文章核心观点 - 根据2026年预算安排，财政总量增幅有限，但通过挖掘预算平衡、领域倾斜和改革焦点三个角度，揭示了财政政策的结构性变化和增量信息 [4] - 财政政策思路转向跨周期调节，主要依靠使用历史沉淀资金和税收增长来实现一本账支出的增长，而非依赖债务扩张 [4][6] - 财政资金加速向“投资于人”、科技、服务消费和民间投资三大领域倾斜，基建领域资金充裕度创近年新高 [4] - 财税体制改革聚焦于提高国有资本收益收取比例、调整优化消费税以及研究完善个人所得税制度 [4] 预算平衡：主要靠使用沉淀资金和税收增长，政策思路转向跨周期调节 - 广义财政支出增量有限，两本账广义赤字率从去年的9%降至8.5%，广义财政支出增速从去年的3.7%降至1.1% [4] - 一般公共预算（一本账）支出增速为4.4%，高于去年的1%，边际增量达到1万亿元 [6] - 1.27万亿元的一本账支出增量中，超过1万亿元来自使用历史沉淀资金和税收收入，其中使用历史沉淀资金拉动支出增速1.9%，税收收入拉动1.8% [6] - 税收收入增长2.9%，主要受益于反内卷相关税（国内增值税、企业所得税、出口退税）拉动1.7个百分点，其他税收拉动0.6个百分点，牛市相关税（个人所得税、证券交易印花税）拉动0.3个百分点 [22] 领域倾斜：投资于人、科技、服务消费和民间投资 - 财政资金口径包括预算内的两本账支出和预算外的新型政策性金融工具，后者计划发行8000亿元 [7] - 观察财政资金倾斜采用三步法：根据同比增量判断绝对力度，根据边际增量判断力度变化，根据边际增量同比判断加速度变化 [13] - **投资于人**：相关支出同比增量6369亿元，边际增量1484亿元，但加速倾斜势头减弱（边际增量同比减少2433亿元）[8] - 一本账中教育、社保就业、卫生健康、住房保障四项支出增长5.4%，高于整体支出增速（4.4%）[8] - 测算一本账支出投资于人比重达41.4%，为10年新高；两本账支出投资于人比重达31.1%，为2023年来新高 [8] - **科技**：相关资金同比增量4062亿元，边际增量3100亿元，加速倾斜势头增强（边际增量同比增加2783亿元）[9] - 预算内一本账科技支出同比增长862亿元，增速7.1% [10] - 预算外新型政策性金融工具投向数字经济、人工智能的比重约40% [10] - **服务消费和民间投资**：相关资金同比增量2778亿元，边际增量2491亿元，加速倾斜势头增强（边际增量同比增加2204亿元）[11] - 预算内安排2500亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新，设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金 [11] - 预算外新型政策性金融工具支持民间投资和民间资本的比重约25% [11] - **基建补充视角**：尽管新增政府债基本持平、卖地收入承压，但在去年结转政策和今年新型政策性金融工具补充下，测算全年可形成实物量的财政资金增长9.7%，创2022年以来新高 [12] 改革焦点：三大新增表述 - **提高国有资本收益收取比例**：去年已大幅提高“进小账”比例，三本账收入达8547亿元（同比增长1755亿元），调入一本账规模达5741亿元（同比增长2063亿元），调入比例由54%升至67% [15] - 今年继续要求提高收取比例，三本账收入（7966亿元）、调入一本账规模（5304亿元）及比例（67%）均持平去年历史高位 [16] - **调整优化消费税**：预算报告新增“调整优化征税范围、税率”表述，消费税或有望扩围，例如个别奢侈品，并提示关注“糖税”可能作为新税目落地 [17] - **研究完善个人所得税制度**：预算报告时隔三年再提，指出我国个税收入占比较低（仅5%，OECD国家平均23%），重要原因是综合所得尚未纳入财产性所得和资本所得，未来或扩大综合所得范围以更好调节收入分配 [18]

文章核心观点 “十五五”规划纲要标志着中国区域发展战略从“分区推进”迈向“系统联动”，核心是服务全国统一大市场与国家安全全局，通过优化重大生产力布局、深化区域协调联动、推进新型城镇化以及构建高水平对外开放新格局，推动形成优势互补、高质量发展的区域经济布局 [2][3][4] 区域发展总体思路 - 发展目标升级为服务全国统一大市场与国内国际双循环，首次强调发挥四大战略（区域协调发展、区域重大战略、主体功能区、新型城镇化）的叠加效应，推动从“地方竞争型增长”转向“全国协同型增长” [2] - 核心使命深化为统筹发展与安全，优化重大生产力布局，重新组织生产、能源、数据和创新资源的空间配置，例如东北强化“五大安全”，中西部强化能源保障和“东数西算” [3] - 坚持因地制宜促进相对平衡，在统一市场框架下鼓励各地发挥比较优势，并将新型城镇化并入区域发展篇章，强调通过基本公共服务均等化使发展成果惠及全体人民 [4] 区域协调发展重点任务 - **四大区域功能定位明确**：西部定位升级为“大保护、大开放、高质量发展”，突出“战略腹地”功能；东北聚焦将“资源优势转化为发展成效”；中部定位为粮食“压舱石”和“产业脊梁”；东部核心要求从“率先实现”升级为“引领建设”，需通过原创性科技创新提供全国动能，其GDP占全国比重始终在52%左右 [6][7] - **三大城市群巩固动力源作用**：三大城市群经济总量占全国比重保持在41%以上，其中长三角占比从24.2%提升至24.7% [8]。