文章核心观点 - 特朗普政府签署两项行政令 旨在通过减少监管负担来应对住房可负担性这一政治挑战 核心目标是促进住房建设和简化抵押贷款流程 以在中期选举前回应选民关切 [1][2][3] 政策行动与措施 - **第一项行政令：减少住房建设监管障碍** - 联邦政府将减少自身住房监管负担 并为州和地方政府的最佳实践提供激励 目标是让建筑商更容易建造更多房屋 [2] - 该命令着眼于联邦环境法规 指示美国环保署和陆军部长审查并更新雨水、湿地及其他与水相关的许可要求 以降低成本并提高房屋的可保性 [6][7] - 命令指示商务部、住房和城市发展部、交通部以及联邦住房金融局取消减少住宅开发的法规并更新相关计划 多个联邦机构还将寻求取消可能增加成本和限制房屋建设的环保及能效法规 [8] - 白宫官员称 拜登时代的能效指令可能使住房建造成本增加高达9,000美元 [9] - 历史保护咨询委员会将简化其历史审查指南 联邦政府将寻求使其新市场税收抵免计划与特朗普第一任期创建的“机会区”税收减免政策保持一致 [10] - 该命令不寻求改变州和地方的分区法规 旨在保护郊区住房而非增加住房密度 [10] - 联邦机构可将住房监管最佳实践作为向州和地方政府发放可自由支配拨款的奖励标准 例如地方政府设定60天的建筑许可批准期限 [11] - **第二项行政令：简化抵押贷款流程** - 该命令旨在简化抵押贷款流程 指示消费者金融保护局修改其抵押贷款指南 以便小型银行能够进行更多贷款 并更新《住房抵押贷款披露法》下的要求以减轻获得抵押贷款的监管负担 [12] - 政府认为 抵押贷款法规的变化将增加竞争提供住房贷款的金融机构数量 从而降低买家的借贷成本 同时保持抵押贷款市场的金融安全和稳定 [13] - 白宫官员预计 潜在购房者可能在数月内看到抵押贷款法规变化带来的影响 [13] 行业背景与市场状况 - **住房可负担性成为关键政治议题** - 住房可负担性已成为共和党和民主党共同面临的根本性政治挑战 立法者正采取措施回应中产阶级家庭购买首套住房困难的问题 [1] - 高房价已成为今年秋季中期选举中40岁以下选民的关键议题 [14] - **市场价格与历史对比** - 根据全美房地产经纪人协会数据 2月份现房销售中位价为398,000美元 几乎是家庭收入中位数的五倍 而历史经验法则是房价一般为家庭收入的三倍 [14] - 2月份30年期抵押贷款平均利率为6.05% 低于一年前的6.84% 但远高于2020年和2021年疫情期间及后续时期低于3%的平均水平 [15] - **供应短缺与高利率影响** - 多年的建筑短缺使价格居高不下 而疫情后抵押贷款利率飙升使得许多租房者无力购买 现有房主也不愿出售其现有房产 [5] 其他相关立法与政府行动 - **参议院通过两党住房法案** - 参议院通过了一项广泛的两党住房法案 旨在调整政策以增加建设并限制机构对住房开发的持有 该法案在众议院的推进前景尚不确定 白宫已表示支持该法案的通过 [4] - **特朗普政府其他相关举措** - 特朗普主要通过指示政府控制的房利美和房地美购买2,000亿美元的抵押贷款债券来应对住房可负担性挑战 [16] - 他还呼吁限制金融机构购买房屋的能力 并对信用卡支付的利率设置上限 认为这两项举措都将使购房变得更容易 [16] - 特朗普此前反对大幅增加建设 认为这可能拉低房价和现有房主的净资产 因此他试图在保持房价上涨与为当前租房者增加拥有住房途径之间取得平衡 [17] - 特朗普表示政策目标是让有房者保持财富和房价 而非通过破坏房屋价值让不努力的人买房 [18]