2026年美国住房市场与特朗普住房政策分析 - 2020年代上半叶美国住房市场特点是价格极高且供应有限 2026年出现新情况 抵押贷款利率下降而房价居高不下 供应仍然受限 相对更优的利率正在创造更多竞争 [1] 特朗普住房政策的核心措施 - 特朗普总统激进地坚持要求房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款债券以维持低借贷成本 这使当前30年期固定抵押贷款利率降至数年低点 接近6% [3] - 该计划旨在通过降低月供来增加潜在购房者的购买能力 从而在供应有限的市场中刺激更多需求 [3] - 政策范围超越债券购买 特朗普在世界经济论坛上概述了限制大型投资者购买独栋住宅的行政行动 旨在让家庭而非企业更能负担和获得住房 [5] 政策对市场动态的潜在影响 - 在库存较低的住房市场中 购买能力的增加可能对房价造成上行压力 房地产专家和经济学家警告 即使借贷成本轻微下降也可能导致此类情况下的价格上涨 [4] - 首次购房者可能面临为新房支付更多钱的情况 尽管他们的融资成本下降了 [4] - 房地产专家对需求侧策略表示怀疑 认为在没有实质性增加住房供应的情况下 这些策略不太可能降低价格 反而可能增加对有限起步房的竞争 [6] 对首次购房者的综合影响 - 对于首次购房者而言 更低的抵押贷款利率与更高的房价之间的变化意味着可负担性不仅仅是融资成本问题 还受到政治政策、供应限制以及竞争日益激烈的市场动态的复杂影响 [7] - 特朗普的计划非但没有简化购房过程 反而可能使其变得更加复杂 [7]

美国房地产市场概况 - 美国房地产市场低迷已持续至第四年 销售停滞在30年低点 高房价和高抵押贷款利率将许多潜在购房者拒之门外[1] - 2025年对购房者而言仍是艰难的一年 特点是创纪录的高房价和历史性的低销量[5] - 市场销售低迷可追溯至2022年 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升[5] 房屋销售数据 - 2025年全年 二手房销售总量为406万套 与2024年持平 而2024年销量已跌至1995年以来的最低水平[1][4] - 自2022年以来 房屋销量逐年下降[1] - 销量自2023年以来一直停滞在每年约400万套的水平 远低于历史上约520万套的常态水平[4] - 2025年12月 经季节调整的年化二手房销量为435万套 环比11月增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[6][8] - 12月的销售速度超过了经济学家预期的414万套[8] 房屋价格趋势 - 2025年全年 全国房屋销售价格中位数上涨1.7% 至414,400美元[2] - 2025年12月 房屋销售价格中位数环比上涨0.4% 至405,400美元[8] - 12月的价格中位数创下了历年12月的历史新高 并且是价格中位数连续第30个月实现同比上涨[9] 抵押贷款利率变化 - 一年前 30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间内保持高位 直到夏末开始下降 在年底时已降至接近6%[6] - 近期抵押贷款利率的回落帮助提振了12月的二手房销售[6][8] 市场挑战与展望 - 尽管抵押贷款利率有所下降 但对于许多渴望购房者 尤其是没有现有房屋资产可用于支付首付的首次购房者而言 可负担性仍然是一个挑战[9] - 对经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[9] - 在2025年第四季度 市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增速放缓[5]

美国房地产市场整体状况 - 美国房地产市场销售低迷已持续至第四年（2025年）[1] - 2025年成屋销售总量为406万套 与2024年持平 销售水平为30年来（自1995年以来）最低[1] - 自2022年以来 年度销售已连续多年下滑[1] - 销售年化速度自2023年以来一直徘徊在约400万套 远低于历史上520万套的常态水平[2] 房屋价格表现 - 2025年全国房屋销售中位价上涨1.7% 达到414,400美元[2] - 2025年12月房屋销售中位价达到405,400美元 较2024年12月上涨0.4% 创下历年12月的历史新高[5] - 房屋销售中位价已实现连续30个月的同比上涨[5] 抵押贷款利率变化 - 市场低迷始于2022年 当时抵押贷款利率从疫情期间的低点开始攀升[3] - 一年前（约2024年）30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间保持高位 直到夏末开始下降[3] - 到2025年底 抵押贷款利率已降至接近6%的水平[3] 近期市场动态与展望 - 抵押贷款利率近期的回落推动了2025年12月成屋销售 经季节性调整后的年化销售速度达到435万套 环比增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[4] - 12月的销售速度超出了经济学家预期的414万套[4] - 行业专家指出 2025年第四季度市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增长放缓[3] 市场面临的挑战 - 高企的房价和抵押贷款利率将许多潜在购房者挡在市场之外[1] - 尽管抵押贷款利率下降 但对许多潜在购房者（尤其是首次购房者）而言 负担能力仍然是一个挑战[6] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[6]

