财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收为1690万美元，其中租赁收入1270万美元，商业贷款利息收入400万美元 [11] - 第四季度归属于普通股股东的FFO和AFFO均为每股0.54美元，同比增长22.7% [4][11] - 2025年全年总营收为6050万美元，其中租赁收入4870万美元，商业贷款利息收入1140万美元 [11] - 2025年全年归属于普通股股东的FFO和AFFO分别为每股1.88美元和1.89美元，同比增长约8.6% [4][11] - 第四季度AFFO每股0.54美元中包含约30万美元的非经常性项目，剔除后运行率约为每股0.50-0.51美元 [53][54] - 2026年初步业绩指引为：FFO每股稀释后2.07-2.11美元，AFFO每股稀释后2.09-2.13美元 [18] - 2025年底净债务与备考调整后EBITDA比率为6.7倍，低于年初的7.4倍 [16] - 2025年底流动性为6580万美元，包括2530万美元可用现金和4060万美元循环信贷额度可用资金，潜在总流动性可达9730万美元 [16] - 董事会决定自2026年第一季度起将季度普通股股息提高5.3%至每股0.30美元 [10][20] - 基于2025年第四季度AFFO计算，新的季度股息支付率仅为56% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物业投资组合**：2025年第四季度收购8处物业，总价约4000万美元，加权平均初始现金资本化率为6.9% [4] - **物业投资组合**：2025年全年收购13处物业，总价1.006亿美元，加权平均初始资本化率为7.4% [5] - **物业投资组合**：2025年第四季度处置9处非核心物业，总价3840万美元，加权平均退出资本化率为7.7% [5] - **物业投资组合**：2025年全年处置收入型物业6740万美元（加权平均退出资本化率8%）及空置物业530万美元，总计7280万美元 [5] - **物业投资组合**：2025年底，物业组合包含127处物业，总面积430万平方英尺，分布于32个州，加权平均租期（WALT）为8.4年，入住率达99.5% [6] - **物业投资组合**：2025年底，物业组合的年化基本租金（ABR）为4620万美元（直线法） [17] - **商业贷款组合**：2025年第四季度，新发放5笔商业贷款并修订1笔，总承诺金额1.023亿美元，加权平均初始票面利率为13.5% [7] - **商业贷款组合**：2025年全年商业贷款发放总额为1.77亿美元，加权平均初始票面利率为12%（包括实物支付利息） [7] - **商业贷款组合**：2025年第四季度出售了此前宣布的一笔由德克萨斯州奥斯汀大都会区豪华住宅开发项目担保的商业贷款中的1000万美元优先权益 [7] - **商业贷款组合**：2025年底，净商业贷款组合规模约为1.298亿美元，远高于年初的4800万美元 [8] - **商业贷款组合**：2025年底，贷款组合总面值为1.298亿美元，加权平均票面利率为12.4% [17] - **商业贷款组合**：2026年1月，两笔总计720万美元、加权平均票面利率约11.5%的贷款已偿还 [17] - **整体投资活动**：2025年第四季度完成的物业收购和贷款发放总额约为1.421亿美元，加权平均初始收益率为11.7% [9] - **整体投资活动**：2025年全年完成的物业收购和贷款发放总额为2.777亿美元，加权平均初始收益率为10.3%，创公司历史年度投资额新高 [4][9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业组合覆盖美国32个州 [6] - 商业贷款所支持的高质量房地产项目位于主要大都会统计区 [7] - 收购策略包括投资级信用租户（如Lowe‘s， Walmart）和高收益物业投资（如Germfree总部和制造设施） [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用战略性的“杠铃式”收购方法，平衡投资级信用租户和高收益物业投资 [5] - 通过战略资产回收计划，持续出售非核心物业以优化投资组合 [5] - 积极发展商业贷款业务，目标使其规模维持在总未折旧资产价值（2025年底为7.7亿美元）的约20%左右，作为物业组合的补充并提高总资产收益率 [8][22][25] - 2025年底，投资级信用租户产生的ABR占比已达到51%，前五大租户（Lowe’s， Dick‘s Sporting Goods， Walmart）合计贡献了29%的ABR [6] - 公司正积极减少对Walgreens的敞口，其ABR占比已降至4%，位列第九大租户，仅剩5处物业，并正在出售更多Walgreens物业 [6][26][28] - 公司通过资本运作支持投资活动，包括2025年11月发行5000万美元、票息8%的A系列优先股，以及2025年第四季度末至2026年第一季度初通过ATM计划筹集约1830万美元权益资本 [9][10][12][14] - 公司近期完成了新的无担保信贷安排，包括2.5亿美元循环信贷额度（初始期限4年）、1亿美元3年期定期贷款和1亿美元5年期定期贷款，用于偿还所有旧债务，使公司未来3年无债务到期，借款定价改善了10-15个基点 [15] - 2026年指引假设投资额为7000万至1亿美元，处置额为3000万至6000万美元 [19] - 公司对2026年的净租赁收购机会感到兴奋，可能引入新的投资级信用租户进入前五或前十名租户行列 [62] - 公司表示在净租赁和商业贷款市场均未看到收益率收紧，凭借灵活的结构和快速反应能力仍能获得较高利率 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年公司前景感到兴奋，认为投资活动、股权融资和最近的债务再融资使公司在新的一年开局良好 [10] - 2025年的收入中包含与管理和出售支持组合贷款的第三方物业相关的费用（第四季度22.1万美元，全年52.5万美元），这些资产在2025年第四季度已基本售出，贷款已全额偿还，因此该费用在2026年不会成为重要收入来源 [19] - 管理层认为商业贷款业务非常出色，有助于深化与开发商和租户的关系，并为未来的净租赁投资提供来源，是对核心业务的重要补充 [33] - 对于2026年的收购和处置指引低于2025年，管理层解释是为了保持节奏，精心策划高质量的投资组合，避免被迫买入不感兴趣的资产 [67] - 管理层预计商业贷款组合的未提取承诺将在2026年提取，这是项目计划的一部分 [75] - 管理层预计商业贷款组合将长期维持在20%的配置目标，随着贷款到期偿还，将有新的贷款投放以维持该比例 [49][50] - 关于奥斯汀项目第二期贷款，预计在2026年第二季度左右发放，同时可能会再出售1000万至2000万美元的优先参与权，公司净持有额可能接近一半 [77] - 对于净租赁收购的资本化率，投资级信用的物业会较低，但公司倾向于关注租赁期限较短、租户续约可能性高、租金低于市场水平的优质物业，这类交易的资本化率将与过去几年相似 [91][92] 其他重要信息 - 公司有三处通过售后回租交易获得的单租户餐厅物业，根据GAAP要求被计为融资，因此当前约280万美元的年现金付款反映为利息收入而非租赁收入 [17][18] - 公司已在新闻稿中增加了关于商业贷款计划及相关利息收入的补充披露表格 [18] - 第四季度有一笔贷款进行了修订，仅为期限延长 [81] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于商业贷款组合20%上限目标的设定原因、当前水平及达到上限的空间 [22] - 管理层认为20%是一个合理的比例，既足够有趣，又不会对投资者造成干扰或分散对核心业务的注意力 [23] - 以2025年底总未折旧资产7.7亿美元计算，20%对应约1.55-1.6亿美元，而贷款组合余额约为1.298亿美元，因此还有约2500万至3000万美元的增长空间 [25] 问题: 关于减少对Walgreens等不受青睐租户敞口的进展及未来计划 [26] - 管理层表示仍有工作要做，目前正在积极出售另一处Walgreens物业，将继续逐步削减，但因其排名已大幅下降，不再超级关注，会谨慎选择买家而非仅为出售而出售 [28] 问题: 