文章核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的活跃态势，成交量攀升，房东预期转变，降价行为减少，市场出现“还价难、签字难”现象，业内对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有乐观预期，认为2026年楼市有望实现“小阳春” [1][3][4][5] 市场成交表现 - 2026年1月上海二手住宅成交同比大幅增长26.69% [1] - 2026年1月的工作日，上海市二手房日成交量保持在500套以上，双休日单日成交量均超过1000套 [4] - 2025年末市场“淡季不淡”，交易中心人流密集，工作日单日业务办理人数超过900人 [3] - 上海二手房1月总价300万元以内的刚需房源成交占比达到68.92%，虽比前期略降2个百分点，但持续高位运行 [4] 价格与房东心态变化 - 市场房价较最高点已大幅下跌，部分房源价格“打了骨折”或下降近200万元 [1][2] - 自2025年12月中旬起，中原地产报价指数连续反弹，房东降价“砸盘”的案例近2个月已很少见 [4] - 房东预期转变，出现“还价难”现象，且不少房东选择撤牌，认为当前价格不划算并对后市抱有期待 [4] - 低总价刚需房源房价近2个月趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价出现小幅上涨 [4] 市场参与者行为与预期 - 购房者方面，观望者于2025年末加快入市步伐，当前买房人多为涉及结婚、子女入学等真实刚需，且表现更为着急 [3][5] - 中介从业者观察到，热门小区可能出现一套房源有七八组客户同时谈价的情况 [5] - 行业对“金三银四”传统旺季充满希望，认为3月购房者可能集体入市，热门小区高性价比房源去化迅速，带动市场形成“小阳春” [1][5] - 业内分析认为，三四月份市场继续保持成交规模问题不大，若五六月份能稳住，将对市场信心形成进一步提振 [5]

市场整体情绪与表现 - 2026年1月，上海楼市在传统淡季呈现“回暖”与“积极”态势，为“金三银四”小阳春强势预热 [1] - 2026年1月上海二手房（含商业）网签成交达22，834套，连续第三个月成交量突破2.2万套，创近5年同期最高纪录 [7] - 1月上海二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比前一个月收窄0.2%，且自2025年11月起降幅持续收窄，释放“止跌”信号 [7] 购房者行为变化 - 购房者心态从观望转向果断，出现为赶在节前成交而加价5万元的案例 [3] - 客户看房积极且出手果断，担心节后价格变动，有房源在两天内被其他客户抢走 [5] - 临近春节，浦东、杨浦等区房地产交易中心人声鼎沸，无传统淡季迹象 [7] 房东心态与市场供应 - 房东预期转变，议价空间收窄，降价“砸盘”案例几乎绝迹，部分热门区域出现个别跳价成交案例 [9] - 房东心态趋于强势，“谈不拢就不着急卖”，甚至有不少撤牌等待节后市场 [9] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月高点降至2026年1月的8.9万套，市场消化速度超过新增挂牌速度 [9] 成交结构分析 - 市场呈现由刚需和改善主导的“结构性回暖”，并非全面暴涨 [11] - 1月份总价300万元以内的刚需房源成交占比高达68.92%，宝山等区域总价200万左右房源成交活跃 [11] - 低总价、带学区属性的“老小”房源成为市场回暖急先锋，因入学季临近及房价深度调整后显现性价比 [11] 市场前景展望 - 基于1月“暖冬”行情，行业预计“小阳春”行情已提前出现 [13] - 研究机构预计2026年上海楼市将呈现量稳价稳态势，由政策托底、置换需求集中释放与库存去化共同支撑 [13] - 有观点认为当前市场为理性修复，远郊地区无普涨基础，但下跌空间已基本封闭 [13]