规划将其提升至牵引全国发展的“动力源”高度：京津冀重心从“疏解”转向“协同”；长三角强调“体制机制”与“上海与苏州同城化”；粤港澳大湾区关键词升级为“规则衔接”与“机制对接” [8] - **两大流域系统治理深化**：长江经济带治理从问题整治转向目标提质，提出干流水质稳定在II类等量化目标；黄河流域从“分段施策”走向“系统推进”，首次将重要支流综合治理提升到战略高度 [9][10] - **五大特殊类型地区实施精准振兴**：对革命老区、边境地区、生态退化地区、老工业基地/资源型地区量身打造“政策组合拳”，例如边境地区战略细化为“守边固边、兴边富民、强边固防、沿边开放”四位一体 [11] 区域联动发展机制 - **强化基础设施互联互通**：明确提出推进跨区域跨流域大通道建设，发挥西电东送、“东数西算”等跨区域重大工程的支撑作用，“跨区域”表述在纲要中出现10次 [13] - **加强城市群联动发展**：新增促进“重点城市群协调联动”与“区域创新链产业链高效协作”的要求 [14]。首次提出发挥“跨区域联结型地区”的支撑带动作用，并首次将“经济大省挑大梁”写入纲要，要求其在改革攻坚、要素保障等方面走在前列 [15] - **健全跨区域合作机制**：从规划统筹、产业协作、利益共享三方面深化合作，针对产业转移提出完善税收、用地、碳排放指标等方面利益分享机制，其中“建设用地指标”可依规划跨省统筹 [16]。首次提出“探索区域协同立法”和“流域经济”概念，支持流域上下游开展利益补偿 [16] 新型城镇化战略 - **农业转移人口市民化**：“十四五”期间常住人口城镇化率达67.89%，中央财政累计安排市民化奖励资金1970亿元 [18]。纲要着力推进基本公共服务均等化，如提高农民工参保比例、放宽随迁子女中考报名条件，并探索建立全国统一的人口管理制度 [18][19] - **现代化都市圈建设**：定位从“培育发展”升级为“健全体制机制”，并探索以都市圈为单元统筹资源配置，特别提出在中西部和东北地区培育若干都市圈 [20] - **建设现代化人民城市**：城市发展转向存量提质，强调宜居属性（如建设完整社区、15分钟健身圈）、安全建设（如城市基础设施生命线安全工程）以及智慧化精细化治理 [21] - **推进县城城镇化**：注重差异化发展，对经济规模大、人口增长快的县级市和特大镇适当扩大管理权限，对人口小县稳妥推进机构优化 [22] 对外开放新布局 - **区域开放平台功能提升**：海南自贸港“零关税”政策覆盖税目从1900项增至6637项，覆盖率从21%跃升至74%，规划要求其从“稳步推进”升级为“高标准建设” [24]。自贸试验区建设从“完善布局”转向“提升能级”，聚焦数据跨境等制度型开放压力测试 [24] - **港澳平台角色升级**：首次提出港澳要“融入和服务国家发展大局”，角色从“分享者”向“战略贡献者”转变 [25]。支持香港构建“大宗商品交易生态圈”，并推动与内地从“硬联通”升级为“产学研创新协同”的“化学融合” [25] - **深化国际合作与规则对接**：“十四五”期间已与31个国家和地区签署24个自贸协定，与自贸伙伴贸易额超20万亿元、占全国货物贸易总额45% [27]。“十五五”时期将扩大高标准自贸区网络，积极推动加入CPTPP、DEPA，并首次提出发挥境外经贸合作区作用，促进与境内园区协同发展，形成跨区域产业链闭环 [26][27]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：一手房销售同比环比均上升，各地政策持续放松，市场回暖再升温[1][3][6] - 核心观点：财政部明确2026年推动新型城镇化、稳步推进城市更新，并落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策，为行业提供政策支持[6][13] - 核心观点：稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企；同时，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复[6] 一周行情回顾 - 市场表现：本周（截至2026年3月20日）申万房地产指数下跌4.21%，沪深300指数下跌2.19%，板块相对收益为-2.02%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：板块内涨幅前五的个股为京投发展、市北高新、世联行、京能置业、*ST阳光；跌幅前五的个股为西藏城投、合肥城建、绿发电力、光明地产、ST中迪[11] 行业新闻与政策追踪 - 中央政策：财政部发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，明确2026年将推动新型城镇化和区域协调发展，稳步推进城市更新，并落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策[6][13] - 中央政策：雄安新区颁发全国首本三维不动产权证书，推动自然资源管理向三维数字化转型[13][17] - 地方政策（上海）：发布2026年第三轮土拍公告，上架3宗地块，总起拍价65.49亿元，分布于徐汇、普陀、金山区域[13][17] - 地方政策（深圳）：首次联动发布年度建设用地供应、土地整备及土地储备三项计划，2026年计划新收储土地不低于1050公顷，其中居住类用地273公顷；同时集中推介6宗优质居住用地，总面积约26.95公顷[15][17] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 