为何不将商业贷款配置比例大幅提升至20%以上 [32] - 管理层表示虽然市场容量足够，但不想改变以净租赁物业为核心业务的主线，商业贷款业务是很好的补充，能带来更深的关系和未来的净租赁投资机会，但不想让其成为干扰 [33] 问题: 关于以当前股价增发股票（ATM）的考虑、资本成本与投资利差 [34] - 管理层表示将谨慎行事，增发主要用于为高增值投资提供资金，尽管股价不理想，但计算上仍然可行，且能增加公司流动性和能力，吸引投资者，去年公司曾大量回购股票，现在增发部分股票并非大规模稀释行为 [35][36] 问题: 提高股息主要是由于盈利增长还是需要支付更多应税收入，为何不保留更多现金流 [40][42] - 管理层解释，提高股息既是由于盈利增长，也是由于应税收入增长，特别是贷款组合没有折旧抵税，推动了应税收入上升，提高股息是为了支付所需的应税收入 [41][43] 问题: 关于奥斯汀住宅开发贷款一期项目的销售进展、还款预期，以及二期贷款是否在一期还清前开始拨款 [44] - 管理层表示，随着地块销售，贷款已开始偿还，还款首先流向已出售的优先参与权，预计公司持有的部分将在春末开始有更多还款活动，二期贷款拨款时，一期贷款不会已全部还清 [44] 问题: 潜在的商业贷款管道中有哪些其他行业以增加多样性 [45] - 管理层对管道感到满意，正在讨论更多以超市为主力的开发项目以及具有投资级信用的开发项目，这些项目带来了新的优质租户和关系 [45] 问题: 长期而言，商业贷款组合是否计划维持在20%的配置 [49] - 管理层计划长期将商业贷款组合维持在20%的配置，目前管道非常强劲，随着贷款到期偿还，将会进行再投资以维持该比例 [50] 问题: 第四季度业绩中的一次性项目及其对第一季度运行率的影响 [52] - 管理层指出，第四季度有超过30万美元的非经常性项目，主要包括即将消失的管理费和一笔提前还款贷款的预付罚金，此外，第四季度业绩尚未完全体现优先股及其管理费的负担，剔除这些因素后，季度运行率约为每股0.50-0.51美元 [53][54] 问题: 2026年杠杆率的预期 [58] - 管理层对当前杠杆水平感到满意，债务定价处于良好层级，预计全年将维持在目前水平附近，但具体取决于看到的投资机会 [59] 问题: 2026年“杠铃式”收购策略在投资级和非投资级方面的机会 [61] - 管理层对净租赁方面的机会感到兴奋，有可能引入新的投资级信用租户进入前五或前十名，目前正在关注一些优质的投资组合机会 [62] 问题: 2026年收购和处置指引较2025年大幅下降的原因 [67] - 管理层解释是为了保持一个感到非常舒适的节奏，避免设定过高的目标而被迫买入不感兴趣的普通资产，旨在精心策划一个超级强大的投资组合 [67] 问题: 新投资的预期融资组合及未提取承诺的融资方式 [68] - 管理层表示，过去的融资组合（资产回收、贷款自然到期偿还）对未来有参考意义，同时可能会混合使用ATM和信贷额度，但都会保持适度 [68][69] 问题: 是否继续将实物支付（PIK）利息计入AFFO，以及未来预期 [73] - 管理层计划继续这样做，并在披露表格中分别列出现金利息和PIK利息，以便清晰了解构成 [73] 问题: 开发商未提取承诺的提取预期时间 [74] - 管理层完全预计这些承诺将被提取，这是项目进展的一部分 [75] 问题: 奥斯汀项目二期贷款未满足的条件及预计满足时间 [76] - 管理层预计拨款时间可能在第二季度，同时可能会再出售1000万至2000万美元的优先参与权 [77] 问题: 奥斯汀项目一期贷款在出售优先参与权后净收益率超过20%的计算方式及贷款摊还变化 [79][80] - 管理层解释，优先参与权的固定利率为10%，且优先偿还，之后才偿还公司持有的部分 [80] 问题: 2026年指引中投资额的预期收益率构成及物业与贷款的投资比例 [87] - 管理层表示，贷款方面的增长空间约为2500万至3000万美元，可能在上半年增加，指引的其余部分预计来自物业方面 [87] 问题: 当前结构化贷款和净租赁投资的收益率水平 [88] - 管理层表示，当前贷款组合的收益率与过去没有太大差异，市场并未收紧，公司凭借灵活的结构和快速反应能力仍能获得较高利率，季度末的利率可作为全年参考 [89][90] 问题: 