财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为210万美元，即每股3美分，高于2024年同期，主要因FBI贷款计划下贷款利息收入增加、与租户的太阳能租赁安排收益、利息费用降低以及两项物业处置收益 [29] - 2025年第一季度调整后资金营运能力（AFFO）为230万美元，即每股加权平均5美分，低于2024年同期 [30] - 因2024年第四季度债务减少1.894亿美元，2025年第一季度利息费用较上年同期减少240万美元 [30] - 2025年第一季度G&A费用因差旅和咨询费用降低而减少 [30] - 2025年第一季度末，公司信贷额度未动用容量约为1.67亿美元，2025年无债务需进行利率重置，通过掉期交易无可变利率风险敞口 [31] - 2025年预测AFFO范围为1330万 - 1590万美元，即每股28 - 34美分，较上一季度预测范围低端和高端分别增加3美分和4美分 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2024年处置物业而减少 [32] - 太阳能、风能和休闲业务收入因与租户的太阳能租赁安排收益增加，但部分被2024年处置物业所抵消 [32] - 管理费用和利息收入因FPI贷款计划下贷款发放增加而增加 [32] - 直接运营业务（包括作物销售、作物保险和销售成本）较2024年增长，主要因核桃价格上涨，但部分被水和永久性种植维护成本增加所抵消 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国与中国的贸易摩擦使美国出口市场受影响，但全球基本食品并非大量过剩，中国不购买美国作物会转向其他国家，其他国家会转向美国购买，目前关键商品价格一般，农民面临一定财务压力 [7][8] - 加利福尼亚州土地价值未恢复，但也未进一步恶化，部分卖家开始妥协，市场可能触底，有交易开始出现，公司加州资产中风险部分为非Olum农场，占比较小，公司会继续减少在加州的敞口 [16][18] - 行作物投资组合的土地价值资本化率基本保持不变，市场不如以往活跃，但中西部优质土地市场强劲，公司投资组合更集中于中西部优质土地 [45][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年战略基本不变，将继续有选择地部署资本，如进行小额收购和贷款计划投资，评估投资组合并将收益用于一般公司用途，包括回购股票 [27][28] - 公司认为自身股票是最便宜的农田投资选择，会在合适时继续回购 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前所处的农业资产类别在不确定和动荡时期表现出色，土地价值取决于全球人口、粮食需求等长期预期，尽管短期农民盈利能力可能受贸易战影响，但长期价值稳定 [25][26] - 公司预计今年行作物租金难有大幅增长，但从三到五年长期滚动平均来看，此前租金有大幅增长，未来租金增长会恢复 [9][10] - 若出现滞胀，农田价值将因通胀而增强 [11] 其他重要信息 - 公司在德克萨斯州上诉法院部分胜诉一起旧案，案件可能被上诉，公司会继续追究，另一部分案件被发回重审，公司预计会胜诉 [13][14] - 公司投资组合净资产价值（NAV）目前处于中14美元区间，较上次提及有所降低，因支付了每股1.15美元股息 [19] - 公司代理投票中薪酬咨询投票未通过，原因是ISS建议反对，公司认为ISS建议有误，新CFO薪酬远低于前任和同行，变更控制权支付仅为半年薪酬 [20][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度FPI贷款积分摊销金额及未来摊销计划 - 公司为维持现金流和AFFO及股息支付能力，将部分投资从物业购买转向贷款发放，贷款利息率通常在8 - 10%，还有积分，贷款期限较短，积分摊销速度快，部分贷款年总回报率可达近20% [37][38][39] - 预计全年积分摊销收入约为240万美元 [40] 问题2: 太阳能、风能和休闲租金增长是否会在2026年持续 - 这是与大型农业租户的安排，租户将部分土地用于太阳能以抵消自身用电成本，公司获得收益，收益会持续，但规模不会与今年相同，目前处于启动阶段，收益计入损益表的时间略超12个月 [41][42] 问题3: 4月25日债务到期还款资金来源 - 公司部分动用信贷额度，部分使用运营资金还款，动用信贷额度约1400万美元 [44] 问题4: 年初至今与去年下半年相比资本化率的变化 - 行作物投资组合土地价值资本化率基本不变，市场不如以往活跃，但中西部优质土地市场强劲，公司投资组合更集中于中西部优质土地，加州市场因部分卖家妥协开始有交易出现，不同地区因水资源情况价格有不同表现 [45][47][48] 问题5: 公司现金水平下回购股票与保留资金用于土地投资的考量 - 公司认为股票交易价格较其认为的实际价值有25 - 30%的折扣，更倾向于回购股票，同时也会考虑债务成本 [52] 问题6: 核心行作物资产与永久性作物资产对关税的反应差异 - 部分美国特色作物如牛油果、开心果、柑橘、草莓等，因关税增加，进口竞争减少，可能在短期内受益，但关税政策预计不会长期维持，对农场价值影响不确定 [56][57][58][59] 问题7: Farmer