财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股净收入为0 09美元[13] - 第二季度每股核心FFO为0 74美元 同比增长3%[13] - 第二季度现金可分配金额为2930万美元[13] - 公司维持2025年全年每股核心FFO指引在2 98至3 3美元之间 反映2%至3%的增长轨迹[13][18] - 2025年至今已收购1 41亿美元运营物业[18] - 预计2025年开发相关投资在2500万至7500万美元之间[18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司专注于关键任务基础设施 包括法院、执法实验室、公共卫生诊所和安全设施等[6] - 第二季度在开发项目上取得进展 每个项目都有长期不可取消租约支持[7] - 犯罪实验室开发项目的资本化率在10%左右 目标是与资本成本保持约150个基点的利差[21] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合在地理和机构上多元化[6] - 与美国林务局在阿尔伯克基达成五年固定期限续约 包含内置年租金递增条款[15] - 短期租赁风险从去年底的5 2%降至4 7%[15] - 继续处理2025年和2026年到期的租约续签 目前没有出现租户中断或性能问题[14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于关键房地产、长期租赁和信用质量优异的租户[6] - 资本配置保持纪律性 不追求以长期投资组合价值为代价的收益率[7] - 开发团队专注于寻找符合高信用质量、与政府任务强契合度及提升长期价值标准的项目[8] - 政府房地产决策更加战略化、成本意识更强和任务驱动化 公司被视为可靠合作伙伴[10] - 公司致力于重建长期公开投资者股东基础[9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 股票价格和资本成本仍然具有适度挑战性 部分由于今年早些时候股息重置的短期影响[9][17] - 当前资本成本在8%左右 允许在9%左右实现增值[22] - 政府正在简化机构足迹并投资现代化基础设施[10] - 公司对实现2025年指引充满信心[13][18] 其他重要信息 - 公司拥有1 22亿美元的循环信贷能力可用[16] - 预计今年晚些时候将从FDA亚特兰大一次性还款中获得1 15亿美元流动性[16] - 杠杆比率维持在6 5至7 5倍的目标范围内[16] - 公司寻求通常以50 50的股权成本与债务成本管理杠杆[22] - 看到10亿至15亿美元的交易量 但正在筛选许多交易以找到最佳机会[22] 问答环节所有提问和回答 问题: 犯罪实验室开发项目的回报预期是多少 是基于无杠杆IRR还是资本化率 - 该开发项目与公司其他开发增长目标非常一致 目标是创造约150个基点的资本成本利差 资本化率在10%左右[21] 问题: 指导假设中的收购和处置没有变化 机会渠道的规模是多少 最优资本结构是怎样的 - 机会渠道规模在10亿至15亿美元之间 但正在筛选许多交易以找到最佳机会[22] - 公司寻求以50 50的股权成本与债务成本管理杠杆 当前资本成本在8%左右 允许在9%左右实现增值[22]