We invested in both triple-net and RIDEA structures, in skilled nursing, seniors housing, and long-term care real estate across the United States, the UK, and Canada. And we closed on our equity investment in Sabra’s operating company. In addition, we are in the process of selling a portfolio of 18 CommuniCare assets for $480 million. Vikas will provide additional details around the sale. However, from an overarching perspective, it was about putting assets into the hands of strong stewards at a price that ...

财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度调整后运营资金为每股0.82美元，可供分配资金为每股0.78美元 [4] - 2026年第一季度可供分配资金每股同比增长9.5% [6] - 2026年第一季度收入为3.23亿美元，2025年同期为2.77亿美元，同比增长 [18] - 2026年第一季度净收入为1.59亿美元，合每股0.47美元，2025年同期为1.12亿美元，合每股0.33美元 [18] - 2026年第一季度调整后运营资金为2.6亿美元，合每股0.82美元，可供分配资金为2.47亿美元，合每股0.78美元 [19] - 2026年第一季度调整后运营资金和可供分配资金均比2025年第四季度高出0.02美元 [19] - 股息支付率已降至调整后运营资金的82%和可供分配资金的86% [4] - 截至2026年第一季度末，固定费用覆盖率为6.3倍，杠杆率持平于3.5倍 [21] - 公司收窄了2026年全年调整后运营资金指引至每股3.19-3.25美元，较2026年2月指引中点上调0.02美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合的运营商EBITDAR覆盖率为1.58倍，高于2025年第三季度的1.57倍，为十多年来最高水平 [10] - 2026年第一季度新投资总额为2.51亿美元，不包括1300万美元的资本支出 [14] - 这些新投资的加权平均租赁和贷款收益率为10.9% [14] - 第一季度后，公司完成了7500万美元的额外投资，包括以3300万美元购买2个印第安纳州专业护理机构，以及以4200万美元购买3个罗德岛州老年住房设施 [14] - 专业护理机构将以10%的租赁收益率出租给现有运营商，老年住房设施将通过RIDEA结构由第三方管理 [14] - 公司正在出售18个位于马里兰州和西弗吉尼亚州的CommuniCare资产，合同购买价格为4.8亿美元，混合租金折扣为7.7% [12] - 第一季度后，12个马里兰州设施已售出，剩余6个西弗吉尼亚州设施预计在第二季度售出 [12] - 公司对Saber Healthcare Holdings， LLC进行了股权投资 [6] - 公司预计将4.8亿美元出售所得资金进行再投资，每年将带来约0.03美元的调整后运营资金和可供分配资金增长 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动覆盖美国、英国和加拿大的专业护理、老年住房和长期护理房地产，采用三重净租赁和RIDEA结构 [6] - 在美国老年住房领域，公司正在积极寻找RIDEA交易，目标是实现中等双位数的内部收益率 [15] - 在英国，公司正在组建团队以寻找场外交易机会，并通过三重净租赁和RIDEA结构持续部署资本 [16][17] - 公司提到，美国专业护理领域的私人市场竞争激烈 [43] - 在英国，公司仍能通过现有关系以10%的资本化率找到交易机会，RIDEA交易也是如此 [100][101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是通过可持续地提高每股可供分配资金来创造股东价值 [6] - 资本配置策略包括寻找和完成RIDEA交易，同时向专业护理机构和英国护理院分配大量资本 [4] - 积极的投资组合管理是核心，通过资产出售和再投资来提升收益，例如出售CommuniCare资产以增强信贷并回收资本进行更高收益的再投资 [5][12][13] - 正在建立新的RIDEA平台以拓展美国老年住房业务，并寻找经验丰富的运营商进行合作 [15] - 公司追求能够实现中等双位数内部收益率的交易 [15] - 行业面临医疗保险优势计划因编码、高拒付率等问题受到审查，以及管理医疗补助计划在部分州（如印第安纳州）出现类似问题并可能被取消的监管环境变化 [24][25][26] - 美国专业护理领域长期存在新供应限制，被视为长期结构性机会，吸引了大量资本，导致竞争激烈但并非非理性 [44][46] - 美国老年住房RIDEA交易领域竞争也很激烈，但公司仍能找到符合其投资标准的资产 [54][56] - 公司正在英国市场探索RIDEA机会 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Genesis破产进程保持信心，认为其定期贷款有充分抵押 [11] - 管理层认为，尽管专业护理领域竞争激烈，但由于长期结构性需求（人口老龄化和供应限制），当前的市场出价是合理的 [44][46] - 公司预计其资本配置和积极的投资组合管理将推动未来调整后运营资金和可供分配资金的显著增长 [4] - 对于老年住房RIDEA业务，公司承认自身经验相对缺乏，因此倾向于依赖并学习其聘请的成熟运营商，而非直接干预运营 [49][50] - 关于医疗保险优势计划，管理层认为其对运营商业务影响相对有限，但行业正在推动解决支付率低和拒付率高的问题 [63][64] - 对于入住率趋势，管理层认为短期波动无需过度解读，长期人口结构将推动入住率上升 [65] - 公司预计其强大的资产负债表和资本成本将使其能够为活跃的渠道提供增值融资 [21] 其他重要信息 - 公司为Genesis的新破产债务人融资承诺提供高达2670万美元的资金，占8000万美元总额的三分之一，截至第一季度末已提供其2500万美元的初始部分 [11] - 截至2026年3月31日，公司信贷额度下有4.25亿美元借款，但拥有2600万美元可用现金及待售资产，并预计从待售资产中获得约4.8亿美元 [20] - 公司在20亿美元循环信贷额度下拥有超过15亿美元的可用额度，下一次债务到期日为2027年4月 [20] - 2026年第一季度，与待售的18个CommuniCare设施相关的租金总计为920万美元 [22] - 公司正在招聘人员以加强其在英国和美国老年住房RIDEA领域的投资、资产管理和运营能力 [86] - 公司注意到关于房地产投资信托基金因运营问题被判承担责任的诉讼案例，但认为这是特例，将继续关注并将其纳入投资考量 [87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于CommuniCare资产出售的理由以及是否反映马里兰和西弗吉尼亚市场的更广泛状况 [28] - 出售主要是机会主义的，旨在增强与CommuniCare的信贷关系，并获得对双方都公平的价格，部分反映了当前这两个市场的热度，但这不是公司核心业务，预计2026年不会再有类似大规模处置 [29][30] 问题: 关于外部增长策略中，对不同资产类别（老年住房、专业护理、护理院）的初始收益率舒适度以及长期内部收益率目标 [33] - 公司没有设定具体的初始收益率下限，更关注长期机会和可见性，倾向于寻找有明确价值提升空间（如运营改善）的资产，而非依赖入住率范式转变的投机性资产，目前主要关注价值增值型资产而非完全稳定的资产 [34][35][36][37][38] 问题: 是否考虑将RIDEA模式拓展到英国市场 [39] - 公司正在英国寻找一些RIDEA机会，这将成为未来在英国战略的一部分 [39] 问题: 关于CommuniCare出售的资本化率计算，以及美国专业护理私人市场竞争激烈是否促使公司更专注于其他细分市场 [43] - 提问者基于合同租金计算的约7.7%资本化率是正确的，市场竞争确实激烈，但这是由于长期结构性机会（无新供应、各州限制）所致，并非非理性出价，公司不会停止寻找专业护理机会，但会保持纪律性 [44][45][46][47] 问题: 关于新收购的罗德岛州老年住房组合的经济效益，以及公司对该业务是采取放手态度还是正在建立相关平台 [48] - 罗德岛交易符合公司对老年住房RIDEA的价值增值型交易标准，目标内部收益率为中等双位数，公司承认在该领域经验相对较少，因此依赖并学习其聘请的成熟运营商，而非直接指导运营 [48][49][50] 问题: 美国老年住房或RIDEA结构交易市场的竞争程度，以及是否更难实现中等双位数内部收益率目标 [54] - 该领域竞争激烈，但公司专注于寻找价值增值型资产，并继续根据自身标准找到合适的交易 [56] 问题: CommuniCare资产的买家类型及其投资逻辑 [57] - 买家是该领域的长期、知名参与者，旨在拥有运营和资产，其信念是基于20年的长期结构性机会（无新供应），认为当前价格从长期看具有吸引力 [58] 问题: 医疗保险优势计划及基于价值的护理项目更积极的推广对2026/2027年专业护理机构转诊的影响以及运营商的应对 [61][62] - 医疗保险优势计划在公司运营商业务中占比不大，对专业护理领域的渗透率也较低，主要影响是某些地区费率可能较低，行业正在推动提高费率并解决高拒付率等问题，公司倾向于与能很好应对此趋势的成熟运营商合作 [63][64] 问题: 过去几个季度入住率趋势停滞的原因及展望 [65] - 管理层认为几个季度的数据没有指示意义，长期人口结构将推动入住率上升，公司对当前的覆盖率和表现感到满意，预计未来一两年入住率将提高 [65] 问题: 当前专业护理领域的竞争程度，是否因资本转向老年住房而变得更容易交易 [68] - 专业护理领域竞争仍然非常激烈，主要来自家族办公室，目前市场交易不多，公司主要寻找符合其标准的场外交易 [69] 问题: 关于在专业护理机构引入酒精服务的潜在影响（幽默提问） [70] - 公司目前未考虑此方面，但相信其运营商有能力适应各种运营环境变化 [70] 问题: 近期收购的老年住房社区的平台建设及这些收购对收益的增值潜力 [74] - 鉴于公司规模，当前投资规模对整体影响有限，这些资产初始收益率大致在7%-9%之间，并有望随时间显著改善 [74] 问题: CommuniCare出售预计带来的0.03美元增值所基于的初始收益率和增长假设，以及4.8亿美元再投资资金的已有安排情况 [75] - 增值计算基于约9%的再投资收益率，公司仍期望以10%左右的收益率部署资本，但选择保守报告，未透露具体意向书细节，强调尽管市场竞争激烈，但未来24个月渠道仍然强劲，需要更具选择性和创造性 [75][76][77] 问题: Saber股权投资的最低收益率、当前表现及增长前景 [80] - Saber是私人公司，不便透露财务细节，但投资表现超出预期，收益率略高于预期，Saber计划继续增长，公司预计其增长将超过最初预期 [82] 问题: 是否考虑将Maplewood投资转变为纯粹的RIDEA合同 [83] - 公司目前将其视为RIDEA资产处理，所有现金流归公司，运营团队在达到现金流目标后获得奖励，目前认为无需改变结构 [83] 问题: 老年住房RIDEA团队建设是侧重于寻找机会还是包括资产管理能力 [86] - 团队建设涵盖所有方面，包括寻找交易机会、加强投资标准、承销能力以及交易完成后的资产管理 [86] 问题: 近期关于房地产投资信托基金被判承担运营责任的诉讼案例是否影响交易考量，特别是在加州等诉讼高发州 [87] - 管理层认为该案例是特例，因为房地产投资信托基金不参与运营或患者护理，将继续关注此类法律环境并将其纳入投资考量 [87] 问题: 专业护理资产市场渠道的演变，是否看到更多运营商稳定资产后直接寻求HUD融资 [91] - 目前市场上专业护理资产交易不多，许多持有者选择通过HUD融资，公司预计未来会出现更多交易失败后重新上市的交易，并倾向于直接购买而非提供贷款 [91][92] 问题: 可供分配资金增长后关于股息提高的最新思考，以及对每股可供分配资金增长趋势的展望 [95] - 股息由董事会决定，考虑到2025年第一季度和2026年第一季度的可供分配资金增长以及持续的增长工具，预计到2026年底董事会将开始讨论股息问题，每股可供分配资金增长的速度取决于资本再投资的速度，公司具备持续增长的所有条件 [96][97] 问题: 英国RIDEA市场的竞争背景和资本化率压缩情况与美国相比如何 [99] - 英国市场也出现了一些新参与者，但公司通过现有关系仍能以当前资本化率（约10%）找到交易机会，RIDEA方面也是如此 [100][101] 问题: Maplewood投资组合的租金增长情况更新 [102] - 净租金增长为高个位数，其中华盛顿特区和纽约处于最高端 [102] 问题: 在收购渠道中如何权衡带有收入参与条款的三重净租赁与纯粹的RIDEA结构 [105] - Maplewood的情况有其特殊背景，公司目前更倾向于纯粹的RIDEA结构以实现利益一致，但对各种创造性结构（如合资、带有上涨空间的租赁、可转换债务等）持开放态度，关键在于能够识别价值创造并分享价值 [106][107][108] 问题: 在选择老年住房RIDEA平台的运营商时，更看重规模化的运营商还是寻求快速扩张的小型运营商 [109] - 公司寻找的是有经验、有良好业绩记录的运营商，通常是区域性的，熟悉并曾在相关市场有良好表现，这是一个筛选和面试的过程，最终选择最符合所有标准的运营商 [109]