Mac信贷安排到期处理方式及费用节省情况 - 公司可能会保留该信贷安排，原因是明年初有优先股还款需求，且作为大型上市公司保持流动性很重要，有助于资本部署和资产负债表策略 [60][62]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为210万美元，合每股3美分，高于2024年同期，主要因FPI贷款计划下贷款利息收入增加、与租户的太阳能租赁安排收益、利息费用降低以及两项物业处置收益 [28] - 2025年第一季度调整后资金营运能力（AFFO）为230万美元，合每股加权平均5美分，低于2024年同期 [29] - 因2024年第四季度债务减少1.894亿美元，2025年第一季度利息费用较上年同期减少240万美元 [29] - 2025年AFFO预测范围为1330万美元至1590万美元，即每股28美分至34美分，较上一季度预测区间低端和高端分别增加3美分和4美分 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2024年处置物业而下降 [31] - 太阳能、风能和休闲收入增加，主要源于与租户的太阳能租赁安排收益，但部分被2024年的处置业务抵消 [31] - 管理费用和利息收入增加，主要因FPI贷款计划下贷款发放增加 [31] - 直接运营业务（包括作物销售、作物保险和销售成本）较2024年增长，主要因核桃价格上涨，但部分被永久种植用水和维护成本增加抵消 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 行作物投资组合的土地价值资本化率基本保持不变，行作物市场不如以往活跃，但优质土地市场依然强劲 [46] - 加利福尼亚市场此前基本处于关闭状态，目前部分卖家开始妥协，市场开始有交易出现，不同地区情况不同，水源充足地区价格依然坚挺，缺水且面临地下水监管地区价格下降 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年战略基本不变，将继续有选择地部署资本，如进行小额收购和在贷款计划中投入资金 [26] - 公司认为自身股票相对于农田更具投资价值，将视情况继续进行股票回购 [27] - 公司将继续评估投资组合，利用处置所得资金用于一般公司用途，包括回购股票 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 中美贸易摩擦对美国农产品出口市场不利，但全球基本食品并非处于大量过剩状态，中国不购买美国农产品会转向其他国家，其他国家会转向美国购买，目前关键商品价格一般，农民面临一定财务压力 [6][7][8] - 预计今年行作物投资组合租金仅能实现非常温和的增长，且面临一定挑战，但从三到五年的长期滚动平均来看，此前租金有过大幅增长，未来租金增长会恢复 [9] - 若出现高通胀环境，农田价值将大幅提升，如同20世纪70年代的滞胀时期 [11] 其他重要信息 - 公司今年若出售土地，最多可进行约七笔交易，1031交换交易除外 [12] - 公司在德克萨斯州的一起上诉案件中胜诉部分，该案件可能会被上诉，另一部分案件被发回重审，公司预计会胜诉 [13][14] - 公司目前投资组合的净资产价值（NAV）处于14美元中段，此前未继续讨论该指标是因为支付每股1.15美元股息后，按当前市场价格计算的投资组合总资产价值降低 [18] - 公司代理投票中的薪酬咨询投票未通过，主要因ISS建议反对，实际支持率为48.5%，公司认为ISS的建议有误，新首席财务官（CFO）薪酬远低于前任和同行，且控制权变更支付仅为半年薪酬 [19][20][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度FPI贷款积分摊销金额及未来摊销计划 - 公司逐渐收缩投资组合时，为维持现金流和AFFO及支付股息的能力，将部分投资转向贷款，贷款利息率通常在8 - 10%左右，还有积分，且多为短期贷款，积分摊销速度较快，对季度有显著影响，部分贷款年总回报率可达近20% [36][37][38] - 预计今年贷款积分摊销收入约为240万美元 [39] 问题2: 太阳能、风能和休闲租金增加的情况是否会持续 - 是与一个大型农业租户达成协议，租户将部分农田改为太阳能用途以抵消自身用电成本，公司获得部分收益，该收益会持续，但规模不会像今年这么大，目前处于起步阶段，实际计入损益表的金额约超过12个月 [40][41][42] 问题3: 偿还4月25日到期债务的资金来源 - 部分从信贷额度中提取约1400万美元，其余来自公司运营资金 [45] 问题4: 年初至今与去年后六个月相比，资本化率的变化情况 - 行作物投资组合的土地价值资本化率基本保持不变，行作物市场不如以往活跃，但优质土地市场依然强劲，公司不会以过高价格出售土地，目前市场上偶尔会出现低价优质土地，公司会进行收购 [46][47][48] - 加利福尼亚市场此前基本关闭，目前部分卖家开始妥协，市场开始有交易出现，不同地区情况不同，水源充足地区价格依然坚挺，缺水且面临地下水监管地区价格下降 [49][50] 问题5: 公司现金状况下，股票回购与保留资金用于潜在土地投资的权衡 - 公司认为目前股票交易价格较其实际价值有25 - 30%的折扣，而农田市场上的低价土地折扣仅为5 - 10%，因此更倾向于进行股票回购，但也会考虑资金成本和债务情况 [54] 问题6: 核心行作物资产与永久性作物资产对关税的反应差异 - 许多美国种植的特色作物在国内消费，关税可能使部分特色作物受益，如牛油果、开心果、柑橘和草莓等，因进口竞争减少，但关税政策预计不会长期维持当前形式，可能仅对今年业绩有一定提升作用 [58][59][60] 问题7: Farmer Mac信贷安排到期后是否续约 - 公司很可能会保留该信贷安排，一方面用于明年初偿还优先股，另一方面保持流动性对公司作为大型上市公司很重要，有助于资本部署和资产负债表策略的灵活性 [63][64][65]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.35美元，每股正常化AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元增长，正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [14] - 2025年第一季度，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于5月30日支付给5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净高级住房业务 - 熟练护理和三重净高级住房EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，行为健康业务达到3.77，为2023年底以来的最高水平，前10大合作关系的平均覆盖率环比上升 [5] - 熟练护理入住率环比上升80个基点，熟练护理组合占比上升10个基点；三重净高级住房入住率环比上升50个基点 [6] 管理的高级住房投资组合（SHOP）业务 - 2025年第一季度，包括非稳定社区和合资企业份额在内的整体管理投资组合的收入、现金NOI和利润率环比持平 [10] - 同店管理高级住房投资组合表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%，其中美国国内投资组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大投资组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大投资组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [11][12] 净租赁稳定高级住房投资组合业务 - 该业务持续表现良好，租金覆盖率稳定，反映了基础业务的复苏 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量超过以往，预计未来几年新供应较少，存在内部和外部增长机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道繁忙，主要是SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率，有与现有运营商的交易，也在与成熟运营商建立新关系，本季度有望完成超过2亿美元的交易，超过2024年全年 [7] - 公司在交易市场看到大量高级住房相关交易机会，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金，资产已从疫情中恢复，可在不追加现金偿还债务的情况下退出；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但公司认为投标价格仍较稳定 [32][33][37] - 公司在收购资产时注重成本资本，确保交易具有增值性，同时考虑与运营商的关系以及未来潜在的资产供应和开发机会 [60][61] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务简单可预测，专注于高级住房和熟练护理业务，以实现更好的投资组合平衡和增长 [76][78] - 公司此前进行过一些SHOP转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降，资本将分配到高级住房和熟练护理两个有增长动力的领域 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场虽仍有困难，但改善速度快于预期，合同劳动力成本降至4年半以来的最低水平，但尚未恢复到疫情前水平 [6] - 期待今年夏天的医疗补助费率上调，认为这将对公司业务产生积极影响 [8] - 预计高级住房入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，价格也将有提升空间，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 尽管预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 其他重要信息 - 公司预计此前提及的5000万美元熟练护理设施出售交易仍将完成，但需通过更多监管程序，收益预计不变，此外，公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] - 