策略 持续位居三道红线绿档 [4] - 成功发行2025年第一期14亿元公司债 五年期利率1.95% 十年期利率2.50% 成为年内第二家成功发行10年期债券的房企 创下地方国企同类债券利率历史新低 [4] - 融资成本优势显著增强公司的投资能力和运营安全稳定性 [4] 经营业绩与产品力 - 2025年上半年实现合同销售额615亿元 同比增长11% 增速位于TOP10房企第二名 [3] - 核心城市群市场份额不断扩大 北京排名第一 广州第二 上海第六 [3] - 产品力成为核心竞争力 4×4好产品理念被视为好房子的引领标准 多个高品质项目取得出色销售成绩 [3] - 北京海淀和樾望云 和樾玉鸣两大项目开盘劲销152亿元 刷新当地市场纪录 上海静安天玥项目开盘即售罄 销售额达23亿元 广州珑悦西关 熙悦江湾等项目热销 东山云起项目开盘去化率近90% [3] 土地储备与战略布局 - 上半年积极在北京 上海 广州及杭州等核心城市补充多幅优质地块 进一步夯实未来发展的基本面 [3] - 重仓一线是头部房企的共识 可持续成功离不开充沛便宜的资金以支撑持续投拓 公司在这方面优势显著 [3] 行业政策环境 - 自好房子等政策推动市场回稳后 高层会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [2] - 政策面 市场面与资金面多重积极政策推动下 以越秀地产为代表的优质房企将引领房地产行业迈向高质量发展新阶段 [5]