利率期限再融资定义与运作 - 利率期限再融资是一种基于贷款未偿还余额的抵押贷款再融资方式，被视为标准再融资 [1][2] - 新抵押贷款将拥有不同的利率，并开启新的贷款期限，例如15年或30年抵押贷款 [3] - 借款人可选择将贷款类型转换为新产品，例如从FHA贷款转为传统贷款，或从可调利率抵押贷款转为固定利率抵押贷款 [3] 利率期限再融资与套现再融资的差异 - 主要区别在于利率期限再融资不利用房屋净值，而是对可能因已偿还部分本金而余额较低的贷款进行再融资 [4][5] - 套现再融资允许借款人获取房屋净值，新贷款额度通常最高可达房屋价值的80%，但利率通常略高于利率期限再融资，因为贷款机构承担了额外风险 [6] - 当利率下降时，利率期限再融资更受欢迎；而当利率上升时，套现再融资更受欢迎 [7] 利率期限再融资的益处 - 主要优势是利用较低抵押贷款利率以减少贷款总利息支付，即使利率未显著降低，若已大量偿还贷款余额并选择新的30年期限，也可能降低月供 [9] - 通过缩短贷款期限可更快积累资产，例如从30年缩短至15年 [14] - 当房屋净值达到20%时，可通过再融资转为传统贷款以取消私人抵押贷款保险，从而降低月供 [14] - 降低利率或缩短贷款期限可显著减少整个贷款期限内的总利息支出 [14] - 转换贷款类型可避免长期支付FHA抵押贷款保险，或将可调利率抵押贷款转为固定利率贷款以锁定利率 [14] 盈亏平衡点分析 - 再融资结算成本通常为贷款金额的2%至5%，这些成本可选择计入新抵押贷款中 [10] - 盈亏平衡点指通过月供节省额收回结算成本所需的时间，例如结算成本为8000美元，月供节省250美元，则盈亏平衡点为32个月 [11] - 若计划在收回结算成本前出售房产，则再融资可能不具经济意义 [12] 适用利率期限再融资的场景 - 当前抵押利率低于借款人现有利率，或借款人信用评分提高、收入增加、债务减少从而有资格获得更优利率时 [15] - 当贷款余额已大量偿还，借款人希望降低月供或更快还清贷款时 [15] - 当借款人面临现金流问题或预算紧张，可通过再融资至新的30年期贷款以降低月供时 [15] - 当预计可调利率抵押贷款利率上升，借款人希望锁定固定利率时，或希望调整贷款期限以匹配预期退休日期时 [15] 再融资资格要求 - 大多数贷款机构要求利率期限再融资的最低信用评分为620或更高，信用评分越高，传统贷款利率越低 [17] - 贷款机构通常要求债务收入比不超过50%，最好低于43% [17] - 贷款机构将审查借款人的收入、资产、信用记录和房屋价值，大多数机构倾向于借款人的房屋净值至少达到20% [18] 其他再融资类型与注意事项 - 除利率期限和套现再融资外，符合FHA、VA和USDA贷款条件的借款人可申请流程更简化的Streamline Refinancing [8] - 借款人偶尔会选择“现金投入”再融资，即在结算时支付现金以降低新贷款的余额 [8] - 若当前抵押利率大幅高于借款人现有利率，或计划在短期内出售房屋，则再融资可能不具益处 [23]