周度数据：本周（3.13-3.19）38个重点城市一手房合计成交27,742套，同比增速3.3%，环比增速23.6%；成交面积279.6万平方米，同比增速-10.9%，环比增速26.3%[4][22] - 结构分析：分能级看，一线城市成交套数同比增15.9%，环比增18.7%；二线城市成交套数同比降12.3%，环比增30.6%；三四线城市成交套数同比增12.4%，环比增21.7%[22] - 月度累计：本月至今（3.1-3.19）38城一手房合计成交61,539套，同比增速-0.4%，环比增速48.2%[24] 重点城市二手房成交 - 周度数据：本周（3.13-3.19）16个重点城市二手房合计成交22,526套，同比增速-7.2%，环比增速15.5%；成交面积203.6万平方米，同比增速-12.9%，环比增速15.5%[4][35] - 结构分析：分能级看，一线城市成交套数同比增4.5%，环比增19.9%；二线城市成交套数同比降12.6%，环比增12.6%；三四线城市成交套数同比降7.6%，环比增17.7%[35] - 月度累计：本月至今（3.1-3.19）16城二手房合计成交53,346套，同比增速-11.9%，环比增速59.6%[38] 重点城市库存情况 - 总体库存：本周（3.13-3.19）17个重点城市商品房库存面积18,619.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期为180.5周[4][48] - 结构分析：一线城市库存环比降0.5%，去化周期139.7周；二线城市库存环比增0.3%，去化周期250.8周；三四线城市库存环比持平，去化周期195.4周[48] 土地市场供给与成交 - 供应端：本周（3.9-3.15）供应土地1,870.8万平方米，同比增速-11%；供应均价887元/平方米，同比增速-37.2%[5][56] - 成交端：本周成交土地1,961.8万平方米，同比增速-26.3%；土地成交金额231.1亿元，同比增速-22.8%；成交楼面价1,178元/平方米，溢价率2.4%[5][56] - 溢价率结构：一线城市溢价率2.3%，二线城市溢价率4.8%，三四线城市溢价率0.8%[56] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（3.13-3.19）房地产企业合计发行信用债136.66亿元，同比增速78.41%，环比增速9.15%[5][72] - 月度累计：本月至今房地产企业合计发行信用债371.16亿元，同比增速15.88%，环比增速57.58%[5][72] 重点公司动态与投资建议 - 公司动态：招商蛇口拟使用不超过100亿元闲置自有资金进行委托理财[19][21]；华润置地以30亿元总价摘得沈阳浑南区四宗商住地块，刷新当地纪录[19][21]；深圳控股获得32亿港元定期贷款融资[20][21] - 投资建议（房企）：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 投资建议（物管）：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，预计将受益于市场需求的回升[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年经济开局良好，供强需弱结构有所改善，2月物价超预期上行，叠加伊朗局势推动输入型通胀预期走强，PPI同比回正节奏或加快 [5] - 短期内央行降准降息预期降温，市场缺乏强利多逻辑支撑，债市情绪偏悲观，预计利率延续偏弱震荡格局 [5] - 同业存款定价自律机制及资金面韧性对短端利率形成一定支撑，长端面临基本面修复与通胀预期双重压力，收益率曲线或持续走陡 [5] 根据相关目录分别进行总结 期货盘面 - T主力收盘价108.265，环比涨0.12%，成交量67638，环比增11013；TF主力收盘价105.995，环比涨0.08%，成交量52638，环比增216；TS主力收盘价102.500，环比涨0.04%，成交量39291，环比增8159；TL主力收盘价110.980，环比涨0.23%，成交量70870，环比增9128 [2] 期货价差 - TL2606 - 2609价差0.29，环比增0.01；T2606 - 2609价差0.06，环比增0.03；TF2606 - 2609价差0.19，环比增0.02；TS2606 - 2609价差 - 0.02，环比增0.01；T06 - TL06价差 - 2.72，环比降0.17；TF06 - T06价差 - 2.27，环比降0.03；TS06 - T06价差 - 5.77，环比降0.08；TS06 - TF06价差 - 3.50，环比降0.05 [2] 期货持仓头寸 - T主力持仓量286564，环比增4356，前20名多头250300，环比增4795，前20名空头256260，环比增5553，前20名净持仓5960，环比增758；TF主力持仓量172424，环比降773，前20名多头154541，环比降871，前20名空头168110，环比增623，前20名净持仓 - 13569，环比增1494；TS主力持仓量74784，环比降496，前20名多头61335，环比降1039，前20名空头70490，环比降53，前20名净持仓9155，环比增986；TL主力持仓量131297，环比增623，前20名多头124936，环比增1018，前20名空头130193，环比增2613，前20名净持仓 - 5257，环比增1595 [2] 前二CTD（净价） - 