财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，完全稀释后每股核心FFO从0.64美元增至0.65美元，完全稀释后每股核心FAD从0.67美元增至0.70美元，主要因利息费用减少、租金增加、非合并合资企业收入增加和额外贷款资金利息收入增加等，部分被抵押贷款还款和本金偿还导致的利息收入降低、G&A增加和出售房产租金收入降低所抵消 [6][7] - 第一季度及之后，公司通过ATM出售股票获得净收益960万美元，用于为IDEA平台的初始投资提供资金 [7] - 公司总流动性约为6.81亿美元，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为4.3倍，年化调整后固定费用覆盖率从去年第四季度的4.7倍提高到5.0倍 [7] - 公司提供2025年全年核心FFO每股指导区间为2.65 - 2.69美元，核心FAD每股指导区间为2.78 - 2.82美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 RIDEA业务 - 5月1日，与合作伙伴Anthem将12处记忆护理物业从三重净租赁过渡到SHOP投资组合，Anthem投资组合目前入住率为81%，预计与New Perspective的一处物业转换将在30天内完成 [9] - 2025年，当前SHOP投资组合预计NOI在940 - 1030万美元之间 [10] - 除收益报告中概述的60 - 80万美元FAD资本支出估计外，公司还承诺400万美元用于翻新 [10] 贷款业务 - 从Prestige获得全额合同现金利息500万美元，其中380万美元为现金支付，120万美元来自其保证金，截至3月31日后，Prestige获得230万美元追溯性医疗补助付款并存入保证金，目前保证金约为600万美元，预计至少到2026年5月能收到全额合同利息 [10] 租金业务 - 14处受市场租金重置影响的物业，预计今年将收取510万美元收入，高于上季度440万美元的指导，较2024年的340万美元增长约50% [11] 物业出售业务 - 因运营商战略原因不续租7处熟练护理中心，公司继续出售流程，致力于替换至少830万美元的2025年GAAP租金，一处物业已签订合同，预计其余6处将在第二季度签订合同，所有销售预计在今年第四季度完成 [12] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极寻求和承保机会，增加较新、稳定且有业绩提升前景的资产，以提高投资组合质量和增强上行潜力，预计SHOP将在投资组合中占比增加 [13] - 公司将RIDEA战略与传统和结构化金融交易投资相结合，构建具有弹性、以业绩为导向的投资组合，以实现长期价值创造 [13] - 公司在投资时会关注运营商集中度，投资管道主要关注一两个资产的交易，同时积极推广RIDEA，部分交易为非公开市场交易 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为今年开局良好，IDEA平台战略的实施增加了投资管道，为增长提供了明确途径，公司有信心实现转型扩张 [3][4] - 管理层对Anthem投资组合的未来表现持乐观态度，认为关键销售季节将为其入住率提升带来机会，且新的医疗补助资格要求将有助于ALG投资组合入住率继续提高 [46][57][58] 其他重要信息 - 公司欢迎新首席投资官Dave Boytano加入，他在老年住房领域有丰富经验，将为公司未来增长做出贡献 [4][5] - 公司对几位高管进行了晋升，展示了公司的人才深度 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: ALG购买资产的选择权在指导中的假设情况以及其融资进展如何 - 回答: ALG仍在不确定的利率环境中努力融资，公司希望他们今年能够再融资，但指导假设他们无法再融资并继续支付全额租金 [17] 问题2: 支付给New Perspective的650万美元租赁终止费是如何确定的以及预期的回收期是怎样的 - 回答: New Perspective是公司合作多年的公司，有SHOP经验，支付该费用是为了奖励其创造的价值，并为公司与他们探索新机会和扩大SHOP投资组合提供空间 [19][20] 问题3: 