美国成屋销售市场表现 - 12月美国成屋销售环比大幅增长5.1% 经季节调整后的年化销售量达到435万套 高于经济学家预测的421万套 [1] - 12月成屋销售同比增长1.4% 表明市场在第四季度出现改善迹象 [1] 市场供需与库存状况 - 12月成屋库存同比增长3.5% 达到118万套 [3] - 按照12月的销售速度 消化当前库存需要3.3个月 高于一年前的3.2个月 [3] - 库存水平仍然紧张 卖家不急于出售 房主在挂牌或撤牌决策上花费更多时间 [2] 房价与可负担性动态 - 12月成屋价格中位数同比微增0.4% 达到405,400美元 房价增长放缓 [4] - 为改善住房可负担性 已提议禁止机构投资者购买独栋住宅 [4] 抵押贷款利率与政策影响 - 抵押贷款利率在2025年有所下降 但仍远高于三年前的水平 [2] - 抵押贷款利率跟随基准10年期国债收益率 目前仍然处于高位 [3] - 已下令联邦住房金融局购买房利美和房地美发行的2000亿美元债券 旨在降低抵押贷款利率 [2] - 分析师预计抵押贷款债券购买计划的影响将较为有限 [3]

首次购房者年龄与市场挑战 - 美国首次购房者的平均年龄已升至38岁 远高于29至33岁的历史范围[1] - 首次购房者面临高房价 高抵押贷款利率和有限库存的挑战 导致其年龄比前几代购房者年长约十岁且收入显著更高[2] 年轻购房者面临的具体障碍 - 全国范围内不断上涨的房地产价值 使储蓄有限或背负学生债务的年轻人难以支付首付[4] - 更高的抵押贷款利率进一步增加了月供成本 将许多人挤出市场[4] - 可负担住房选择稀缺 因为建筑商专注于豪华住宅 而卖家持有房产的时间更长 导致库存减少和价格上涨[4] 购房的财务准备策略 - 货比三家比较贷款利率 可在贷款期限内节省数千美元[5] - 提高信用评分 减少债务并进行战略性储蓄 可以获得更好的贷款条件和更低的利率 使购房更易实现[5] - 解决财务障碍至关重要 例如优先偿还债务 可寻求财务顾问的帮助[6] 财务顾问的角色与服务 - 专业顾问可以帮助确定退休前的剩余投资年限 并评估对市场波动的承受能力 这是构建合适投资组合资产配置的两个关键因素[7] - 通过相关平台 可以安排免费的无义务咨询 以讨论退休目标和长期财务计划[7]

美国成屋销售市场表现 - 11月美国成屋销售经季节性调整后年率为413万套 环比10月增长0.5% 但同比去年11月下降1% 为自5月以来首次同比下滑 [1][2] - 今年前11个月 房屋销售总量较去年同期下降0.5% 全美房地产经纪人协会首席经济学家预计 除非12月数据显著改善 否则2025年全年销售可能略低于去年 [2][3] - 公寓销售疲软是限制整体销售的因素之一 今年以来公寓销售已下降6.0% [3] 房屋价格走势 - 尽管销售低迷 房价持续攀升 11月全美房屋销售中位价同比上涨1.2% 达到409,200美元 创下自1999年有数据以来11月份的历史新高 [4] - 房屋价格已连续29个月同比上涨 尽管市场自2022年抵押贷款利率从历史低点上升以来一直处于低迷状态 [5] 销售市场历史与现状对比 - 美国成屋销售去年降至近30年来的最低水平 目前销售年率自2023年以来一直徘徊在400万套左右 远低于历史上520万套的常态水平 [5] - 11月底市场上有143万套待售房屋 环比10月下降5.9% 但同比去年11月上升7.5% [9] - 当前库存水平仍远低于新冠疫情前约200万套的典型水平 按当前销售速度计算 库存相当于4.2个月的供应量 而传统上5-6个月的供应量被视为买卖双方平衡的市场 [9] 抵押贷款利率与可负担性 - 秋季销售得到提振 因30年期抵押贷款平均利率在10月底降至6.17% 为一年多以来的最低点 [6] - 经济学家普遍预测 明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平 [10] - 可负担性对许多潜在购房者仍是挑战 经济与就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 首次购房者市场状况 - 首次购房者面临挑战 上个月他们占房屋销售量的30% 而历史上这一比例为40% [7] - 全美房地产经纪人协会的年度调查显示 在2024年7月至2025年6月期间 首次购房者占购房总量的比例创下21%的历史新低 其平均年龄也升至创纪录的40岁 [7] - 市场房源短缺 尤其是在可负担价格区间 持续对首次购房者造成压力 [7] 市场库存与选择 - 11月待售房屋数量较上月减少 但能够负担当前利率的购房者相比一年前在市场上有更广泛的房产选择 [8] - 11月签约的房屋很可能是在9月和10月达成协议的 当时30年期抵押贷款平均利率在6.5%至6.17%之间 近期利率大多维持在10月低点附近 [8] 行业未来展望 - 全美房地产经纪人协会首席经济学家预测 明年美国成屋销售将跃升14% 这比其他一些住房经济学家的预测（增长1.7%至9%）更为乐观 [10]