核心观点 - 农历新年前夕，香港二手住宅市场交投极度淡静，两大地产代理统计的十大屋苑周末成交量均按周急跌并创下多月新低，主要受传统节日因素影响，市民忙于准备过年或外游，无暇置业 [1] - 行业预期农历新年假期后楼市将迅速恢复正常，交投回升并延续旺势，主要动力包括新盘需求强劲、节后新盘推出刺激购买力，以及楼价获支持趋升 [1] 市场成交数据 - **中原地产统计**：十大屋苑周末录得5宗成交，按周急跌37.5%，成交量连跌两周，并创26周新低，其中有5个屋苑零成交 [1] - **美联物业统计**：十大二手指标屋苑周末录得约6宗买卖成交，较上周末约9宗下跌约33.3%，连续两个周末维持单位数水平，并创45周新低 [1] - **美联物业扩大范围统计**：以15大屋苑计算，周末录得约10宗成交，按周持平 [1] 区域成交表现 - **港岛区**：三大指标屋苑（太古城、康怡花园、海怡半岛）周末未录得任何买卖成交 [2] - **九龙区**：四大指标屋苑（丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨）周末录得4宗成交，按周不变 [2] - **新界区**：三大指标屋苑（映湾园、沙田第一城、嘉湖山庄）周末仅录得2宗成交，按周减少约33.3% [2] 市场分析与前景展望 - **淡市原因**：农历新年临近是导致二手市场交投受阻的主要传统节日因素，市民普遍已收炉准备过年或外出旅游，无暇兼顾置业 [1] - **近期走势判断**：短期内二手交投预计将在低位横行 [1] - **节后展望**：行业普遍预期农历新年假期后（年初四起）楼市将迅速复常，交投回升 [1] - **上涨动力**：楼市小阳春已提前于一月展现，预计旺势将得以延续，支撑因素包括新盘需求持续强劲、多个项目部署于农历新年后推出，以及节日气氛淡化后购买力重新释放，楼价续见支持趋升 [1]

市场成交与价格表现 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套 环比微跌0.38% 但同比大幅增加26.69% 市场呈现暖冬行情 [1] - 近期市场出现“还价难”现象 降价“砸盘”案例在过去两个月已很少见 房东预期转变 中原地产报价指数自2025年12月中旬连续反弹 [6][7] - 上海二手房1月延续低总价成交活跃格局 总价300万元以内刚需房源占比达68.92% 此类房源价格趋于稳定 止跌信号明显 个别小区挂牌价出现小幅上涨 [10] 市场参与者行为与情绪 - 从业者观察到 尽管部分早期购房者因房价下跌承受损失 但二手房价格下跌也“跌出了性价比” 吸引了一些客户趁机购入第二套房 有案例显示买入价较高点降低近200万元 [2] - 近期市场上房东撤牌现象增多 因价格已跌至许多房东认为不划算的水平 且他们对后市期待较高 认为价格会上涨 尤其期待春节后市场 [8] - 当前购房主力为真实刚需 涉及结婚、子女入学等需求 购房人表现着急 而房东反而不急 在热门区域甚至出现一套房有七八组客户同时谈价的情况 [10][11] 市场活动与未来预期 - 传统淡季市场表现强劲 2025年末及2026年初上海各区房地产交易中心业务繁忙 工作日二手房成交量保持在500套以上 双休日单日成交量能超过1000套 [3][5][6] - 行业从业者对即将到来的“金三银四”小阳春充满期待 认为3月份购房人会集体入市 热门小区性价比房源可能快速售罄 [11] - 分析师认为三四月份市场保持当前成交规模问题不大 若五六月份能继续稳住 将对市场信心构成进一步支撑 [11]

核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的暖冬行情，成交量活跃，市场情绪和房东预期出现积极转变，行业参与者对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有较高期待 [4][5][13][25] 市场成交数据与表现 - 2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，但同比大幅增加26.69% [4][15] - 2026年1月的工作日，上海市二手房日成交量保持在500套以上，双休日单日成交量均能超过1000套 [7][19] - 市场呈现“淡季不淡”特征，2025年末和2026年初，上海各区房地产交易中心人流密集，成交数据不断攀升 [5][17] - 低总价刚需房源是成交主力，2026年1月总价300万元以内的房源成交占比达到68.92% [12][24] 价格与房东行为变化 - 房价较历史高点有显著下跌，有案例显示相比高点降价近200万元，这“跌出了性价比”并吸引了新的购房需求 [4][17] - 房东预期开始转变，降价“砸盘”的案例在最近2个月已很少见到 [8][20] - 从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹 [8][20] - 市场上出现“还价难”现象，尤其在热门小区，甚至出现一套房子有七八组客户同时谈价的情况 [9][12][21][24] - 许多房东选择撤牌，因认为当前价格不划算且对后市价格回升抱有期待，导致二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套且消化迅速 [8][10][20][22] 市场参与者观察与预期 - 近期买房人多为有结婚、子女入学等迫切需求的真实刚需客户 [12][24] - 市场情绪转向，看空预期明显好转，近2个月低总价房源价格趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价出现小幅上涨 [12][24] - 行业资深人士及分析师对后续市场持乐观态度，认为3月、4月的“小阳春”行情值得期待，若势头旺盛将带动潜在购房者入市 [4][12][13][24][25] - 分析师认为，若市场成交量在5月、6月能继续保持稳定，将对市场信心构成进一步支撑 [13][25]

