文章核心观点 - 文章核心观点为分析当前住房抵押贷款市场状况，并为普通借款人提供八项具体策略以获得尽可能低的贷款利率，而非依赖仅面向少数特定客户提供超低利率的特定贷款机构 [1][2][3] 抵押贷款利率市场现状 - 房地美数据显示，本周抵押贷款利率基本持平，30年期平均利率已连续两周小幅上升，但年度利率同比下降，借款人仍有机会锁定低于一年前的利率 [1] - 对近5000家贷款机构2024年贷款信息的分析显示，提供最低利率（中位数利率2.4%至4.75%）的机构通常只向极少数优选客户发放少量贷款，或为服务于特定客户群的银行、当地信用合作社及为自己建筑项目融资的房地产开发商 [1][2][3] - 近期住房贷款利率处于6%至6.5%的中低区间，但根据Realtor.com数据，71.3%的现有房主贷款利率低于5%，53.4%低于4% [25] 获取最低抵押贷款利率的策略 - 提高信用评分：信用评分从620提升至640-659区间，年化利率可能从7.32%改善至7.15%，信用评分越高，获得的利率折扣越大 [4][5] - 降低债务收入比：为获得最低利率，DTI目标应设定为25%或更低，贷款机构虽可能接受高达50%的DTI，但更倾向于35%或以下，最低利率通常给予DTI在25%及以下的借款人 [5][6] - 增加首付款比例：支付更多首付款可获得更低利率，2024年美国全国房地产经纪人协会数据显示，首次购房者的首付中位数为9% [7][8] - 购买折扣点：每个折扣点成本为贷款金额的1%，通常可降低利率0.25个百分点，在利率较高时期更受欢迎，需计算前期成本与长期利率折扣的对比 [9][10] - 争取利率买断：由建筑商、卖家或部分贷款机构提供，可在贷款初期降低利率，但需比较有无买断方案的差异，并注意折扣期结束后月供可能上涨 [14][15][16] - 考虑可调整利率抵押贷款：ARM在初始固定利率期后利率会定期调整，选择时需确认初始利率是否低于固定利率贷款，并勇敢议价 [17][18] - 选择较短贷款期限：15年或20年等较短期限的固定利率抵押贷款通常利率低于传统的30年期贷款，但月供会更高 [19] - 寻找可承继抵押贷款：允许承接现有低利率贷款的剩余还款，但多数传统抵押贷款不符合条件，需寻找FHA、VA或USDA贷款的卖家 [20] 贷款利率比较与后续管理 - 获取最低利率需研究，应了解自身信用评分、DTI和首付金额，并联系多家贷款机构获取报价，对两三家入围机构申请预批准以获得精确利率 [21][22] - 购房后应持续关注利率，寻找比当前利率低约1%至2%的时机再融资，但需考虑再融资的结算成本及目标 [26] - 房地美记录显示30年期贷款最低利率为2021年1月的2.65%，但15个月后即升至5%，再次降至3%的可能性很小，除非发生类似新冠疫情的剧烈系统性金融压力事件 [27][28] - VA贷款，尤其是15年期VA贷款，因期限较短，通常利率最低 [29]