当前净租赁市场的资本化率水平，以及近期8.5%的收购是否具有代表性 [91] - 管理层表示，投资级信用的物业资本化率会低于8.5%，类似于过去收购的Sam‘s Club，优质物业的资本化率仍然非常紧张，但公司倾向于关注租赁期限短、租金远低于市场水平的优质物业，这类交易的资本化率将与去年相似 [91][92] 问题: 除了奥斯汀项目，投资组合中其他商业贷款或指引内交易是否有可能出售更多优先参与权 [93] - 管理层表示，虽然可以出售很多，但这些是优质贷款，公司更愿意全部持有，但必要时会出售优先参与权来为投资活动提供资金 [93] 问题: 目前预计的优先参与权销售是否主要围绕奥斯汀项目 [94][95][96][97][98][99] - 管理层确认，目前仅围绕奥斯汀项目，主要是为了配合早期参与的投资者，否则公司并不想出售该参与权，以维持良好的合作关系 [99]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收为1690万美元，其中租赁收入1270万美元，商业贷款利息收入400万美元 [11] - 第四季度FFO和AFFO均为每股0.54美元，同比增长22.7% [3][11] - 2025年全年总营收为6050万美元，其中租赁收入4870万美元，商业贷款利息收入1140万美元 [11] - 2025年全年FFO为每股1.88美元，AFFO为每股1.89美元，同比增长约8.6% [3][11] - 2025年第四季度完成投资1.421亿美元，加权平均初始收益率为11.7% [9] - 2025年全年完成投资2.777亿美元，加权平均初始收益率为10.3%，创公司历史新高 [3][9] - 年末净债务与调整后EBITDA的比率为6.7倍，低于年初的7.4倍 [15] - 年末流动性为6580万美元，包括2530万美元现金和4060万美元循环信贷额度可用资金，潜在总流动性可达9730万美元 [15] - 2026年初步业绩指引：FFO每股2.07-2.11美元，AFFO每股2.09-2.13美元 [17] - 第四季度业绩包含约30万美元的非经常性项目（管理费和贷款提前还款罚金），剔除后运行率约为每股0.50-0.51美元 [53][54] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物业投资组合**：年末拥有127处物业，总面积430万平方英尺，分布于32个州，加权平均租期（WALT）为8.4年，入住率为99.5% [5] - 物业组合年化基本租金（ABR）为4620万美元（直线法） [16] - 2025年第四季度收购8处物业，成本约4000万美元，加权平均初始现金资本化率为6.9% [3] - 2025年全年收购13处物业，成本1.006亿美元，加权平均初始资本化率为7.4% [4] - 2025年第四季度处置9处非核心物业，收入3840万美元，加权平均退出资本化率为7.7% [4] - 2025年全年处置收入7280万美元，包括6740万美元创收物业（加权平均退出资本化率8%）和530万美元空置物业 [4] - **商业贷款组合**：第四季度新增5笔贷款投资并修订1笔，总承诺金额1.023亿美元，加权平均初始票面利率13.5% [6] - 2025年全年商业贷款发放总额1.77亿美元，加权平均初始票面利率12%（含实物支付利息） [6] - 第四季度出售了此前宣布的、由德克萨斯州奥斯汀大都会区豪华住宅开发项目担保的商业贷款中的1000万美元优先权益 [6][7] - 年末净商业贷款组合约为1.298亿美元，高于年初的4800万美元 [8] - 年末商业贷款组合加权平均票面利率为12.4% [16] - 2026年1月，两笔总额720万美元、加权平均票面利率约11.5%的贷款已偿还 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业组合覆盖美国32个州 [5] - 商业贷款底层的高质量房地产项目位于主要大都会统计区 [6] - 公司采用战略性杠铃式收购方法，兼顾投资级信用租户（如Lowe‘s、Walmart）和高收益物业投资（如Germfree总部和制造设施） [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用战略性杠铃式收购方法，平衡投资级信用和高收益机会 [4] - 积极执行战略资产回收计划，出售非核心物业 [4] - 大力发展商业贷款业务，目标使其占未折旧资产总值的约20%，以补充物业组合并提高总资产收益率 [8] - 商业贷款业务旨在深化与开发商和租户的关系，并为未来的净租赁投资提供来源 [31] - 2026年投资额指引为7000万至1亿美元，处置额指引为3000万至6000万美元 [18] - 指引相对保守，旨在保持投资组合质量，避免被迫买入普通资产 [66] - 投资策略包括寻找位于强势大都会区、租约期限较短但续约可能性高、租金远低于市场水平的投资级信用物业，以获取更高收益 [91] - 对于较大的贷款投资，公司可能考虑出售优先权益以有效管理多元化并提高净利息收益率 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2026年公司前景感到兴奋，投资活动、股权融资和近期债务再融资使公司在新年伊始处于有利位置 [10] - 尽管市场资本充裕，但公司凭借灵活的结构和快速反应能力，仍能获得略高的利率 [87] - 对于优质物业，资本化率市场仍然非常紧张 [90] - 贷款组合的管道非常强劲，预计贷款偿还后会有新的投资填补，以维持20%的长期配置目标 [49] - 预计开发商将提取大部分未提取的承诺资金，这是项目进展的一部分 [74] 其他重要信息 - 董事会决定自2026年第一季度起，将季度普通股股息提高5.3%至每股0.30美元 [10] - 新的股息率基于2025年第四季度AFFO计算的派息率仅为56% [19] - 2025年11月公开发行了200万股Series A优先股，价格每股25美元，票面利率8%，募集资金5000万美元（扣除费用前） [12] - 2025年末至2026年初，通过Series A优先股ATM计划发行约11.6万股，加权平均价格24.92美元，净收益约280万美元；通过普通股ATM计划发行约91.8万股，加权平均价格17.13美元，净收益约1550万美元 [13] - 本周初关闭了新的无担保信贷设施并重组了公司无担保债务，新设施包括2.5亿美元循环信贷（初始期限4年）、1亿美元3年期定期贷款和1亿美元5年期定期贷款，使公司未来3年无债务到期，定价改善了10-15个基点 [14] - 物业组合中包括三处通过售后回租交易获得的单租户餐厅物业，相关ABR为380万美元，根据GAAP要求按融资核算，年现金付款约280万美元记为利息收入而非租赁收入 [16][17] - 2025年第四季度及全年收入分别包含22.1万美元和52.5万美元的第三方资产管理及出售费用，该业务在2025年第四季度已基本结束，相关费用在2026年将不再成为重要收入来源 [18] - 股息增长由盈利增长和应税收入增长共同驱动，商业贷款组合没有折旧，推动了应税收入的增长 [40][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于商业贷款组合20%上限的目标设定、当前水平及增长空间 [21] - 20%是一个合理的数字，既对公司业务形成补充，又不会对投资者造成干扰 [22] - 以年末未折旧资产总值7.7亿美元计算，20%对应约1.55-1.6亿美元，年末贷款组合约1.298亿美元，因此还有约2500-3000万美元的增长空间 [24] - 随着新投资的寻找和现有贷款的偿还，组合规模会动态变化 [23] 问题: 关于减少对Walgreens等不受欢迎租户的风险敞口的进展 [25] - 仍有工作要做，目前正在积极出售另一处Walgreens物业 [26] - 由于其在租户名单中已大幅靠后，公司不再超级关注，会谨慎寻找合适买家，不急于出售 [26] 问题: 为何不将商业贷款配置比例大幅提升至20%以上 [30] - 公司主要业务是净租赁核心物业，商业贷款业务是很好的补充，能深化开发商和租户关系，并带来未来净租赁投资机会，但公司不希望其成为干扰 [31] 问题: 关于第四季度通过ATM筹集资本、在当前股价下部署股权资本的成本考量及交易利差 [33] - 增发资金主要用于资助高增值的投资，尽管股价不理想，但计算上仍然可行 [34] - 