230004.IB(6y）108.2922，环比增0.0824；250025.IB(6y）99.0955，环比增0.0888；250014.IB(4y）100.217，环比增0.0942；240020.IB(4y)100.8844，环比增0.0706；250024.IB(1.7y)100.0883，环比增0.0515；230002.IB(1.8y)102.5753，环比增0.0046；220008.IB(17y)118.076，环比增0.3202；210014.IB(18y)121.9407，环比增0.3762 [2] 国债活跃券（%） - 1y收益率1.2525，环比降0.75bp；3y收益率1.3625，环比降1.75bp；5y收益率1.5650，环比降0.25bp；7y收益率1.6910，环比降0.65bp；10y收益率1.8381，环比降0.38bp [2] 短期利率（%） - 银质押隔夜1.3379，环比增3.29bp；Shibor隔夜1.3200，环比增0.10bp；银质押7天1.4000，环比降3.99bp；Shibor7天1.4250，环比降0.41bp；银质押14天1.5600，环比增7.31bp；Shibor14天1.5560，环比增7.65bp [2] LPR利率（%） - 1y利率3.00，环比无变化；5y利率3.5，环比无变化 [2] 公开市场操作 - 发行规模205亿，到期规模265亿，利率1.4%，期限7天，净投放 - 60亿 [2] 行业消息 - 财政部发布2025年中国财政政策执行情况报告，2026年重点做好支持建设强大国内市场等工作，继续实施积极财政政策 [2][3] - 国务院国资委强调聚焦“两重”“两新”，实施重大项目和标志性工程，推进数智化转型，调整国有经济布局 [3] 观点总结 - 周三国债现券收益率普遍下行，期货小幅回升，DR007加权利率回落震荡 [5] - 国内基本面1 - 2月社零及固投回升，工增有韧性，供需矛盾缓和，失业率持平，2月社融信贷超预期，政府债支撑减弱，信贷呈现居民弱企业强特征 [5] - 海外中东局势紧张，美国经济“类滞胀”风险升温，关注美联储3月利率决议 [5] 重点关注 - 3月19日02:00美联储FOMC公布利率决议和经济预期摘要 [5] - 3月19日09:00日本央行公布利率决议 [5]

中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要核心观点 “十五五”时期（2026-2030年）是夯实基础、全面发力，推动中国式现代化战略任务取得重大突破的关键时期，规划纲要旨在引导全面建设社会主义现代化国家，为基本实现社会主义现代化奠定坚实基础[4][5]。规划的核心是坚持高质量发展，加快发展新质生产力，构建新发展格局，统筹发展和安全，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长[14][15]。 发展基础与环境 - “十四五”时期取得重大成就，为“十五五”发展奠定坚实基础：国内生产总值突破140万亿元，数字经济核心产业增加值占GDP比重超过10.5%，全社会研发经费投入强度达到2.8%，居民人均可支配收入年均增长5.4%，城镇新增就业累计6242万人，非化石能源发电装机容量超过化石能源[8] - 发展环境面临深刻复杂变化：国际层面，世界百年变局加速演进，新一轮科技革命和产业变革加速突破，但外部环境不确定性增强[10]；国内层面，经济长期向好的基本面不变，但面临有效需求不足、新旧动能转换艰巨、重点领域风险隐患等挑战[11] 主要发展目标 - **经济发展**：国内生产总值增长保持在合理区间，为2035年人均GDP比2020年翻一番、达到中等发达国家水平打好基础[18] - **创新驱动**：全社会研发经费投入年均增长7%以上，数字经济核心产业增加值占GDP比重从2025年的10.5%提升至2030年的12.5%[18][21] - **民生福祉**：城镇调查失业率低于5.5%，居民人均可支配收入增长与GDP增长同步，劳动年龄人口平均受教育年限从11.3年提高至11.7年，人均预期寿命从79.25岁提高至80岁[19][21] - **绿色低碳**：单位国内生产总值二氧化碳排放降低17%，非化石能源占能源消费总量比重从21.7%提升至25%，地级及以上城市PM2.5浓度降至27微克/立方米以下，森林覆盖率达到25.8%[20][21] - **安全保障**：粮食综合生产能力达到1.45万亿斤左右，能源综合生产能力达到58亿吨标准煤[20][21] 现代化产业体系建设 - **总体方向**：坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，构建以先进制造业为骨干的现代化产业体系，保持制造业合理比重[22] - **优化提升传统产业**：推动钢铁、石化、船舶、电子信息、机械装备等重点产业提质升级，发展智能制造、绿色制造，实施产业基础再造和重大技术装备攻关工程，提升产业链自主可控水平[24][25] - **培育壮大新兴产业和未来产业**：加快新一代信息技术、新能源、新材料、智能网联新能源汽车、机器人、生物医药、高端装备、航空航天等战略性新兴产业发展[29]；前瞻布局量子科技、生物制造、氢能和核聚变能、脑机接口、具身智能、第六代移动通信等未来产业[30] - **具体产业赛道**：规划明确了集成电路、具身智能、生物制造、新型电池、商业航天、国产大飞机、低空装备、绿色氢能、脑机接口、高端医疗器械等新产业新赛道的发展重点[33] - **服务业发展**：推进生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，促进生活性服务业高品质多样化便利化发展[35][36] 