是否会有其他三重净租赁向SHOP的转换，以及3亿美元投资管道中fee simple SHOP的占比 - 回答: 投资管道中约50%为RIDEA机会，可能会有一些其他三重净租赁转换机会，但规模不大，公司将SHOP视为外部增长故事 [21] 问题4: 如何得出SHOP资产在今年剩余八个月的NOI范围，该范围对环比或同比增长意味着什么 - 回答: 公司以2024年的预估数据为基础，假设2025年入住率为85%，2025年全年NOI为1520万美元，2024年为1400万美元，未来增长的主要驱动力是Anthem投资组合的持续出租 [25][26] 问题5: SHOP投资组合除入住率外，在费用方面是否有其他增长机会 - 回答: 公司认为2025年后投资组合有上行空间，预计2025年单位入住率为87%，高于2024年第三季度的86%，Anthem在2024年第四季度在成本降低和人员配置效率方面取得了进展 [28] 问题6: 投资管道中包含SHOP资产的50%部分，其交易的资本化率如何，以及在构建老年住房投资组合时如何平衡运营商和地域多元化与资产规模 - 回答: 公司会关注运营商集中度，投资管道主要关注一两个资产的交易，SHOP方面预计初始收益率约为7%，随着成本降低、租金增长和入住率提高，远期收益率可达7.5% - 8%，公司会将其与具有较高初始收益率的租赁、贷款和结构化金融产品相结合 [30][31] 问题7: 公司内部三重净租赁转换的管道情况，以及未来几年达到公司25% - 30%占比的速度 - 回答: 目前公司没有计划转换三重净租赁投资组合中的资产，但保留该选项，未来增长将通过RIDEA平台的有机增长以及与传统三重净租赁和贷款相结合实现，随着投资组合入住率的提高，拥有三重净租赁的运营商可能不太愿意转换到SHOP平台，但如果他们创造了价值，公司会考虑类似与New Perspective的合作 [36] 问题8: 未来SHOP交易的外部增长战略是否会考虑低 acuity资产，还是更倾向于记忆护理资产 - 回答: 公司喜欢记忆护理资产，但考虑到集中度和波动性，不会将其作为增长重点，更关注提供连续护理的大型物业，包括IL、AL和部分记忆护理，但非独立的记忆护理物业 [37][38] 问题9: 公司与Genesis是否存在问题 - 回答: 公司已收到5月租金，Genesis未提出任何援助请求，公司投资组合有较强的覆盖率，且位于Genesis运营的核心市场 [40] 问题10: Anthem投资组合在过去几年的表现如何，SHOP NOI与Anthem三重净租赁费率的差异原因，以及该组合的长期前景 - 回答: Anthem在第四季度因临床出院导致入住率下降，这在行业中并不意外，公司认为关键销售季节将为其入住率提升带来机会，Anthem过去曾从季度性低谷中恢复，预计此次也会如此 [46][48] 问题11: SHOP NOI中Anthem和New Perspective各自的预计金额是多少 - 回答: 中点情况下，Anthem贡献120万美元的增长，New Perspective贡献160万美元，总计比合并租赁费率增加280万美元 [49] 问题12: 是否计划与New Perspective合作增长，是否会将其作为核心运营商并在SHOP结构下增加资产 - 回答: 公司认为New Perspective是理想的合作伙伴，有开发能力、强大的文化和SHOP经验，公司希望与他们合作增长，并将其纳入SHOP投资组合的首轮投资 [50][51] 问题13: 为使SHOP平台制度化，是否还需要做其他事情，如聘请数据科学家 - 回答: 随着平台的发展，公司将继续建设平台，仍需要分析师和FP&A人员，但目前的资源足以支持转换平台 [56] 问题14: 本季度是否给予ALG租金延期，以及ALG的整体财务表现如何 - 回答: 本季度未给予ALG租金延期，其入住率较去年年底提高了150个基点，潜在客户生成和转化率增加，北卡罗来纳州医疗补助资格要求的变化将有助于其入住率继续提高 [57][58] 问题15: 除Anthem外，是否还有其他租赁存在季度市场租金重置情况 - 回答: 除Gibson提到的14处物业外，Encore租赁有季度市场租金重置，部分物业为半年重置，公司希望随着这些物业入住率和业绩的改善，租金能继续增加，且这些增长将直接反映在财务报表中 [59][60][61]