去年公司曾大量回购股票，现在的增发在本质上是对部分股份的重新发行，并非大规模稀释活动 [34] 问题: 提高股息的主要驱动力，以及为何不保留更多现金流 [39] - 股息提高由盈利增长和应税收入增长共同驱动 [40] - 商业贷款组合没有折旧，推动了应税收入的增长，提高股息是为了支付所需的应税收入 [42] 问题: 关于奥斯汀住宅开发贷款一期项目的销售进展、还款预期及二期贷款启动时间 [44] - 随着地块销售，贷款已开始偿还，还款首先用于已出售的优先参与权益 [44] - 预计一期贷款不会在二期资金提取前全部还清，公司自身的还款可能更多在春末 [44] - 二期贷款预计在第二季度提取 [76] 问题: 潜在贷款管道中的行业分布，是否寻求多元化 [45] - 管道令人满意，包括更多以杂货店为主的开发项目以及投资级信用的开发项目，涉及新的优质租户和关系 [45] 问题: 长期内，随着贷款偿还，是否计划重新部署资本以维持20%的配置 [49] - 公司打算并看到机会维持20%的配置，当前管道非常强劲，贷款偿还后计划进行再投资 [49] 问题: 第四季度业绩中的一次性项目及第一季度运行率 [51][52] - 第四季度包含超过30万美元的非经常性项目，主要是即将消失的管理费和一笔贷款提前还款的罚金 [53] - 第四季度业绩也未完全体现优先股的全部负担及相关管理费，剔除这些项目后，季度末运行率约为每股0.50-0.51美元 [54] 问题: 2026年杠杆率预期 [58] - 对当前杠杆水平感到满意，处于良好的债务定价层级，预计年内将维持在当前水平附近，具体取决于投资机会 [59] 问题: 2026年投资机会，特别是在投资级和非投资级部分的收购 [60] - 对净租赁方面的机会感到兴奋，有可能引入新的投资级信用租户，提升前五大或前十大租户名单 [61] 问题: 2026年收购和处置指引较2025年大幅下降的原因 [66] - 旨在保持一种舒适的节奏，确保投资组合质量，避免被迫买入不太令人兴奋的普通资产 [66] 问题: 新投资的预期融资组合及未提取承诺的融资方式 [67] - 过去的融资组合（资产回收、出售非核心信用、贷款自然到期偿还）对未来有参考意义，可能混合使用ATM和信贷额度，但会保持适度 [67][68] 问题: 是否预期在可预见的未来继续将实物支付利息计入AFFO [71] - 计划坚持这种做法，并在表格底部添加了明细，列出现金利息和实物支付利息，以便投资者清楚了解 [72] 问题: 预计开发商将在2026年提取大部分未提取的承诺资金 [73] - 完全预期这些资金将被提取，这是项目进展的指定需求部分 [74] 问题: 奥斯汀二期贷款的未满足条件及预计满足时间 [75] - 预计在第二季度提取资金，同时可能会再出售1000万至2000万美元的参与权益，公司净持有额可能接近一半 [76] - 相关安排已包含在业绩指引中 [77] 问题: 奥斯汀一期贷款在出售参与权益后净收益率超过20%的计算方式及还款结构变化 [78] - 参与权益的固定利率为10%，且优先摊销偿还，之后公司才获得偿还 [78] - 第四季度提及的贷款修订只是一次展期 [80] 问题: 2026年指引中投资额的预期收益率构成及物业投资与结构化投资之间的混合比例 [86] - 贷款方面约有2500-3000万美元的空间，预计在上半年增加，其余指引部分预计来自物业投资 [86] - 当前账面上的收益率是全年可参考的合理利率 [88] - 收益率与过去相比没有太大差异，市场并未收紧，公司凭借灵活结构和快速反应能力获得略高利率 [87] 问题: 当前净租赁市场的资本化率水平，以及近期8.5%的交易是否具有代表性 [90] - 对于更多投资级信用的物业，资本化率将低于在Aspen的收购 [90] - 公司专注于寻找位于强势大都会区、租约短但续约可能性高、租金远低于市场水平的投资级信用物业，这类交易的资本化率与去年相似 [91] 问题: 是否有机会在组合内其他结构化贷款或指引内交易中出售更多参与权益 [92] - 如果有需要，可以出售很多，但这些是优质贷款，公司更愿意持有，但会通过出售优先参与权益来为投资活动融资 [92] - 目前主要考虑的是奥斯汀结构化投资的参与权益出售，这主要是为合作方提供便利，否则公司并不想出售 [98]