公司在高级住房投资组合的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低，因为2024年已完成部分延期项目，且新收购资产较新，资本支出需求较低 [56][57] - 公司对熟练护理设施（SNF）收购机会兴趣不大，主要原因是许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司全年处置计划如何，此前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍会进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需通过更多监管程序，收益预计不变，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] 问题2：随着SHOP投资组合入住率接近80%，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 目前劳动力成本稳定，随着入住率上升，费用占比将下降，预计入住率和RevPOR都将上升，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：公司重申的指导是否考虑了已获授的交易，SHOP业务全年现金NOI增长指导是否维持 - 已获授的交易未纳入当前指导，将在交易完成后纳入；重申指导及相关假设，同店增长指导的低至中双位数仍有效，公司会根据情况在第二季度重新评估 [28][29][30] 问题4：公司在交易市场看到的交易流量、卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 交易管道活跃，主要是高级住房相关交易，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但投标价格仍较稳定 [32][33][37] 问题5：已获授的2亿美元高级住房收购交易是否都在美国，运营指标如何，未来增长前景怎样 - 交易均在美国国内，偏向美国东部，资产有增长空间，入住率有提升潜力，更多偏向辅助生活和记忆护理，而非独立生活 [40][41] 问题6：公司为何打破惯例披露已获授的交易，未来是否会继续披露 - 公司交易执行记录良好，希望让投资者了解业务进展，未来是否继续披露不确定，因为后续可能有已完成交易可公布 [44][46] 问题7：公司从Genesis获得的NOI情况，租赁结构和信用情况，租金支付情况 - 公司去年出售了除8处外的原86处资产，将这8处资产转租给可靠运营商，租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额，运营情况良好，无租金拖欠，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题8：SHOP投资组合今年的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出情况 - 新收购资产较新，资本支出需求不大，常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [53][56][57] 问题9：竞争加剧是否导致公司承销标准变化 - 竞争主要体现在买家范围缩小，公司承销标准未变，注重成本资本和交易增值性，同时考虑与运营商的关系和未来潜在机会 [60][61] 问题10：公司运营商观察名单是否有变化 - 无变化 [63] 问题11：为何认为SNF收购缺乏吸引力 - 许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 问题12：SHOP投资组合全年入住率节奏和第二季度趋势如何 - 第一季度入住率环比持平，预计后续会上升，加拿大和美国北部资产受冬季影响，随着天气转好，入住率有望提高 [69][70] 问题13：公司对大型投资组合不感兴趣的原因是什么 - 公司希望保持业务简单可预测，目前有足够的小型交易机会，可实现更好的投资组合平衡和增长，未来不排除考虑大型项目 [76][78][79] 问题14：公司是否有SHOP转换战略 - 公司此前进行过一些转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降 [81][82] 问题15：医疗保险报销和医疗补助政策变化对公司覆盖率的影响，覆盖率是否已达顶峰 - 预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 问题16：已获授的2亿美元交易中的运营商情况，以及交易完成后的潜在机会 - 运营商包括希望合作发展的和新进入投资组合的；潜在机会需在交易完成后进一步评估 [89][90] 问题17：行为健康和专科医院等业务入住率下降原因，空置空间出租前景和租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，盈亏平衡点入住率较低，为60%，收入患者日收入上升使覆盖率提高，业务动态性强，入住率受假期影响大，目前覆盖率高，公司不担心 [91][92][93] 问题18：美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司未听到关于医疗保险报销会受影响的消息，总统表示不会触及医疗保险和医疗补助，但提供商税可能存在一定风险，公司对医疗保险报销情况较为乐观 [97][98]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO为1440万美元，较2024年一季度的1070万美元增加370万美元；摊薄后每股核心FFO为0.46美元，2024年同期为0.48美元，主要因杠杆降低和主力店铺重新招租的停工时间所致 [14][15] - 季度末净债务与EBITDA之比为6.6倍，较上季度末略有上升，但比一年前低整整一倍 [14] - 季度末流动性近1.4亿美元，可转换债券已清偿，2025年剩余时间无债务到期 [14] - 一季度执行两笔SOFR掉期交易，将1亿美元本金的SOFR固定在3.32%，为期五年，使适用利率从季度末的约5.8%降至约4.8% [11] - 3.875%可转换债券到期，公司以现金和新发行普通股组合方式结算，最终以约7120万美元全额赎回，产生约2050万美元债务清偿费用，将在二季度记录 [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度以7980万美元收购Ashley Park，进入现金资本化率接近指导范围高端 [5] - 仍有大量潜在收购项目储备，目标增长市场集中在东南部和西南部 [6] 租赁业务 - 签署超11.2万平方英尺新租约、续约和展期租约，平均租金为每平方英尺24.14美元，比现有投资组合平均租金高近25% [7] - 季度末投资组合出租率为93.8%，入住率为91% [8] - 已签约未开业租赁管道的年基本租金达400万美元，占季度末现金租金的4%，租金起算时间集中在2025年下半年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售购物中心市场投资背景强劲，资本流入使资产定价上升，传统核心资产资本化率保持稳定或下降 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于收购具有增长潜力的物业，如Ashley Park，通过提升租赁率和租金实现净营业收入增长 [5][6] - 考虑出售现有资产，如年底前出售剩余的一处办公楼，以回收资金并投资于更高收益和更具机会性的物业 [32] - 行业竞争方面，市场上物业供应增加，但竞争也更加激烈，公司需寻找合适的投资机会 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税不确定性带来一定影响，但公司凭借优质物业、增长市场和多元化租户基础，仍处于有利地位，将继续监测形势并执行战略以实现股东增长 [9] - 对主力店铺重新招租前景持乐观态度，预计实现40% - 60%的正现金租赁利差 [8] - 重申2025年全年每股核心FFO预期为1.8 - 1.86美元，AFFO预期为1.93 - 1.98美元，假设与最初提供的一致 [16] 其他重要信息 - Ashley Park是一个55.9万平方英尺的露天生活方式中心，位于亚特兰大Newnan子市场，由知名全国品牌锚定，约4万平方英尺空置面积中有近一半有租户意向，约20万平方英尺店铺租金低于市场水平，收购成本约为每平方英尺140美元 [5][6] - 公司有10处主力店铺因租户在2024年底和2025年初申请破产而空置，其中一处待法院批准由一家全国零售商接手，另外九处中已签订两份租约，预计很快再签订两份，其余五处正在积极洽谈 [7][8] - 公司10英亩未开发土地的租赁谈判正在进行中，未来将提供更多租赁更新信息 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 主力店铺谈判是否受近期市场波动影响 - 租赁活动一直很稳定且强劲，租户无论是上市公司还是私营公司都在积极推进，未出现停顿或退缩情况 [21] 问题2: 新租约利差较高的原因 - 主要由两份租约推动，占新签约租赁面积的大部分，一份是替换空置的主力店铺，另一份是与无续约选择权的租户重新签约，这两份租约使租赁利差超过80% [23] 问题3: 重新招租破产租户店铺的资本支出情况 - 资本支出预计在900 - 1200万美元之间，目前支出很少，租户通常需先开业并完成自身工作，公司才开始进行报销 [29][59] 问题4: 签订租约后租户开始支付租金的时间 - 一般来说安全的时间是一年，但有些租户急于进入市场，愿意尽快开始支付租金，不过为获得更高租金和更好的租户信用，可能会选择等待更长时间 [31] 问题5: 如何为收购项目融资以及对出售剩余办公楼的想法 - 由于收购金额不大，公司可以利用内部流动性解决资金问题；剩余的一处办公楼计划在年底前出售，目前正在接近完成一份租约，以获得更好的售价；此外，公司还考虑出售低资本化率的物业，将资金重新配置到更高收益和更具机会性的物业上 [32][33] 问题6: Party City和JoAnn's每月支付租金的大致金额 - 三家Party City店铺每年支付约90万美元，两家JoAnn's店铺每年支付约60万美元，Party City店铺在第一季度全额支付租金，JoAnn's店铺支付至4月，之后两家将停止支付 [35] 问题7: 投资指导达到高端的驱动因素 - 强劲的租赁活动是一个因素，但存在一定滞后性；市场上有更多物业可供选择，但竞争也更激烈；资产回收可能更多在明年进行，这将有助于提高收益增长 [40][41] 问题8: 投资资金是否主要依靠信贷额度 - 公司最初将投资资金放在信贷额度上，银行集团非常支持，如有需要可以迅速将大部分信贷额度转为定期贷款以获取流动性 [43] 问题9: 关税公告后资本化率和结构化投资收益率是否有变化 - 债券市场的信用利差与传统核心资产和零售购物中心市场存在脱节，该市场的资本化率保持稳定或下降，资产交易价格高于经纪人指导价格，债务市场对商业地产债务也非常支持 [50][51] 问题10: 非同店投资组合的净营业收入增长趋势 - 呈正增长，租户没有降低租金的情况，公司仍能提高租金，因为收购的资产成本低于重置成本，租户在其他地方面临租金上涨压力，且宏观环境下没有新增库存，租户经营状况良好，客流量和销售额都有所上升 [52][54] 问题11: 去年第三季度收购项目达到市场价格的时间 - 随着处理去年和今年初破产租户的问题，预计明年年初到年中会看到实际的租金增长 [55] 问题12: Ashley Park收购项目的市场价格上涨空间和资本支出情况 - 市场价格上涨空间至少为10% - 20%，甚至可能更高；该物业有一些外铺可以在18个月后出售，以提高收购收益率；实现低挂果实（即提高租赁率）不需要大量的资本支出，只需轻触式资本支出 [58][65] 问题13: 签约未开业租赁管道的租金确认时间节奏 - 租金确认将集中在下半年，第三季度和第四季度会逐渐增加 [67] 问题14: 投资机会的性质是否发生变化以及今年的投资金额预期 - 开始看到一些有趣的其他投资机会，投资机会的性质有所变化；如果情况顺利，今年的投资金额可能高于之前预计的4000 - 5000万美元 [63][64]

业绩总结 - 2025年第一季度总物业收入为24.88亿美元，同比增长0.2%，外汇中性增长为3.2%[5] - 2025年第一季度总收入为25.63亿美元，同比增长2.0%，外汇中性增长为4.9%[5] - 2025年第一季度归属于AMT普通股东的净收入为4.89亿美元，同比下降46.7%[5] - 2025年第一季度调整后EBITDA为17.44亿美元，同比增长1.9%，调整后EBITDA利润率为68.1%[5] - 2025年第一季度归属于AMT普通股东的AFFO为12.90亿美元，同比下降1.0%，每股AFFO为2.75美元[5] - 预计2025年物业收入中点为48.75亿美元，调整后EBITDA中点为68.90亿美元[21] - 2025年预计净收入在2,740百万至2,840百万美元之间[60] - 2025年预计调整后的EBITDA在6,885百万至6,955百万美元之间[60] - 2025年AFFO预计在4,850百万至4,940百万美元之间[60] - 2025年每股AFFO预计在10.35美元至10.54美元之间[60] 资本支出与财务状况 - 2025年资本支出计划中，约40%将用于美国数据中心，25%用于美国和加拿大[26] - 截至2025年3月31日，公司的净杠杆率为5.0，流动性为117亿美元[27] - 2023年利息支出为1,388百万美元，较2022年增长了22.2%[55] - 2023年折旧、摊销和增值费用为2,929百万美元，较2022年下降了7.4%[55] - 净杠杆比率为净债务（包括长期债务和融资租赁负债，减去现金及现金等价物）除以季度年化调整后EBITDA[42] 用户数据与增长 - 2025年美国和加拿大物业收入（不含直线收入）增长率为3.6%[65] - 新站点租户账单增长是租户账单增长中归因于新站点租户账单的部分[44] - 有机租户账单增长是租户账单增长中归因于有机租户账单的部分[45] - 租户账单增长是当前期间租户账单与前一年同期租户账单的比较结果[51] 未来展望 - 预计2025年每股AFFO将增长约5%，外汇中性增长约7%[24] - 2025年净收入预期在2930百万美元至3020百万美元之间[63] - 2025年调整后的EBITDA预期在6855百万美元至6925百万美元之间[63] - 2025年AFFO（归属于AMT普通股股东）预期在4830百万美元至4920百万美元之间[63] - 2025年每股AFFO预期在10.31美元至10.50美元之间[63] - 2025年总物业收入预期为10045百万美元，增长率为1.1%[65] - 2025年调整后的EBITDA预期为6920百万美元，增长率为1.6%[65] - 2025年AFFO（归属于AMT普通股股东）预期为4895百万美元，下降0.8%[65] - 2025年每股AFFO预期为10.44美元，下降0.9%[65] 负面信息 - 2025年第一季度归属于AMT普通股东的净收入同比下降46.7%[5] - 2023年净收入为1,367百万美元，较2022年下降了46.5%[55]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股4.08美元，第四季度为1.02美元，同比分别增长3.5% - 3.7% [19] - 2024年全年AFFO每股4.14美元，位于指引区间高端，同比增长4.6%；第四季度为1.04美元，同比增长4.7% [19] - 2024年第四季度宣布每月每股0.253美元现金股息，年化股息近3.04美元，同比增长2.4%，派息率为AFFO每股的73% [22] - 预计2025年全年AFFO每股4.26 - 4.3美元，中点同比增长约3.5% [8][20] - 