报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 核心观点：新房与二手房成交环比增加，但同比仍减少，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，投资策略应聚焦于在行业整体承压背景下寻找alpha机会[5][32] 板块行情与市场表现 - 第11周（3月9日-3月13日）申万房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业中排名第14位[5][8] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-3.5%、-6.4%、2.7%，相对沪深300指数的表现分别为-3.4%、-9.9%、-13.5%[3] - A股板块内，京投发展周涨幅达25.0%，财信发展周跌幅达8.6%[7][10] - 港股板块内，融创中国周涨幅达3.6%，旭辉控股集团周跌幅达12.5%[7][12] 政策要闻 - **福州**：3月9日调整住房公积金政策，包括鼓励“卖旧换新”（出售旧房后12个月内买新房可享首套利率）、优化多子女家庭二套房认定、支持提取公积金支付装修（标准1500元/平方米，上限144平方米）、优化购买车库（位）提取、优化代际互助购房提取、放宽建造翻建大修住房提取条件[5][13][15] - **成都**：3月10日拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消公积金贷款次数限制至2026年12月31日[5][13][15] 公司动态 - **保利发展**：3月10日以15.86亿元竞得杭州萧山区一涉宅地块，成交楼面价38084元/平方米，溢价率16.1%[5][16] - **绿城中国**：3月13日以4.67亿元竞得宁波鄞州区一宅地，溢价率5.89%，楼面价约1.15万元/平方米起；同日以26.75亿元竞得上海青浦区一宅地，折合楼面价3.19万元/平方米，为2026年上海首批土拍中面积最大的住宅用地[2][5][16] - **华润置地**：2026年2月总合同销售金额约100.5亿元，按年减少25.6%，总合同销售建筑面积约28.7万平方米，按年减少50.9%；2026年前2月累计合同销售金额约217.0亿元，按年减少13.5%；2月经常性收入约45.4亿元，按年增长7.1%，其中经营性不动产业务租金收入约31.9亿元，按年增长17.1%[5][17][18] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第11周商品房成交面积172万平方米，日平均成交面积24.5万平方米，环比增加42%，同比减少13%；年初至今累计成交面积1429万平方米，累计同比减少23%[5][19][22] - **新房分城市级别**：第11周一线城市成交面积63.4万平方米，同比减少7%（北京-22%，上海-1%，广州+12%，深圳-52%）；二线城市成交面积70.8万平方米，同比减少13%；三四线城市成交面积37.6万平方米，同比减少24%[21][22] - **二手房市场（11城）**：第11周成交面积212万平方米，日平均成交面积30.3万平方米，环比增加25%，同比减少18%；年初至今累计成交面积1710万平方米，同比增加17%[5][24][25][29] - **二手房分城市级别**：第11周一线城市成交面积104.6万平方米，同比减少5%（北京-12%，上海+5%，深圳-21%）；二线城市成交面积90.3万平方米，同比减少26%；三四线城市成交面积16.9万平方米，同比减少36%[27][29] 融资端情况 - 第11周发债企业大部分为地方国企[6][28] - 华润置地发行规模最大，发行一般中期票据25亿元，票面利率1.9%[28][30] - 华宇集团（民企）发行的一般中期票据利率最高，为3.75%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.65%[28][30] 投资建议与策略 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年销售量价仍有下行压力，寻找alpha至关重要[5][32] - **方向一：开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[5][32] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业[5][32] - **方向三：中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[5][32]