文章核心观点 - 上海二手房市场在2025年末至2026年初呈现“淡季不淡”的行情，成交量活跃，市场预期改善，房东心态转变，降价案例减少，从业者对即将到来的“金三银四”传统旺季抱有积极期待 [1][3][4][6] 市场成交表现 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，但同比大幅增加26.69% [1] - 2026年1月的工作日，上海市二手房成交量保持在500套以上，双休日单日均能超过1000套 [4] - 市场延续低总价成交活跃格局，1月总价300万元以内的刚需房源占比达到68.92% [5] 价格与房东心态变化 - 当前房价距离最高点有大幅下跌，有案例显示买入价格比高点降了近200万元 [2] - 上海二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套，且消化快 [4] - 从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹，房东降价“砸盘”的案例近2个月很少见 [4] - 市场出现“还价难”现象，房东心态转变，部分房东因觉得卖房不划算或期待后市而撤牌 [5] - 房价趋于稳定，止跌信号明显，个别小区挂牌价格出现小幅上涨 [6] 市场参与者行为与预期 - 购房者方面，观望者加快入市步伐，交易中心人流密集，无传统淡季迹象 [3] - 当前买房人以真正的刚需为主，涉及结婚、子女入学等需求 [6] - 中介从业者认为，房价下跌“跌出了性价比”，吸引了部分客户再购 [2] - 从业者对“金三银四”小阳春充满期待，认为3月购房者可能集体入市，热门小区性价比房源去化快 [1][6] - 分析师认为三四月份市场保持成交规模问题不大，若5、6月能稳住则对市场是强心针 [6]

公司业绩表现 - 中原地产住宅部2026年1月促成逾1000宗一手成交及1400宗二手成交，一手成交量较去年同期升近3倍，二手成交量较去年同期升1.8倍，相信是近年甚至历年成绩最好的一月 [1] - 中原地产住宅部2026年1月营业额达4.5亿港元，创下历年一月的历史新高业绩 [1] - 中原地产在多个一手项目取得冠军佳绩，例如西沙湾项目蝉联共4期销售冠军，月内亦获得The V Group旗下两项目的独家销售代理权 [1] 市场趋势与展望 - 公司相信楼市小阳春将延续至新春后，多个一手项目已准备于新春后紧接开售 [1] - 公司认为置业热潮将延续至新春后，并关注新春后公布的财政预算案是否有进一步提振经济或协助市民置业的措施 [1]