核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比转跌 市场持续低迷 价格再创新高 库存紧张与可负担性挑战并存 首次购房者比例处于历史低位 [1][2][4][7] 销售表现 - 11月经季节调整的年化销售量为413万套 环比10月增长0.5% [1] - 11月销售量同比下降1% 为自5月以来首次同比下滑 [1][2] - 今年前11个月销售总量较去年同期下降0.5% [2] - 销售自2023年以来一直徘徊在约400万套的年化水平 远低于历史常态的520万套 [5] - 2024年迄今 公寓销售量下降6% [3] 价格趋势 - 11月全国房屋销售中位价同比上涨1.2% 达到409,200美元 创下自1999年有数据以来任何11月份的历史新高 [4] - 房屋价格已连续29个月同比上涨 [4] 市场供需与库存 - 11月底未售出房屋库存为143万套 环比10月下降5.9% 同比去年11月上升7.5% [9] - 当前库存水平远低于新冠疫情前典型的约200万套 [9] - 按当前销售速度计算 11月底库存相当于4.2个月的供应量 传统上5-6个月的供应量被视为买卖双方平衡的市场 [9] - 11月市场上可供选择的房产比一年前更多 但库存量环比10月有所下降 [8] 购房者结构 - 11月首次购房者占销售量的30% 历史上这一比例为40% [7] - 根据全美房地产经纪人协会年度调查 在2024年7月至2025年6月期间 首次购房者占比创下21%的历史新低 其平均年龄也升至创纪录的40岁 [7] 抵押贷款利率与可负担性 - 秋季销售得到提振 因30年期抵押贷款平均利率在10月底降至6.17% 为一年多以来最低水平 [5] - 11月销售房屋的合同可能于9月和10月签订 当时30年期抵押贷款平均利率在6.5%至6.17%之间 [8] - 可负担性对许多潜在购房者仍是挑战 经济与就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 行业展望 - 全美房地产经纪人协会首席经济学家预测 明年美国成屋销售将跃升14% 比其他多位住房经济学家预测的1.7%至9%的增幅更为乐观 [10] - 经济学家普遍预测 明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平 [10]

核心观点 - 美国全国房价同比涨幅放缓，8月份为1.5%，低于7月份的1.6% [1] - 房价涨幅持续低于通胀率，导致住房财富实际价值连续第四个月缩水 [2] - 高抵押贷款利率和接近历史高位的房价抑制了购房需求，限制了交易活动 [3][4] 全国房价趋势 - 8月份全国房价同比上涨1.5%，涨幅较7月份的1.6%有所收窄 [1] - 房价虽未下跌，但涨幅弱于当前3%的通胀率，意味着实际价值在下降 [2] - 除芝加哥外，8月份几乎所有大都会区的房价均出现月度下跌，且跌幅超出典型季节性模式 [2] 抵押贷款利率影响 - 抵押贷款利率在夏季停滞于高位，是房价走弱的主要原因 [3] - 30年期固定抵押贷款平均利率从6月初的略低于7%降至8月底的6.5%，目前为6.19% [3] - 利率持续高于6.5%对买家需求造成压力，即使在夏季传统旺季也不例外 [4] 区域市场表现 - 纽约都会区房价同比涨幅最高，达6.1%，其次是芝加哥（5.9%）和克利夫兰（4.7%） [5] - 坦帕房价同比下跌3.3%，凤凰城和迈阿密均下跌1.7% [5] - 西部市场表现疲软，旧金山下跌1.5%，丹佛和圣地亚哥各下跌0.7%，西雅图略微转负 [5]