财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.47美元，调整后运营资金（AFFO）每股为0.38美元 [20] - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长1.1% [16] - 第三季度同店核心收入增长2.3%，其中其他物业收入增长7.7% [15] - 第三季度平均入住率为96.5% [14] - 截至季度末，总可用流动性为19亿美元，净债务与EBITDA比率为5.2倍 [18] - 物业税费用同比增长6.3%，保险费用同比下降21.1% [20][21] - 坏账改善了20个基点 [15] - 公司上调2025年全年指引：Core FFO和AFFO每股中点各上调1美分，分别至1.92美元和1.62美元；同店NOI增长预期中点上调25个基点至2.25%；核心收入增长指引范围收窄至2%-3%，核心费用增长指引改善至2%-3.5% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 续租业务占整体业务的75%以上，是可靠的业绩来源 [14] - 第三季度续租租金增长为4.5%，较去年同期高出30个基点 [7][32] - 第三季度新签租约租金增长略微为负，综合租金增长为3% [15] - 10月份初步数据显示，新签租约租金同比下降2.9%，续租租金增长保持强劲，为4.3%，综合租金增长为2.3% [16] - 10月份平均入住率约为96% [16] - 居民平均居住时长增至41个月，为行业领先水平 [7] - 其他物业收入增长7.7%，得益于互联网套餐、智能家居功能等增值服务的持续采用 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 供应背景因市场而异，佛罗里达和亚特兰大等市场的供应交付已开始出现有利迹象 [27] - 凤凰城等市场由于库存较多，新签租约方面仍面临挑战 [93] - 芝加哥和明尼阿波利斯等中西部市场在过去四到六个季度表现优异 [99] - 佛罗里达和乔治亚州占物业税费用的一半以上，今年的账单略好于预期 [20] - 某些阳光地带市场预计在未来几个季度仍将有较多供应 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过四个渠道追求渠道无关、特定地点的增长：1) 与住宅建筑商的合作伙伴关系，进行新社区的远期购买；2) 建筑商月末库存购买；3) 建筑贷款计划，加深与小型开发商的关系；4) 第三方管理业务，作为资本轻量化的扩张方式 [9] - 资本配置框架保持不变，用于资助有机增长、投资于长期总回报最具吸引力的领域，并维持强劲的资产负债表 [9] - 董事会授权了一项高达5亿美元的股票回购计划，将其视为资本配置工具之一 [19][49] - 公司强调通过专业护理、增值服务等方式进行品牌差异化 [69] - 住宅建筑商目前看到需求略有软化，并更好地管理库存，但已将更多生产投入2025年市场 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前的住房动态继续支持对单户租赁的稳定需求，尽管抵押贷款利率波动，但基于市场的加权数据，租赁比拥有平均每月节省近900美元 [7] - 约70%的房主仍锁定在低于5%的抵押贷款利率，限制了市场交易活动 [7] - 即使抵押贷款利率变得更普遍，也将对业务产生积极影响，因为更大的流动性和交易量将有利于整体住房市场 [10] - 运营环境充满活力，新供应放大了典型的季节性模式 [15] - 对地理位置优越的单户租赁需求的持久性、规模化高效运营的能力以及审慎增长的能力保持信心 [10] - 移民政策变化对入住率或客户档案尚未产生明显影响，劳动力成本和土地成本增长放缓 [63][65] 其他重要信息 - 公司将于2023年11月17日举办投资者日和分析师日 [10] - 第三季度资本市场的亮点是成功完成了6亿美元的债券发行，票据于2033年1月到期，票面利率为4.95% [19] - 公司债务结构中，超过83%为无担保债务，超过95%为固定利率或通过互换转为固定利率，约90%的全资拥有房屋无产权负担 [18] - 债务到期期限分布良好，在2027年之前没有债务到期 [18] - 公司采用有针对性的优惠来提振流量并在假期前增强租赁势头 [58] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年供应展望（包括建后出租交付和影子供应） [25] - 供应背景分为几类：建后出租交付、部分待售物业转为租赁、以及专业运营商的供应规模 [26] - 情况因市场而异，佛罗里达和亚特兰大等市场的供应交付已开始出现有利迹象，但某些阳光地带市场预计未来几个季度仍有较多供应 [27][28] - 建筑商合作伙伴的开工情况令人鼓舞，但零散的单户租赁市场情况仍是未知数 [28] 问题: 关于10月份运营数据与第四季度指引达成路径的疑问 [30] - 入住率从第三季度的96.5%降至10月份的约96%是预期之中的，公司年初即预计入住率将回落至96%中段范围 [32] - 续租业务（占75%）非常健康，第三季度续租租金增长4.5%，10月份为4.3%，居民平均居住时长为41个月 [32][33] - 第四季度人员流动率往往较低，公司认为处于健康状态 [33] 问题: 在建后出租社区中，租户是否更倾向于就续租进行议价 [35] - 消费者在续租时会进行议价，他们会参考公开市场价格，公司会根据需要议价以维持目标入住率 [36] - 在建后出租资产与分散投资组合中的资产之间，消费者行为没有差异 [36] 问题: 关于特朗普政府可能出台的降低房价政策的影响 [39] - 住宅建筑商看到需求略有软化，并更好地管理库存，但已将更多生产投入2025年市场 [40][41] - 目前市场上有充足的供应，待售挂牌量今年增加超过100万套，但全国年化销售量仅约400-450万套，需要恢复到500-550万套 [41] - 约70%的抵押贷款持有人利率低于5%，80%低于6%，拥有总成本与租赁总成本之间的差距仍然很大，这推动了续租业务的增长 [42] - 建筑商也在权衡这些因素，库存积压为公司提供了购买较新产品的良好机会 [43] 问题: 关于资本配置，特别是收购指引上调和股票回购 [45] - 今年上半年的资本配置包括按计划交付的建后出租项目以及一些机会性购买 [46] - 股票回购是今年夏天开始考虑的工具，现已授权，将在股价波动时酌情使用，并作为资本配置工具之一 [48][49] - 第三季度收购中约70%为远期购买交付，30%为机会性从建筑商处购买现房，折扣可达市场价值的20%以上 [51][52] 问题: 关于为何在年末仍维持较宽的收入指引范围及10月份优惠情况 [54] - 收入指引范围实际上已收窄，维持一定范围是考虑到动态环境，公司对全年形势感觉良好 [56] - 物业税原指引范围为5%-6%，预计将处于该范围低端甚至更好；保险费用等可控项目也有所改善 [57] - 10月和11月通常会运行有针对性的优惠，以提振流量并在假期前增强租赁势头，效果令人满意，将继续评估是否需要维持 [58] 问题: 关于股票回购的吸引力及资金使用限制 [60] - 股票回购受制于常规的静默期限制 [60] - 如果有过剩资本并能增值地部署，股票回购可能是一种选择，公司将与董事会投资和财务委员会协商，谨慎行事 [60][61] 问题: 关于移民政策变化对市场需求和建设成本的影响 [63] - 移民政策变化可能产生一些影响，但从未入住率或客户档案来看尚未显现，公司入住率处于目标范围中段 [63] - 潜在客户量和客户FICO评分与过去几个季度基本一致，收款和坏账状况良好 [63][81] - 就建筑商而言，建成地块价格涨幅放缓，建筑成本已缓和并得到控制，劳动力成本在房屋总生产成本中可能略有上升，但总体购买价格和建筑成本符合预期 [65][66] 问题: 关于如何判断定价压力来自供应而非需求，以及需求量化指标 [68] - 对单户住宅的需求保持健康，网站流量稳定，但市场上有更多产品，需求被分散 [69] - 公司通过专业护理、增值服务进行品牌差异化，以获取应有市场份额，第四季度需求季节性下降是正常现象 [69] 问题: 关于租金差幅（loss to lease）水平和人员流动率展望 [71] - 租金差幅目前处于中低个位数百分比，但并非每个市场每套房屋都一致，取决于多个变量 [71] - 人员流动率具有季节性，预计将回归更接近长期平均水平（约25%），而非之前看到的22% [76] - 续租意愿仍然很高，负担能力差距推动了对单户租赁产品的需求，客户粘性很强，居住时间越来越长 [76] 问题: 关于就业增长对单户租赁需求的影响以及明年需求展望 [78] - 公司进入今年时对续租率（75%-77%）充满信心，明年未见变化迹象 [80] - 潜在客户量仍然健康，潜在客户转化率略高于通常水平，收款情况更好，客户档案未见恶化迹象 [80][81] - 主要不确定变量是新签租约供应问题，这与住房市场整体表现相关，希望看到更多市场交易量 [81][82] - 客户FICO评分良好，坏账和收款状况符合预期 [82] 问题: 关于2023和2024年收购批次资产的NOI表现相对于预期 [84] - 2022-2023年期间收购的资产处于市场最狂热时期，预期了持续强劲的租金增长，该批次资产可能需要更多努力来调整利润率 [84] - 对公司购买的产品和投资方式感到满意，当前重点是吸收新供应并希望转售市场恢复到更健康、更具流动性的状态 [84] 问题: 关于当前公开与私人市场估值脱节以及资本配置策略 [86] - 公司通过以4%-4.5%资本化率处置资产，并以6%左右资本化率将资金再投资于收购或股票回购，继续创造股东价值 [88] - 对房地产投资信托基金资金流出和公开市场估值与私募交易资本化率之间的脱节感到沮丧，但理解市场存在周期，公司将保持专注 [88][89] 问题: 关于竞争性供应中各组成部分（非建后出租）的未来动态 [91] - 没有迹象表明供应在加速，实际上对佛罗里达等市场持谨慎乐观态度 [93] - 凤凰城等市场因库存较多仍面临挑战 [93] - 建后出租方面的租赁速度有所改善，在挂牌房源中房主转租赁的现象在夏季较多，预计第四季度和第一季度会减少 [94] - 在当前市场竞争中，空置物业需要定价合理并积极应对，公司哲学是在第四季度采取更积极策略以避免空置期延长 [95] 问题: 关于不同地理市场的表现是否超出或低于预期 [97] - 团队在管理人员流动成本和费用方面表现出色 [98] - 在续租方面，迈阿密等佛罗里达州市场表现非常强劲，亚特兰大整体表现强劲 [98] - 芝加哥和明尼阿波利斯等中西部市场在过去四到六个季度表现优异，这些市场过去十年几乎没有新供应 [99]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.48美元 年初至今核心FFO为每股0.97美元 全年指引范围为1.88至1.94美元 [24][25] - AFFO(考虑经常性资本支出)第二季度为每股0.41美元 年初至今为0.84美元 全年指引范围为1.58至1.64美元 [24][25] - 同店核心收入同比增长2.4% 核心运营费用增长2.2% 导致NOI增长 [16] - 净债务与过去12个月调整后EBITDA比率为5.3倍 低于目标范围5.5至6倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 平均居民居住时长达到40个月 续约率接近80% [8] - 第二季度混合租金增长为4% 其中续约租金增长4.7% 新租约增长2.2% [17] - 7月续约租金增长保持强劲为5% 新租约增长1.3% 混合租金增长为3.8% [19] - 同店平均入住率为96.6% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州市场表现强劲 保持高入住率和高混合租金增长 [77] - 中西部地区近期租金增长强劲 但公司仍将长期重点放在阳光带和沿海市场 [81][82] - 佛罗里达州和德克萨斯州等市场面临短期供应压力 导致新租约增长放缓 [31][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 美国每年需要150万套新住房 其中60万套为出租单位 才能恢复市场平衡 [9] - 通过建筑商合作关系和第三方物业管理关系增强收购策略 [11] - 最近推出开发商贷款计划 旨在更早参与价值链 目标是在稳定后购买社区 [11] - 