2024年信用损失约35个基点，略高于长期平均水平；2025年指引包含50个基点信用损失假设 [90] - 截至年底，按预计结算远期股权计算，净债务与经常性EBITDA之比约为3.3倍，为两年最低；不包括未结算远期股权影响，该比例为4.9倍 [17] - 总债务与企业价值约为27%，固定费用覆盖率为4.4倍，浮动利率敞口年末为1.58亿美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2024年第四季度投资约3.71亿美元于127处优质零售净租赁物业，其中收购98项资产超3.41亿美元 [10] - 2024年全年投资9.51亿美元于282处零售净租赁物业，约8.67亿美元投资活动源于收购平台 [11] - 2024年收购物业加权平均资本化率为7.5%，加权平均租赁期限为10.4年，约三分之二租金来自投资级零售商 [11] - 2024年第四季度收购物业加权平均资本化率为7.3%，加权平均租赁期限为12.3年，投资级和地面租赁百分比为全年各季度最高 [10] 开发和开发商融资平台业务 - 2024年有41个项目完成或在建，承诺资本约1.8亿美元 [12] - 2024年第四季度启动8个新项目，预计总成本约4500万美元；14个项目在建，预计总成本约6700万美元；完成9个项目，总成本3100万美元 [12] 资产管理业务 - 2024年第四季度执行超53万平方英尺可租赁面积的新租约、续约或期权 [13] - 2024年全年执行约200万平方英尺可租赁面积的新租约、续约或期权 [14] 处置业务 - 2024年机会性处置26处物业，总收益超9800万美元，其中第四季度出售8处 [14] - 2024年处置物业加权平均资本化率为6.7% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 10年期美国国债收益率波动在4.25% - 4.75%，影响卖家定价预期，但未对其产生实质影响 [37] - 过去几年商业地产交易市场较历史平均水平下降45%，1031交易滞后 [123] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 坚持投资于最强零售商，追求风险调整后回报，成为国内最大零售商的重要合作伙伴 [5] - 2025年计划在三个外部增长平台投资11 - 13亿美元 [7] - 持续加强与核心零售商的关系，提供收购、开发和开发商融资一站式解决方案 [9] 行业竞争 - 行业竞争持续减少，包括机构、个人、税务驱动和DST驱动的竞争 [123] - 目前主要竞争来自卖家对定价的预期 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年仍面临利率波动和上升的经营环境，公司凭借强大资产负债表和优质投资组合，有信心实现投资和AFFO每股指引 [7][8] - 预计2025年销售回租活动会增加，但受CFO资本配置决策和市场环境影响 [68][70] - 零售商有扩张需求，但面临流动性受限和建设成本上升的挑战，公司独特能力可提供解决方案 [76][77] 其他重要信息 - 2024年公司在资本市场积极融资，筹集约11亿美元远期股权，扩大循环信贷额度至12.5亿美元，完成4.5亿美元债券发行 [16] - 公司签订2亿美元远期起息互换协议，锁定10年期无担保债务发行基准利率约3.7% [16] - 截至年底，公司拥有超20亿美元流动性，包括11亿美元循环信贷额度、9.2亿美元未结算远期股权和现金 [17] - 公司在7月获得信用评级提升，标准普尔将发行人评级从BBB上调至BBB +，展望稳定 [19] - 公司投资组合年末包括2370处物业，遍布50个州，其中229处地面租赁，占年化基础租金近11%，投资级敞口为68.2%，入住率为99.6% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 地面租赁续约是否有显著的按市值计价的上行空间？ - 有显著上行空间，案例中租户最初提议以固定租金续约，公司拒绝后，租户若想续租需签订按市值计价的新15年租约 [27][28] 问题: 如何平衡远期股权规模？ - 目前持有远期股权成本极小甚至无成本，因利率上升，利息可抵消股息成本 [29][30] - 远期股权规模取决于资金来源和用途，以及宏观环境，公司会持有足够远期股权用于投资活动 [31] 问题: 收购资本化率下降但10年期国债收益率上升，卖家预期是否需要改变，一季度情况如何？ - 10年期国债收益率波动未实质影响卖家定价预期，公司会谨慎部署资金，一季度市场波动不利于稳定定价，目前看到个别资产的困境出售情况 [37][38] 问题: 监管变化是否会使银行更具竞争力？ - 未看到监管变化会增加银行放贷能力，公司的开发商融资平台凭借资金和成本优势，能为零售商和开发商提供解决方案，持续抢占市场份额 [39][41] 问题: 投资级租户占比接近历史高位，是否会在近期增加？ - 投资级租户占比是投资策略的结果，公司也关注未评级但优质的零售商，如Hobby Lobby等，会根据定价和市场趋势进行投资 [46][48] 问题: 考虑当前环境，交易规模在一季度是否会放缓，12亿美元投资计划的上下行因素有哪些？ - 一季度交易情况良好，目前正在为二季度寻找机会，市场环境变化快，每天都可能出现新机会 [50][51] 问题: 汽车零部件板块纳入投资组合的原因是什么？ - 汽车平均车龄达12.7年创纪录，利率环境使汽车融资困难，汽车需要更多零部件，汽车零部件行业前景好 [56] - 该板块底层房地产具有优势，如面积适中、租金合理、无TI或TIA成本，租户离开后物业可再利用性高 [57] 问题: 今年交易节奏预期如何？ - 无法预测全年交易节奏，目前仅对一季度有清晰可见性，公司交易周期已缩短至约66 - 67天，会根据市场机会灵活决策 [60][61] 问题: Big Lots破产情况及相关物业进展如何？ - Big Lots破产程序仍在进行，Manassas物业租金已从每平方英尺8.55美元提高到16美元并签约，Cedar Park物业有优质租户有意购买租约，租金有望从每平方英尺5美元提高到8美元，密歇根物业有大量租户感兴趣，等待租赁拍卖结果 [66][67] 问题: 销售回租市场现状和前景如何？ - 公司已完成两笔销售回租交易，全年销售回租活动预计会增加，但受CFO资本配置决策和市场环境影响 [68][70] 问题: 开发板块需求是否因宏观和政治背景改变，是否讨论过劳动力短缺问题？ - 大型零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司能力可提供解决方案 [76][77] - 目前未讨论劳动力短缺问题，最大挑战仍是建设可行性和成本 [78] 问题: 租户增长计划有何主题或担忧，是否会利用破产空置空间？ - 零售商可通过收购破产租约实现增长，但公司不希望处于购买租约并转租的夹心位置 [84][85] 问题: 是否看到私人资本退出市场或相关机会？ - 由于商业地产交易放缓和利率上升，私人资本在三个平台的参与度降低，公司强大资产负债表和锁定的资金成本是优势 [87] 问题: 2024年和2025年坏账指引及实际发生情况如何？ - 2024年信用损失约35个基点，略高于长期平均水平，指引包含50个基点假设；2025年指引包含50个基点信用损失假设，考虑了Big Lots最坏情况和其他潜在信用问题 [90] 问题: 今年处置规模可能减少的原因及目标租户或行业是什么？ - 今年更关注非核心资产或他人出价更高的物业，并非必要资金来源 [93][94] 问题: 哪些零售商租金覆盖率在改善或恶化？ - 公司大多租户不提供EBITDA层面租金覆盖率数据，可观察到体验式零售、洗车、餐厅等行业租金覆盖率面临挑战 [97][98] 问题: 公司获得BBB +评级的原因及距离下一次评级提升还有多远？ - 评级提升得益于公司规模、资产负债表、投资组合多样性和抗衰退性等因素 [99][100] - 距离A -评级主要差距在于规模，评级机构调整规模门槛，公司何时提升评级不受自身控制 [100] 问题: 沙盒策略如何演变，哪些租户不再合作，与Napa的新交易情况？ - 沙盒策略会根据零售商、消费者和行业趋势缓慢演变，注重信用、消费趋势和投资组合平衡 [105][106] - 与Napa的交易是首次对Napa Genuine的重大投资，公司看好汽车零部件行业 [55][56] 问题: 一般及行政费用（G&A）今年持平的驱动因素，现金和非现金占比情况如何？ - 去年下半年为业务和2025年做准备，招聘新员工，预计费用最终会下降 [108] - 非现金G&A增长快于现金G&A，现金G&A占调整后收入比例持续下降，非现金G&A主要因股票归属期从5年改为3年 [110][111] 问题: 2025年到期的41份租约是否有已知迁出情况或在处置目标列表中？ - 目前无重大已知迁出情况，多数租户会行使合同选项，部分租约已续约 [116][117] 问题: 考虑补充2026年及以后资金时，如何考虑资本结构？ - 公司资产负债表强大，有互换协议锁定无担保市场利率，无需额外资金，可在市场波动时灵活决策 [118] 问题: 如何看待消费者健康状况，特别是低收入群体，对零售业务有何影响？ - 低收入群体受通胀压力，高收入群体资产状况良好，可能出现消费降级，沃尔玛等零售商可能受益 [122][123] 问题: 市场竞争与过去几个季度相比是否有变化？ - 竞争持续减少，目前主要竞争来自卖家对定价的预期 [123] 问题: 开发融资平台（DFP）扩大规模的限制因素是什么？ - 主要限制因素是开发项目的回报和风险，公司需要根据项目风险和期限要求一定的回报溢价 [128][129] 问题: 2026年是否会再次出现无所作为的情况？ - 认为2026年不会无所作为，公司资产负债表和投资组合优势明显，愿意接受潜在稀释以换取资金储备和利率锁定 [131][132] 问题: 信用储备中对Big Lots、Joanne's、Party City、Family Dollar等租户的具体敞口如何？ - 主要关注Big Lots情况，有两个Party City物业待收回，无Joanns物业，预计其将清算，还关注一些电影院 [137][139] 问题: 关税对租户的潜在影响如何，对相关类别承保的影响？ - 关税影响所有零售类别并传导至消费者，但大型零售商因采购多元化和资产负债表优势，受影响较小；小型零售商可能受较大冲击 [142][144] 问题: 哪些零售类别面临逆风，如美元商店和药店？ - 药店板块同比下降近10%，公司将坚持投资抗衰退的优质零售商，不增加美元商店和药店板块投资 [147][148] 问题: 观察名单或信用方面是否有变化？ - 除关注Big Lots破产情况外，投资组合状况良好 [150]