房屋交易成交成本 - 购房时除首付外还需考虑成交成本，通常为房屋购买价格的2%至5% [1] - 以Redfin 2025年12月报告的全国单户住宅销售价格中位数446,000美元为例，前期成交成本范围在8,920美元至22,300美元之间 [1] - 成交成本是获得抵押贷款时支付给贷款方和第三方服务的费用，涵盖贷款发放、房产评估、产权调查等，还包括房地产税、预付利息及各类保险费 [2] 税收减免基本概念 - 税收减免是从年度应税收入中扣除的支出，可降低总税单 [3] - 减免分两种形式：标准扣除和分项扣除，纳税人只能选择其一 [4][6] - 2025纳税年度，单身申报者的标准扣除额为15,750美元 [4] - 分项扣除是个人扣除，包括与住房抵押贷款或学生贷款相关的扣除、部分工作支出、育儿费用等 [5] 可抵扣的成交成本 - 大多数成交成本不可抵扣，但存在例外，主要包括抵押贷款利息、折扣点和房产税 [6][17] - 抵押贷款利息扣除允许从年度应税收入中扣除在成交时及全年支付的抵押贷款利息 [7] - 抵押贷款余额不超过750,000美元（已婚单独申报为375,000美元）的已付利息可全额扣除，此限额不因拥有多套房产而增加 [8] - 要获得此扣除，抵押贷款必须由国税局认定的"合格住宅"担保，如主要住宅或第二套住房 [9] - 折扣点（为降低利率而支付的 optional费用）也可从应税收入中抵扣，但必须是为购买、建造或改善主要住宅的抵押贷款而产生，且支付金额不得超过当地一般水平 [10][11] - 折扣点通常按比例扣除，在贷款期限内平均分摊，例如5,000美元点数在30年贷款中每年扣除12个月份额 [12] - 成交时预付的部分房产税可抵扣，这属于州和地方税扣除的一部分，从2025纳税年度开始，此类税收的年度扣除限额临时提高至40,000美元（已婚联合申报为20,000美元） [13] 抵押贷款保险与扣除策略 - 多年前抵押保险成本可抵扣，但该扣除在2021年底到期，根据2025年通过的《大美法案》，纳税人将从2026纳税年度（2027年4月申报）起可扣除抵押贷款利息成本 [14] - 上述费用仅在纳税人选择分项扣除纳税申报表时方可抵扣，若选择标准扣除则不能 [14] - 若潜在的分项扣除总额低于标准扣除额，则标准扣除可能是更佳选择 [15] 降低成交成本的策略 - 除税收减免外，可通过寻求亲友赠予、发起众筹或寻找当地首付或成交成本援助计划来覆盖部分成本，许多首付援助计划在规定居住期限内无需偿还 [15] - 在申请贷款前提高信用评分，可能获得更低的首付或利率要求，从而降低购房总的前期成本 [16] - 比较不同的抵押贷款机构及第三方服务提供商也有助于降低成本，贷款估算表的第2页会明确列出"不可比价服务"和"可比价服务" [17] 其他相关税务信息 - 大多数成交成本（如登记费、产权保险费、贷款发放费）不可抵扣 [17] - 出售房屋时，卖方可以扣除与买方相同的成本（如抵押贷款利息和房产税），并且可以排除出售所得的资本利得（单独申报最高250,000美元，已婚联合申报最高500,000美元），但需满足过去五年内至少居住24个月的条件 [18] - 购房者可抵扣的支出包括房产税和抵押贷款利息，拥有家庭办公室者还可能扣除相关费用 [19] - 成交成本中仅部分可抵扣，如抵押贷款利息、房产税和折扣点 [20]