预计2025年收购指导为5亿至7亿美元 并有信心达到或超过该目标 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 35岁人口每天增加13,000人 预计未来十年业务将面临长期需求顺风 [10] - 建筑出租(BTR)供应量已过峰值 预计2026年交付量将显著下降 [50] - 如果利率下调导致房屋销售增加 预计将为业务带来净积极影响 [89][90] 其他重要信息 - 公司向红十字会捐款支持德州山洪救灾工作 [6] - 总裁Charles Young将于9月1日离职 由首席运营官Tim Loebner接任 [7][13] - 公司拥有约13亿美元无限制现金和未使用的循环信贷额度 提供充足流动性 [22] 问答环节所有的提问和回答 关于入住率和新租约增长 - 7月入住率为96.6% 预计第三季度季节性周转将导致入住率下降 [30][31] - 新租约增长面临压力 主要由于建筑出租供应量增加 但预计2026年情况将改善 [34][36] 关于交易市场和处置 - 交易市场保持稳定 处置主要面向最终用户 集中在加州和佛罗里达州等地 [39][40] - 在供应风险较高的市场收购时 通过前端折扣来抵消风险 [44] 关于开发商贷款计划 - 开发商贷款计划处于早期阶段 目标是最终拥有这些社区 [55] 关于财产税和费用 - 财产税增长预计将回归历史水平(4%-5%) 但目前仍处于5%-6%的指导范围内 [101][102] 关于利率互换策略 - 20亿美元名义金额的利率互换主要是遗留策略 未来将减少对套期保值的依赖 [94][97]

财务表现 - 2025年上半年总收入1.48亿欧元，其中核心BTS业务贡献1.12亿欧元(交付323套，均价34.8万欧元/套)，资产管理业务贡献900万欧元，其他辅助业务贡献2700万欧元 [2] - 毛利率达30.6%，毛利润4500万欧元，EBITDA 1800万欧元，调整后净利润600万欧元 [3] - 上半年向股东分配1.55亿欧元股息(每股2.07欧元)，调整后净债务增至3.34亿欧元，LTV比率从16.2%升至22.9% [4] - 重申2025年全年目标：交付约2000套，总收入6-7亿欧元(均价37.5-40万欧元/套)，EBITDA 1-1.1亿欧元(毛利率约28%) [8] 商业运营 - 上半年预售1701套住房(总值5.79亿欧元，均价34万欧元/套)，同比增长45% [5] - 自有BTS组合预售957套(总值3.48亿欧元，均价36.4万欧元/套)，同比增长20% [6] - 截至6月底管理订单量达创纪录的4520套(未来收入16.3亿欧元)，其中自有组合2274套(总值8.24亿欧元，均价36.3万欧元/套) [9] - 活跃管理组合达10762套(同比增长57%)，其中6658套在建或已完成(同比增长68%) [10] 资产处置与投资 - 自2023年以来累计处置资产超4亿欧元，包括1340套BTR资产(产生约3.25亿欧元收入，开发利润率超24%) [12][13] - 自2023年战略计划启动以来已部署18亿欧元新投资(原目标5年10亿欧元)，其中自有资金约10亿欧元 [15] - 投资目标回报率超20% IRR，投资组合包含约31000套住房(自有16100套，通过少数股权持有14700套) [16][17] - 正在评估额外3.5亿欧元投资机会(可开发3000多套住房，主要在马德里和马拉加) [18] 战略发展 - 对Aedas Homes发起100%资本自愿收购要约(已获79%最低接受)，预计2025年四季度完成 [1][16] - 资产管理业务快速扩张，特别是与Bain Capital合作管理Habitat组合 [10] - 管理土地储备达22400套(自有11900套，其余通过资产管理协议) [11] - 战略重点转向战略土地储备变现(约2900套)并利用资产管理平台 [14] 行业与市场 - 西班牙住房市场基本面强劲，宏观经济环境稳固且结构性供应不足 [19] - 西班牙仍是全球最具吸引力且最安全的住宅市场之一，人均新增供应量处于全球最低水平 [25] - 公司覆盖全开发价值链，是西班牙唯一上市的多领域住宅开发商(BTS/BTR/老年住宅) [23]