涉及的行业或公司 * 香港房地产行业，特别是写字楼和零售物业市场 [2] * 涉及的公司包括阿里巴巴（部分收购铜锣湾One Causeway Bay）[4]、Savills（第一太平戴维斯）香港租赁部主管Ricky Lau [2]、以及潜在的租户如对冲基金、量化基金、中国品牌和电动汽车品牌 [2][5] 核心观点和论据 写字楼市场：分化与复苏 * 核心区域（中环）顶级写字楼租金已触底，预计2026年将实现租金增长 [2] * 需求主要来自对冲基金和量化基金，它们正在扩张办公空间且对租金不敏感，但坚持选择核心金融区的楼宇 [2] * 非核心区域（如九龙东）的写字楼尚未触底，目前只有金融行业有扩张需求 [2] * 西九龙（如IGC和Artist Square）因其更大的楼层面积和更低租金，正吸引卖方机构迁入以整合部门，这可能对非核心区（如Quarry Bay和Lee Garden Eight）的写字楼构成竞争 [3] 零售市场：复苏与结构性挑战 * 尖沙咀和旺角等主要街道商铺的租金可能已触底，得益于游客增加和奢侈品消费改善 [5] * 购物中心业态仍面临挑战 [5] * 中国品牌（尤其是餐饮和电动汽车租户）的兴起有助于业主填补空置，但这些品牌通常要求较低的租金 [5] * 中国品牌的扩张可能威胁本地品牌的利润率，直到双方达到新的平衡 [5] * 专家认为香港本地对线上购物的接受度尚不成熟，且实体店非常便利，因此目前不担心电商对实体零售的威胁 [5] 投资市场：买家结构变化与投资障碍 * 市场买家以最终用户为主，投资者有限 [4] * 投资者面临的主要障碍包括：1) 收益率低，且难以实现租金增长和降低空置率；2) 难以从银行获得商业地产贷款；3) 过往的香港商业地产投资者仍受先前持有的亏损所困 [4] 其他重要内容 行业风险提示 * 报告指出香港房地产行业的关键风险包括：1) 宏观经济状况恶化；2) 新增住房供应逐步增加；3) 美联储加息幅度超预期 [7] 报告来源与性质 * 本报告为瑞银（UBS）证券亚洲有限公司于2025年12月4日发布的香港房地产行业专家电话会议纪要 [1][6] * 报告分析师团队包括John Lam, Mark Leung, Vera Gong, Ben Ho, Hazel Tan [6]