现代化基础设施体系构建 - **综合交通运输体系**：基本建成“八纵八横”高速铁路主通道和国家高速公路网，基本建成世界级港口群和机场群[39] - **新型能源体系**：实施非化石能源十年倍增行动，建设“三北”风电光伏、西南水风光一体化、沿海核电、海上风电等清洁能源基地，海上风电累计并网装机规模达到1亿千瓦以上，核电运行装机容量达到1.1亿千瓦左右[41][42] - **新型基础设施**：深化5G、千兆光网部署，推进5G-A、万兆光网和6G技术创新，建设100万个50G PON端口和50万个5G-A基站[44][45]；深入推进东数西算工程，构建全国一体化算力网[44]；统筹建设卫星通信、导航、遥感系统，加快低轨卫星互联网组网[44] 高水平科技自立自强 - **关键核心技术攻关**：聚焦集成电路、工业母机、高端仪器、基础软件、先进材料、生物制造等重点领域，采取超常规措施取得决定性突破[48] - **前沿科技布局**：实施人工智能、量子科技、生物科技、新能源等科技战略部署，加快基础理论和底层技术突破[49]；专栏明确了人工智能、量子科技、可控核聚变、生命科学、脑科学、重大疾病防治、深海深地极地探测、深空探索等前沿攻关方向[50] - **国家创新体系**：增强国家实验室、国家科研机构、高水平研究型大学和科技领军企业等国家战略科技力量的引领作用[51] - **企业创新主体地位**：推动创新资源向企业集聚，支持企业更多承担国家科技攻关任务，加强企业主导的产学研融通创新[55][56][57] - **教育科技人才一体发展**：围绕人工智能、集成电路等新兴领域急需学科超常规布局学科专业，探索拔尖创新人才培养新模式[62] 数字中国与“人工智能+”行动 - **发展底座**：加强算力设施支撑，促进模型算法迭代创新，深化数据资源开发利用[65][66][67][68] - **“人工智能+”全方位赋能**：全面实施“人工智能+”行动，促进与科技创新、产业发展、民生保障、社会治理相结合[69]；专栏详细规划了“人工智能+”在科学技术、产业发展、消费提质、民生福祉、治理能力、全球合作六大方面的行动内容[73] - **数字经济融合**：壮大数字经济核心产业，促进制造业“智改数转网联”，打造具有国际竞争力的数字产业集群[70] - **生态与治理**：健全数据要素基础制度，完善人工智能科学有效监管机制，拓展数智领域国际合作[75][76][77] 强大国内市场与新发展格局 - **战略基点**：坚持扩大内需这个战略基点，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，增强国内大循环内生动力和可靠性[78]

宏观政策：从规划向制度落地转向 - 政府工作报告定调显示房地产发展新模式的构建正从前期规划向具体制度落地转向[6] - 报告明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，下一阶段重心将切实聚焦于土地、财税等底层制度与配套政策的具体改革[6] - 报告强调增强宏观政策“前瞻性、针对性、协同性”，将各类经济与非经济政策纳入宏观政策取向一致性评估，旨在形成系统性政策合力以稳定市场与社会预期[7] 住房市场：重心转向去库存与优供给 - 政策重心全面转向“去库存”与“优供给”，行业核心逻辑从前端开发建设向资产运营与长效服务深化[9] - 首次将“加强初婚初育家庭住房保障”与“支持多子女家庭改善性住房需求”并列纳入住房保障范畴，信贷、公积金等支持政策趋向结构化与精准化，以配合国家生育鼓励战略[9] - 在“好房子”建设中明确加入“房屋品质提升工程”与“物业服务质量提升行动”，显示行业核心竞争力正加速向长效社区运营与高质量综合服务倾斜[9] 城市更新：盘活存量资产与引导社会资本 - 城市更新是统筹盘活存量资产的核心路径，涵盖城中村、老旧小区、存量商品房、闲置土地与低效商业不动产，旨在实现物理空间与经济价值的二次分配[11][12] - 通过债务管理、新型政策性金融工具及考核指标优化等长效机制，打通政府引导路径[12] - 2026年拟安排中央预算内投资7550亿元，安排8000亿元超长期特别国债资金用于国家重大战略和重点领域安全能力建设，并发行新型政策性金融工具8000亿元，以带动更多社会资本参与投资[11] 商业不动产：拓宽融资与培育新业态 - 政府工作报告强调持续深化资本市场投融资综合改革，通过拓宽股权退出渠道提升股权融资比重，加快构建“私募不动产基金-机构间REITs-公募REITs”的多元化金融生态[13] - 健全中长期资金入市机制与深化外资体制改革同步推进，旨在从内外双向激发大宗交易市场活力，释放存量资产投资潜力[13] - 提出建设“创新型产业社区、商务社区”，并释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力，显示传统单一功能楼宇正向融合交互的复合业态转型，期待2026年更多酒店、养老、数据中心等新兴资产借助REITs机制实现盘活[14]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“增持”，并维持此评级 [1] 核心观点 - 报告标题为“两会定调新周期，销售数据反弹”，认为2026年政府工作报告为房地产行业定调了新周期，且周度销售数据出现环比显著反弹 [1][7] - 政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，为行业提供了明确的政策方向 [7][14] - 尽管周度销售同比仍为负增长，但环比数据大幅回升，显示市场在春节扰动后出现反弹 [5][7] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企和有望受益于需求回升的物业管理公司 [7] 根据目录总结 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌4.09%，同期沪深300指数下跌1.07%，板块相对收益为-3.03%，表现弱于大盘 [4][12] - 行业总市值为11，851.44亿元，流通市值为11，365.46亿元 [1][4] 行业新闻追踪 - **中央政策**：2026年政府工作报告强调推动新型城镇化、高质量推进城市更新、盘活存量土地和房屋设施 [14] - **中央政策**：政府工作报告具体提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [7][14] - **地方政策**：深圳规范城市更新项目，对未完成审批的项目原则上可不配建保障性住房 [14] - **地方政策**：西安优化失业职工住房公积金提取流程 [14] - **地方政策**：合肥新增挂牌两宗优质涉宅用地，将于3月27日土拍 [14][15] 个股公告及新闻追踪 - **上海城投控股**：完成“23沪控01”债券20亿元回售，兑付日为3月16日 [18][19] - **济南城投**：“21济城G2”债券将于3月16日完成本息兑付并摘牌 [19] - **象屿股份**：“26象屿股份SCP001”超短期融资券（10亿元）将于3月13日付息兑付 [19] - **汤臣集团**：发布正面盈利预告，预计2025年股东应占溢利较2024年的1.7679亿港元大幅增长约3至4倍 [19] - **首开股份**：成功发行2026年度第二期中期票据，总额10亿元 [19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：38个重点城市一手房合计成交18，605套，同比-29.6%，环比+161.4%；成交面积235.7万平方米，同比-18.4%，环比+235.9% [5][21] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-23.4%，环比+262.8%；二线城市同比-37.9%，环比+143.0%；三四线城市同比-23.8%，环比+114.4% [21] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：38城一手房合计成交11，344套，同比-16.3%，环比-24.6% [30] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：16个重点城市二手房合计成交16，477套，同比-25.6%，环比+145.7%；成交面积160.5万平方米，同比-26.8%，环比+150.0% [5][40] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-24.3%，环比+202.4%；二线城市同比-27.8%，环比+118.6%；三四线城市同比-20.3%，环比+164.6% [40] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：16城二手房合计成交11，320套，同比-16.4%，环比-23.4% [43] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：17个重点城市商品房库存面积18，624.9万平方米，环比-0.3%，去化周期为177.5周 [5][52] - **分能级库存**：一线城市库存环比+0.1%，去化周期140.0周；二线城市库存环比持平，去化周期228.3周；三四线城市库存环比-2.1%，去化周期212.7周 [52] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.23-3.1）**： - 土地供应：供应面积1，277.8万平方米，供应均价1，732元/平方米 [6][62] - 土地成交：成交面积2，147.9万平方米，同比+1998.5%；成交金额337.5亿元，同比+6383.4%；成交楼面价1，571元/平方米，溢价率17.6% [6][62] - 分能级溢价率：一线城市23.8%，二线城市1.2%，三四线城市1.3% [62] - **近期房企拿地**：列举了保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等公司在2025年10月至2026年2月期间于多个城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：房地产企业合计发行信用债105.5亿元，同比-36.26%，环比+1821.68% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今发行信用债105.5亿元，同比-28.19%，环比+3.48% [6][77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