1月70城房价数据核心态势 - 70个大中城市商品住宅销售价格整体呈现“跌幅收窄、局部回升”态势，新建商品住宅价格环比下降0.2%，二手住宅价格环比下降0.4%，跌幅分别较上月收窄0.1和0.2个百分点，为连续两个月跌幅收窄 [1][3] - 一线城市表现亮眼，成为市场企稳风向标，新建商品住宅价格环比由降转升，其中北京环比微涨0.16%，上海环比上涨0.2%，深圳二手住宅价格结束连续19个月下跌首次转涨0.1% [4] - 二线城市呈现止跌回暖初步迹象，新建商品住宅和二手住宅价格环比跌幅均较上月收窄0.2个百分点，杭州、成都、武汉等热点城市部分核心板块房价出现企稳回升迹象 [4] - 三线城市依旧承压但下行节奏放缓，新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.5%，跌幅均较上月收窄0.1个百分点 [7] 市场分化的结构性特征 - 城市层级间分化明显，一线城市率先企稳，二线城市内部亦加剧分化，部分缺乏产业支撑、人口流出的城市房价仍处下行通道 [3][4] - 城市内部区域分化普遍存在，以北京为例，核心区域如朝阳、海淀跌幅控制在0.3%左右，而远郊区域如怀柔二手房环比下跌1.20%，门头沟下跌0.71%，核心板块抗跌性凸显 [4][11] 推动市场企稳的主要因素 - 政策组合拳持续发力，信贷层面首套及二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例降至15%和25%的历史最低水平，部分城市首套房贷利率低至“2字头”，税收层面个人销售住房增值税免征年限由5年调整为2年 [7] - 地方政策精准支持，1月份全国各地共出台约50条楼市政策，一线城市优化限购限售，二线城市全面取消限购并加大购房补贴，三四线城市通过优惠券、公积金政策等方式刺激需求 [9] - 市场自身调整与季节性因素共同作用，房价经过长时间调整已处于相对合理区间，部分刚需入场推动成交量小幅回升，1月传统淡季过后市场交易逐步恢复 [9] 对3月楼市“小阳春”的展望 - 支撑“结构性小阳春”的利好因素包括政策红利持续释放效应集中显现、季节性因素推动购房积极性提升、以及核心城市的引领作用，贝壳研究院数据显示全国重点50城二手房成交量环比增长约12%且连续三个月回升 [10] - 全面回暖面临挑战，居民收入预期未完全恢复制约购房决策，楼市库存压力尤其在三、四线城市依然较大，市场分化格局难以改变，部分房企流动性压力及项目交付风险影响购房者信心 [10][11] - 预计3月楼市将呈现“分化回暖、温和复苏”格局，核心城市及核心板块成交量和房价有望温和回升，但难以实现全面快速反弹 [9][12] 行业未来发展趋势 - 楼市“稳字当头”基调不变，“房住不炒”定位清晰，行业将从深度调整阶段向企稳修复过渡，但修复进程缓慢曲折 [12] - 行业平稳健康发展需坚持稳预期、防风险、促良性循环，支持刚需和改善型合理住房需求，并优化住房供给结构 [13]

文章核心观点 - 2026年初中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量价”方面，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [4][5][9] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放需求、政策显效、季节性因素（春节后移）、学区房需求集中释放以及挂牌房源减少导致买家决策加快 [4][16][19][21] - 从估值角度看，多数城市房地产市场已接近底部，核心城市住房总需求企稳、租金回报率回升、房价收入比回归合理区间，为市场止跌回稳提供了基础 [24] - 政府主导的“以旧换新”政策（如上海收购二手房作保租房）成为稳定市场的新尝试，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受收购价格、资金规模、制度配套等多因素制约 [31][34][37][41] 二手房市场量价回暖 - **成交量显著回升**：2026年1月，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [5] - **实时签约数据领先增长**：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [5] - **多城市环比大涨**：根据实时成交量数据，多个城市2026年1月环比2025年12月大幅增长，如厦门（34%）、南京（29%）、南通（27%）、合肥（23%）、深圳（17%）、北京（13%）[7] - **一线城市表现强劲**： - 北京：1月二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [13] - 上海：1月二手房网签成交2.28万套，连续第三个月超2.2万套，创近五年同期新高 [14] - 广州：1月二手住宅网签8881套，环比增长1.07% [15] - 深圳：1月二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15] - **价格跌幅收窄**：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，一二三线城市跌幅均较2025年底收窄 [9] - **百城均价跌幅收窄**：1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，各能级城市跌幅均收窄 [11] 新房市场表现平淡 - **成交面积下降**：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [17] - **各能级城市普降**： - 一线城市成交面积约132万平方米，环比下降36%，同比下降28% [17] - 二线城市（21城）成交面积约460万平方米，环比下降36%，同比下降24% [17] - 三四线城市（25城）成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [17] 市场回暖的驱动因素 - **以价换量与政策显效**：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，叠加前期政策效果，潜在需求不断释放 [16] - **季节性因素与低基数**：受2026年春节假期后移影响，同比基数相对较低 [16] - **学区房需求主导**：近期二手房成交以学区房为主导，例如深圳福田百花片区因家长赶在开学前购房且此前价格大幅下降，成交显著提升 [21] - **供给端变化**：市场回暖后，房东心理价位提高、谈价变难，部分业主因未达心理价位选择下架房源或转售为租，导致挂牌量下降，房源减少促使买家加快决策 [16] 市场估值已近底部 - **核心城市总需求企稳**：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [24] - **租金回报率回升**：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归，市场处于底部 [24] - **房价收入比回归合理区间**：随着收入增长，多数核心城市房价收入比已低于2006年水平，并向国际公认的合理区间（4倍～6倍）回归 [22][24] - **成交结构刚需化**：一线城市成交总价500万元以上的比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前的水平 [24] 政策新尝试：“以旧换新” - **上海试点收购二手房作保租房**：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业作为实施主体，收购小户型、低总价、产权清晰的个人二手房用于保障性租赁住房 [31][34] - **收购要求与资金来源**： - 浦东新区优先收购2000年以前、建筑面积70平方米以下、总价不超400万元的二手房，并要求同步购买同区新房 [32][34] - 静安区侧重交通便捷、配套成熟的二手房，要求置换本区商品房（优先新房）[32][34] - 资金来源多为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [32][34] - **政策潜在规模**：2025年上海三区满足条件（面积<70㎡且总价<400万元）的住房成交超2.6万套，假设30%有换房需求，按每套400万元计算，所需收购资金约315亿元 [38] - **政策意图与挑战**： - 意图：降低购房者置换成本（节省约10%中介费）、增加保租房供应、激活新房市场、改善房企现金流 [35][36] - 挑战：收购价与业主预期能否一致是关键；评估价通常基于近六个月成交均价并排除短期波动，可能比市场价保守；对跨部门协同、制度配套（如税费优惠）、资金规模及合适新房房源供应要求较高 [37][41] - **多地已有先例**：2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、北京怀柔区、宁波、海口等地均已推行不同形式的“以旧换新”政策 [40] 行业展望：“小阳春”可期 - **短期行情有望延续**：考虑到中介实时签约数据的领先性，二手房市场“量”的修复有望延续至春节前，且改善幅度可能提升 [8] - **核心城市“小阳春”值得期待**：随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放 [9] - **积极信号显现**：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短（如杭州、青岛低于80天）；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [28] - **全面回暖仍需时间**：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需观察后续价格、成交及流通效率等指标是否持续改善 [29]

