行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1][2] * 公司：涉及多家中国房地产开发商及物业管理公司，包括但不限于华润置地、华润万象生活、中国金茂、万科企业-H股、中国海外发展、龙湖集团、新城发展、碧桂园、融创中国、世茂集团等[1][4][5] 核心政策动态与观点 * **政策内容**：财政部宣布，自2026年1月1日起，将个人销售持有不足两年的住房的增值税税率从5%降至3%，持有两年或以上的住房销售增值税继续免征[1][4] * **政策评估**：该政策被认为不太可能扭转市场趋势，因其仅能小幅降低卖方交易成本（例如，一套200万元人民币的房产可节省约3.7万元人民币税款），且未针对买方[1][4] * **影响有限的原因**： * 政策优惠仅针对卖方，而非买方[1][4] * 持有不足两年的住房仅占私人住房存量的6-7%，大部分住房交易已享受增值税豁免[4] * 政策未能解决当前疲弱的房价预期这一核心问题[1][4] * 若需求未能同步提振，可能增加二手房挂牌量，进而对二手房价构成压力[4] * **政策信号**：此举表明政策制定者并未完全忽视房地产市场，但零敲碎打的支持方式暗示其可能认为尚无大力刺激市场的必要[4] * **潜在后续政策**：可能包括进一步放宽上海和深圳的购房限制、提供抵押贷款补贴、提高房贷借款人的所得税退税、降低其他交易税费（如契税、个人所得税）等，但报告认为上述政策均不太可能有效复苏楼市[4] 投资建议与标的 * **首选标的**：华润置地、华润万象生活、中国金茂[1] * **建议规避**：万科企业-H股[1] * **评级概览**：报告对覆盖公司给出了明确评级，例如华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团为“增持”，万科企业-H股、碧桂园、融创中国、世茂集团为“减持”，新城集团为“中性”[5] 估值与市场表现摘要 * **主要内地开发商（港股上市）整体估值**：预测市盈率（1财年/2财年）为9.7倍/6.8倍，市净率（1财年/2财年）为0.4倍/0.4倍，股息收益率（1财年/2财年）为3.5%/3.8%[5] * **国有企业开发商**：平均预测市盈率（1财年/2财年）为8.5倍/8.0倍，平均市净率为0.5倍/0.5倍，平均股息收益率为4.9%/5.2%[5] * **私营企业开发商**：平均预测市盈率（1财年/2财年）为31.2倍/9.9倍，平均市净率为0.3倍/0.3倍，平均股息收益率为0.7%/2.0%[5] * **部分公司近期股价表现（截至报告数据）**： * 华润置地：年初至今上涨28%，距52周高点下跌20%[5] * 中国金茂：年初至今上涨24%，距52周高点下跌75%[5] * 万科企业-H股：年初至今下跌37%，距52周高点下跌89%[5] * 碧桂园：年初至今下跌13%，距52周高点下跌97%[5] 其他重要信息 * **报告来源与作者**：来自摩根大通证券（亚太）有限公司/摩根大通证券（香港）有限公司，分析师为Karl Chan, Jocelyn Gao, Venus Choi[2] * **利益冲突披露**：摩根大通与报告中提及的多数公司存在多种业务关系，包括做市、持有超过1%的权益、提供客户服务、过去或未来可能获得投资银行及其他服务报酬等，投资者应将此报告视为投资决策的单一因素[3][10][11][12][13][14][15] * **评级定义**：报告采用“增持”、“中性”、“减持”评级体系，分别对应预期表现优于、持平、逊于分析师覆盖领域的股票平均总回报[25] * **覆盖范围**：主要分析师Karl Man Ho Chan的覆盖范围包括列表中的多家中国房地产开发商、物业管理公司及部分香港地产和综合企业[28]