报告行业投资评级 - 行业评级为“看好” [1] 报告的核心观点 - 2026年作为“十五五”起始之年，“开门红”预期强，同时行业反内卷带动企业盈利水平修复，顺周期板块迎来布局窗口期 [3] - “十五五”规划109项重大工程项目，其中构建现代化产业体系方面包括23项重大项目，将引领投资，打造现代化产业体系 [1][3][11] - 低估值央国企估值有望修复 [3] 建筑装饰行业市场表现 - 上周（报告期）SW建筑装饰指数下跌0.70%，跑赢沪深300指数（-1.07%），相对收益为0.36个百分点 [3][4] - 周涨幅最大的三个子行业分别为国际工程（+1.38%）、基建央企（+1.26%）、生态园林（+0.49%） [3][6] - 年涨幅最大的三个子行业分别是钢结构（+25.15%）、专业工程（+23.05%）、基建民企（+11.53%） [3][6] - 周度涨幅前5名的个股是：汇绿生态（+28.49%）、诚邦股份（+15.24%）、国晟科技（+14.22%）、中国能建（+13.78%）、华建集团（+8.00%） [3][9][10] - 周度涨幅后5名的个股是：圣晖集成（-25.54%）、柏诚股份（-14.86%）、新城市（-13.46%）、宏润建设（-10.76%）、山水比德（-9.91%） [3][9][10] 行业及公司近况：行业主要变化 - 2026年我国主要预期目标：国内生产总值（GDP）增长4.5%–5% [3][11][13] - “十五五”规划提出109项重大工程项目，其中构建现代化产业体系方面包括23项重大项目，涉及国家立体交通网建设、新型能源体系建设、现代化水网建设、新型基础设施建设、对外开放平台功能提升等五个方面 [3][11][13] - 政府工作报告提出推动新型城镇化和区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略和新型城镇化战略 [3][12][13] - 2026年2月，制造业PMI为49.0%，比上月下降0.3个百分点；建筑业PMI为48.2%，比上月下降0.6个百分点 [13] - 2026年全国一般公共预算支出为30.01万亿元，增长4.4% [13] - 国务院国资委主任指出未来国资央企将在新能源、航空航天（领跑）、新能源汽车、人工智能、新材料（赶超）、量子信息、核聚变、低空经济（培育）等产业领域重点发力 [14] 行业及公司近况：重点公司主要变化 - **圣晖集成**：2025年，公司实现归母净利润为1.54亿元，同比增长34.91%；扣非归母净利润为1.54亿元，同比增长34.88% [3][14][16] - **东华科技**：签署“年产80万吨风光氢氨一体化项目一期一阶段绿氨工程EPC总承包合同”，总金额为20.26亿元，占2024年营业收入的22.86% [3][15][16] - **中国电建**：2026年1月，累计新签合同金额894.36亿元，同比下降14.92% [16] - **城地香江**：联合签订“中国移动长三角（扬州）数据中心机电工程EPCO项目”，总金额为9.10亿元，占2024年营业收入的56.14% [16] - **高新发展**：2025年，公司实现归母净利润为1.15亿元，同比增长87.00% [16] 投资分析意见与关注方向 - 重点关注钢结构领域的**鸿路钢构**、**精工钢构** [3] - 重点关注化学工程+实业领域的**中国化学** [3] - 重点关注洁净室领域的**圣晖集成**、**亚翔集成**、**柏诚股份** [3] - 关注低估值央国企的估值修复机会，包括**中国能建**、**中国中铁**、**四川路桥**、**上海建工**、**隧道股份**、**安徽建工** [3]

宏观经济与政策 - 2025年国内生产总值增长5%，总量达到140.19万亿元[3] - 实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，下调政策利率和存款准备金率，持续降低社会综合融资成本[7] - 2025年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，拟发行超长期特别国债1.3万亿元，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元[28] - 2026年经济增长预期目标为4.5%－5%，城镇调查失业率5.5%左右，居民消费价格涨幅2%左右[26] 产业发展与科技创新 - 高技术制造业、装备制造业增加值分别增长9.4%、9.2%[4] - 工业机器人、集成电路产量分别增长28%、10.9%[4] - 新能源汽车年产量超过1600万辆，电动汽车充电设施突破2000万个[4] - 全社会研发经费投入强度达到2.8%，技术合同成交额增长10.8%[8] - 数字经济核心产业增加值占国内生产总值的比重提高到10.5%以上[8] - 安排2000亿元超长期特别国债资金支持大规模设备更新[33] - 鼓励央企国企带头开放应用场景，打造集成电路、航空航天、生物医药、低空经济等新兴支柱产业[34] - 培育发展未来能源、量子科技、具身智能、脑机接口、6G等未来产业[34] - “十五五”期间全社会研发经费投入年均增长7%以上，数字经济核心产业增加值占国内生产总值比重目标达到12.5%[19][20] 消费与投资 - 加力扩围实施消费品以旧换新，带动商品销售额超过2.6万亿元，社会消费品零售总额突破50万亿元[7] - 设备购置投资增长11.8%[7] - 安排超长期特别国债2500亿元支持消费品以旧换新[31] - 设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金[31] - 今年拟安排中央预算内投资7550亿元，安排8000亿元超长期特别国债资金用于“两重”建设[32] - 