财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年股东应占亏损为163亿港元，下半年亏损约97亿港元，超过上半年的66亿港元亏损，主要受一次性非现金拨备和亏损影响 [18] - 核心经营利润同比下降13%，分部业绩同比下降4%，若剔除资产处置和新开发开支影响，投资物业分部业绩增长2%，K11分部业绩增长4% [17] - 总债务从2024年6月的1516亿港元降至2025年6月的1460亿港元，减少57亿港元，净债务从2024年12月的1246亿港元降至2025年6月的1201亿港元，减少45亿港元 [22][26] - 资本开支为126亿港元，同比下降15%，低于130亿港元的指引，2026财年将进一步降至120亿港元以下 [21][22][54] - 一般及行政费用为35亿港元，同比下降16%，较2023财年下降30% [20][54] - 平均利率从2024财年的5%降至2025财年的4.8%，融资成本从87亿港元降至74亿港元，节省13亿港元 [27] - 净负债比率微升至58.1%，主要因股东权益从2249亿港元降至2067亿港元，抵消了净债务的减少 [26] - 现金流显著改善并恢复正值 [7][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 香港物业发展：2025财年应占合约销售额达110亿港元，多个项目销售强劲，其中深水湾径8号售出逾620个单位，销售额超107亿港元，成为年内销售额最高的新盘 [28][29] - 内地物业发展：2025财年合约销售额达人民币140亿元，超额完成上调后的目标，广州中央公园等项目销售额超人民币10亿元 [41][42] - 投资物业：香港K11 MUSEA及K11 Art Mall出租率分别达96%及100%，人流量创历史新高，整体人流量同比增长20%，暑期国际奢侈品牌销售额同比增长超20% [45][46][47] - 内地K11项目：深圳K11 ECOAST自开业以来总客流量超1200万人次，五一单日客流量达30万人次，宁波K11开业后客流量超500万人次 [50][51] - 新开业项目：广州第二座K11于2025年9月29日开业，上海K11 ECUSTA项目办公室部分将于2026年下半年开业 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港市场：尽管下半年市场情绪和成交量改善，但楼价仍相对疲弱，公司据此作出相应拨备 [19] - 内地市场：政策出现拐点，多个一线城市优化购房限制，深圳新政策取消多区购房数量限制，政策出台后首周一手住宅交易量较8月同期增长40% [40][41][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司三大工作方向为聚焦核心业务、积极管理财务及提升营运效率，并推行七项减债措施 [4][8][10] - 七项减债措施包括积极销售发展项目、推进资产处置计划、释放农地价值、提升租金回报、精简成本、暂停派息及主动财务管理 [10][15][16] - 2026财年物业销售目标进一步提升至270亿港元 [13] - 北部都会区发展：公司拥有约1500万平方英尺农地，其中两个项目已完成补地价，可提供约500万平方英尺应占总楼面面积 [36][37] - 未来三至五年通过城市规划及换地申请，预计可增加约620万平方英尺应占总楼面面积 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前市场不确定性持续，利率今年仅下调一次，轨迹仍存在风险，债务削减工作刚刚开始 [9] - 随着利率下降及楼市情绪反弹，公司将把握市场改善机遇，推动销售及加速现金流恢复 [8] - 对团队应对挑战的能力充满信心 [9] - 内地房地产政策明朗化，有助于市场止跌回稳及提振行业信心 [40][41] 其他重要信息 - 公司于2025年6月30日完成882亿港元的银行再融资，将部分银行贷款的最早到期日延长至三年后 [5][16][24] - 再融资后，两年内到期债务从738亿港元降至290亿港元，2026财年到期债务总额为66亿港元，其中债券为13亿港元 [25][26] - 昨日成功获得首批39.5亿港元的承诺贷款额度，用于满足公司债务相关需求 [6][55] - 公司决定继续暂停派发股息及永续债券票息，以保留现金 [15][55] - 就11 SKIES项目，公司一直与机场管理局进行商议 [73] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司的债务状况及减债目标 - 减债是公司重要工作，2025财年总债务及净债务分别减少57亿及35亿港元，已完成882亿港元银行再融资，增强中短期流动性，未来几年将有更多时间专注核心业务发展，未设定净负债比率的中短期目标，因涉及资产处置进度、现金回收及利率环境等因素 [58][59][60] 问题: 永续债券票息支付及市场传闻 - 暂停支付永续债券票息是基于审慎资本管理原则为保留现金作出的决定，公司遵守所有债务义务及合同条款，关于票息支付及永续债变动的任何安排将按合同及监管要求适时披露，市场传闻不应轻信，管理层会以开放态度评估不同财务工具，如有具体安排将依法披露 [61][62][63][64] 问题: 新银行贷款的用途及与减债目标是否冲突 - 新获得的39.5亿港元信贷额度将用于满足公司债务相关需求，未来可按需扩大规模，2025财年净债务规模受控且减少35亿港元，显示现金流改善，在风险可控下会善用融资工具增强流动性，积极改善现金流、加速资本回收及资产处置计划，长远为减债目标服务 [65][66][67] 问题: 大股东会否考虑注资 - 公司早前已发公告澄清，至今未收到大股东任何注资计划 [68] 问题: 会否进行供股、配股或发行可转债 - 公司当前主要目标是改善现金流，管理层会审慎考虑任何资本工具选项，但至今未有供股、配股或发行可转债的计划 [69][70] 问题: 未来盈利能否扭亏为盈 - 2025财年账面亏损受一次性拨备及亏损影响，利率环境及宏观市场存在不确定性，难以预测，公司将继续优化营运效率、提升物业销售成绩及经常性收入、严格管理开支，市场改善时有信心盈利会改善 [71][72] 问题: 11 SKIES项目会否减租或出售 - 公司一直与机场管理局进行商议，外界传闻可参考机场管理局早前的回应，目前没有补充 [73] 问题: 北部都会区政策对公司的具体帮助 - 政府加快北部都会区发展并成立委员会有助为香港创造新经济机遇，公司拥有1500万平方英尺农地，大部分位于北部都会区优质地段，将通过不同渠道释放农地价值及加速资本回收，积极引入战略合作伙伴，目前与招商局置地合作的粉岭马适路项目已动工，预计2027财年开售；与华润置地合作的云龙龙田村第四期刚完成补地价，预计最早2027财年推出 [75][76][77][78] 问题: 深圳新政策对公司的影响 - 深圳新政策覆盖80%区域，非深户购房限制取消，首套及二套房贷款利率统一为3.05%，降低买家成本，刺激购房意愿，政策后首周一手住宅交易量较8月同期增40%，传统旺季加上新政推动成交，需求主要来自换房客，公司深圳龙岗188项目位于非限购区，交通便利，吸引本地及港人买家，南山Sili城市更新项目已全面完成拆迁，主体建设待政府审批，预计2026年推出市场 [79][80][81][82] 问题: K11品牌与郑志刚旗下K11 by AC的关系 - K11是公司全资拥有的注册商标及品牌，郑志刚离职时获公司同意使用K11 by AC品牌，K11 by AC当前的投资业务及运营与公司K11及新世界集团完全无关，公司旗下运营的香港K11 MUSEA、K11 Art Mall、广州K11、上海K11等项目均与K11 by AC无关，除集团系列公司外，公司K11目前不管理第三方开发的物业项目 [83][84] 问题: 资产处置计划及难度 - 对于市场虚假传闻不作评论，公司不时收到潜在买家对资产的查询，反映资产质优及吸引力，市场买卖行为正常，公司只会在达到目标价格时才会出售资产 [85][86] 问题: 近期减息对利息开支的帮助及未来还款需求 - 减息有助降低融资成本，基于当前债务结构，利率每下降1%，每年可节省约8亿港元利息开支，未来一年到期债务仅66亿港元，公司将积极进行财务规划，使用多元化工具管理再融资风险 [87][88]