全国二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月全国重点20城二手房成交面积1483万平方米 环比上涨10% 同比上涨25% 在传统淡季取得开门红 [1] 各线城市二手房成交详情 - 一线城市集体“爆单” 北京1月网签量超1.5万套 同比增长20.8% 连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 上海1月累计成交约2.28万套 同比增长24.18% 创近五年同期新高 全月有7天单日成交破千 连续三个月成交突破2.2万套 [2] - 广州1月二手住宅网签8881套 实现同比环比双增长 [2] - 深圳1月二手房录得6802套 创近10个月新高 同比大涨45.5% [2] - 二三线城市表现突出 成都1月成交1.81万套 成交面积218.3万平方米 在二三线城市及全国均排名第一 [2] - 西安1月网签8643套 同比增长42.91% [2] - 南京1月成交超7400套 连续三个月成交超7000套 成交量超过去年“金九银十” [2] - 天津1月成交5130套 同比增长45% 为近8年来成交最高的1月 [2] - 杭州1月成交近7000套 同比增长15% [2] - 合肥1月网签5303套 同比增长52% [3] - 厦门1月成交2172套 刷新近一年来的单月纪录 [3] 市场特征与驱动因素 - 楼市“小阳春”在年初提前出现 热度来得早且猛 呈现多点开花、全面扩散的普遍现象 而非个别城市点状回暖 [3] - 市场回暖背后是政策持续发力、市场预期明显好转、积压需求集中释放的共同作用 表明市场信心正在快速修复 [3] - 后续随着传统旺季到来 热度大概率会进一步延续 核心城市、优质板块将率先企稳回升 [3] - 当前大部分城市二手房市场仍以“以价换量”为主流 业主普遍愿意适度让利以加快成交 价格处于温和调整阶段 [3] - 核心城市二手房房价跌幅收缓 整体开始趋稳 [3] 市场意义与展望 - 重点城市二手房成交回暖是积极信号 部分核心城市成交价格趋稳对市场筑底意义重大 [3] - 二手房成交量的稳定代表市场需求仍然存在 [3] - 一二手房存在联动关系 低总价二手房率先企稳能推动“卖一买一”置换链形成 从而传导至整个市场不同总价段 最终形成良性循环 [3]