发行新型政策性金融工具8000亿元，带动更多社会资本参与投资[32] 对外贸易与对外开放 - 2025年出口增长6.1%，新设外资企业数量增长19.1%[9] - 稳步扩大单方面免签或全面互免签证[9] - 海南自由贸易港启动全岛封关运作[9] - 以服务业为重点扩大市场准入，进一步扩大增值电信、生物技术、外商独资医院等领域开放试点[41] - 积极推动加入《数字经济伙伴关系协定》和《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》进程[41] 绿色发展与能源转型 - 单位国内生产总值能耗降低5.1%[4] - 第一批“沙戈荒”新能源基地项目基本建成投产，新型储能装机规模超过1.3亿千瓦，非化石能源消费占比达到21.7%[12] - 地级及以上城市细颗粒物（PM2.5）平均浓度下降4.4%，地表水水质优良断面比例提高到91.4%[12] - “十五五”期间单位国内生产总值二氧化碳排放累计降低目标为17%[19] - 设立国家低碳转型基金，培育氢能、绿色燃料等新增长点[54] 房地产与金融风险化解 - 持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，“保交房”任务全面完成[7] - 综合施策稳股市，资本市场回稳回暖、交易活跃[7] - 深入实施一揽子化债方案，有序置换地方政府存量隐性债务，地方债务结构不断优化[7] - 一体推进地方中小金融机构风险处置和转型发展，高风险机构数量大幅下降[7] - 着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[56] - 积极有序化解地方政府债务风险，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[56] - 积极稳妥化解金融领域风险，充实地方中小金融机构风险处置资源和手段[56] 民生保障与社会事业 - 城镇新增就业1267万人，城镇调查失业率平均为5.2%[3] - 实施学前一年免费教育政策、惠及1400万儿童，全面实施育儿补贴制度、惠及3000多万婴幼儿[3] - 粮食产量达到1.43万亿斤[3] - 长期护理保险制度覆盖3亿人[11] - 城乡居民基础养老金月最低标准提高20元[11] - 国内出游人次增长16.2%，入境旅游人次增长17.1%[11] - “十五五”期间劳动年龄人口平均受教育年限目标提高到11.7年，人均预期寿命目标提高到80岁[21] - 2026年城镇新增就业目标1200万人以上，粮食产量目标1.4万亿斤左右[26] - 城乡居民基础养老金月最低标准再提高20元[51]

宏观经济目标与政策基调 - 2026年国内生产总值增长目标设定在4.5%至5%的区间[1] - 2026年城镇新增就业目标为1200万人以上[1] - 2026年居民消费价格涨幅目标为2%左右[1] - 2026年拟按4%左右安排赤字率，赤字规模比上年增加2300亿元[1] - 2026年一般公共预算支出规模将首次达到30万亿元[1] 财政与货币政策支持 - 2026年拟发行超长期特别国债1.3万亿元[1] - 2026年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元[1] - 安排超长期特别国债2500亿元支持消费品以旧换新[2] - 拟安排中央预算内投资7550亿元[2] - 安排8000亿元超长期特别国债资金用于“两重”建设[2] 产业政策与新兴方向 - 新能源汽车年产量超过1600万辆[1] - 打造集成电路、航空航天、生物医药、低空经济等新兴支柱产业[2] - 培育发展未来能源、量子科技、具身智能、脑机接口、6G等未来产业[2] - 深化拓展“人工智能+”[2] - 设立国家低碳转型基金，培育氢能、绿色燃料等新增长点[3] 科技创新与研发投入 - “十五五”期间全社会研发经费投入年均增长目标为7%以上[1] - “十五五”期间数字经济核心产业增加值占国内生产总值比重目标达到12.5%[1] 消费与投资促进 - 制定实施城乡居民增收计划，在促进低收入群体增收、增加居民财产性收入等方面推出举措[2] - 安排超长期特别国债2500亿元支持消费品以旧换新[2] 能源与绿色发展 - “十五五”期间单位国内生产总值二氧化碳排放累计降低目标为17%[1] - 2026年单位国内生产总值二氧化碳排放降低目标为3.8%左右[1] - “十五五”期间能源综合生产能力目标达到58亿吨标准煤[1] 农业与粮食安全 - 2025年粮食产量达到1.43万亿斤[1] - “十五五”期间粮食综合生产能力目标达到1.45万亿斤左右[1] - 2026年粮食产量目标为1.4万亿斤左右[1] - 开展第四次全国农业普查[3] 房地产与城镇化 - 因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房[3] - 科学有序推进农业转移人口市民化，因地制宜放宽在流入地参加中考报名条件[3] - 加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求[3] 社会保障与公共服务 - 居民医保人均财政补助标准提高24元[3] - 城乡居民基础养老金月最低标准再提高20元[3] - 完善免费学前教育政策，增加普通高中学位供给[3] 市场环境与对外开放 - 综合运用产能调控、标准引领、价格执法、质量监管等手段，深入整治“内卷式”竞争[3] - 进一步扩大增值电信、生物技术、外商独资医院等领域开放试点[3]