涉及的行业与公司 * **行业**：中国房地产行业 [1] * **公司**：华润置地 (CR Land) [2]、新城控股 (Seazen A) [2]、建发国际集团 (C&D International) [2]、中国海外发展 (COLI) [2]、碧桂园 (Country Garden) [112]、万科 (Vanke A) [112]、龙湖集团 (Longfor) [112]、绿城中国 (Greentown) [112]、越秀地产 (Yuexiu) [112] 等多家上市房企 核心观点与论据 * **市场展望**：预计2026年实体房地产市场仍将充满挑战，主要基于脆弱的居民购房情绪、高企的库存以及反应式的政策支持 [1] * **投资策略**：建议关注具有清晰阿尔法可见性的优质国企，预计2026年整体行业与拥有可信自救故事的优质公司之间股价将进一步分化 [1][2] * 看好华润置地和新城控股作为稳健的商场运营商，可能受益于“十五五”促消费举措和房地产投资信托基金的政策顺风 [2] * 看好建发国际集团和中国海外发展作为住宅市场整合者，其优化的土地储备可能支撑利润率并恢复正向盈利增长 [2] * **销售数据**：12月住宅销售降幅依然较深，CREIS 65城一手房销量同比下降35%（11月为-41%），33城二手房销量同比下降29%（11月为-20%）[3] * 2025年全年，一手房销量增长减弱至同比下降20%，二手房销量增长减弱至同比下降1% [3] * **价格走势**：房价跌幅保持稳定，NBS 70城一手房价格同比下降3.0%，环比下降0.4%；二手房价格同比下降6.1%，环比下降0.7% [4] * 与低线城市相比，高线城市二手房价格跌幅更深，一线城市环比下降0.9%，二线城市环比下降0.7%，低线城市环比下降0.7% [4] * CREIS十大城市二手房价格同比下降7.3%，环比下降1.3%；百大城市二手房价格同比下降8.4%，环比下降1.0% [4] * **库存水平**：一手房库存增加，CRIC监测的70城库存去化月数在12月升至29.6个月（11月为27.8个月），各线城市销售均疲软 [6] * 其中，一线城市库存去化月数升至19.5个月（11月为18.3个月），二线城市升至28.8个月（11月为27.0个月），三线城市升至38.2个月（11月为36.5个月）[6] * **土地市场**：土地销售持续疲弱，CREIS 300城12月土地销售建筑面积同比下降12%，土地销售金额同比下降23%，导致年初至今土地销售建筑面积同比下降13.4% [7] * 平均土地拍卖溢价率降至2% [7] * **开发商销售**：2025年12月，汇总的开发商业绩总销售额为2111亿元人民币，同比下降19%，环比增长43% [112] * 2025年全年总销售额为1988亿元人民币，同比下降21% [112] * 国企开发商销售额中位数同比下降11%，而民营开发商销售额中位数同比下降32% [112] * **政策环境**：2025年12月政策面总体积极，包括中央经济工作会议强调因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [111] * 国家发改委将城市更新项目纳入房地产投资信托基金合格资产范围 [111] * 北京部分放松了限购政策 [111] 其他重要内容 * **二手房市场指标**：新挂牌房源量环比下降3%，同比下降15%；总挂牌量保持稳定，环比下降0.9%，样本城市中36%录得环比增长（11月为45%）[5] * 客户看房量环比下降4%（11月为环比增长1%）[5] * **市场集中度**：行业集中度持续提升，2025年Top 5开发商的总销售额（权益口径）占全国销售额的11%，Top 30占比为22%，Top 100占比为29% [118] * **估值与风险**：报告包含了对华润置地、中国海外发展、新城控股、建发国际集团四家公司的估值方法论及上行/下行风险分析 [148][149][150][155] * 普遍采用净资产价值折让模型，折让幅度在25%至55%之间 [148] * 上行风险包括销售强于预期、新投资物业开业加速等 [152][153][154][158] * 下行风险包括销售弱于预期、毛利率压缩快于预期、土地收购放缓等 [152][153][157][158] * **数据来源与样本**：报告使用了来自CREIS、CRIC、NBS、贝壳等多个数据源，并明确了不同层级城市的划分样本 [21][24][72][83]