财务数据和关键指标变化 - 本季度，正常化FFO较上年同期增长67.4%，达到7780万美元；正常化FAD增长66%，达到8080万美元 [18] - 正常化FFO每股增长0.07美元或20%，达到0.42美元/股；正常化FAD每股增长0.06美元或16.2%，达到0.43美元/股 [18] - 公司提高了今年的业绩指引，正常化FFO每股为1.69 - 1.73美元，正常化FAD每股为1.73 - 1.77美元 [19] - 预计全年总现金租金收入约为2.84亿美元，租赁无形资产摊销约为350万美元 [20] - 预计融资应收款利息收入为1150万美元，其中现金收入900万美元，非现金收入250万美元 [20] - 预计利息收入约为9000万美元，较上季度增加600万美元 [20] - 预计利息支出约为2430万美元，高于上季度指引的2130万美元 [20] - 预计G&A费用约为3300 - 3700万美元，包括约1170万美元的递延股票薪酬 [21] - 季度末净债务与企业价值比率为2.9%，固定费用覆盖比率为15.2倍 [23] - 完成英国交易后，预计净债务与年化正常化EBITDA比率低于2.5倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成三项新投资，总额超过4700万美元，收益率约为10% [12] - 4月1日完成南加州一处熟练护理和辅助生活园区的收购，公司通过合资企业提供约3400万美元的普通股和优先股投资，初始合同收益率约为9.7% [13] - 年初至今投资总额约为8200万美元，收益率约为10% [13] - 投资管道目前约为5亿美元，主要由房地产收购组成，包括熟练护理设施和一些老年住房机会 [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国熟练护理业务集中度按物业数量降至约49%，按租金收入降至63% [9] - 英国护理院投资市场的资本回报率范围可能在7% - 9%之间，较美国市场更宽 [37][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略收购伦敦证券交易所上市公司Care REIT，预计5月9日完成交易，交易价格约为8.56亿美元，该投资组合截至去年底的合同租金约为6860万美元 [5][6] - 公司投资集中在美国和英国市场，通过收购Care REIT实现业务多元化，包括运营商集中度、地理位置、付款来源和资产类别 [9] - 公司优先考虑收购，仅在通过贷款建立战略关系以促进未来增长时才考虑债务投资 [30] - 公司持续关注美国和英国市场的投资机会，同时确保美国业务增长不受影响 [12][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前的经营环境具有吸引力，美国和英国市场的人口结构和供需关系为公司提供了增长机会 [11] - 公司对英国市场的增长前景持乐观态度，预计未来将建立更成熟的投资管道 [68] - 公司对美国市场的竞争格局看法未变，认为市场上的资本和交易流量保持稳定 [69] 其他重要信息 - 公司将在交易完成后更新业绩指引 [19] - 公司流动性保持强劲，季度末后通过ATM筹集约1亿美元，并用5000万美元偿还左轮手枪贷款 [22] - 公司预计通过银行集团获得5亿美元的5年期定期贷款，以资助投资管道和再融资Care REIT的现有债务 [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 宏观政策和提供商税收对投资组合的影响 - 公司对潜在的医疗补助削减的看法与上次电话会议一致，目前仍在监测预算过程，两党对医疗补助和保护养老院老年人护理的支持广泛 [28] 问题: 进入债务投资而非收购的条件 - 公司默认优先考虑收购，仅在通过贷款建立战略关系以促进未来增长时才考虑债务投资，过去两年贷款业务增加，去年15亿美元的投资中约一半与此前通过贷款建立的战略关系有关 [30][31] 问题: Care REIT交易对年化收益或FAD增值的影响 - 公司将在交易宣布后提供相关答案，目前信息有限 [35] 问题: 英国市场的投资管道和收益率 - 英国市场的投资管道需要时间成熟，目前正在关注一些单笔和双笔交易，资本回报率范围可能在7% - 9%之间 [37][38] 问题: 公司是否会更关注SHOP业务 - 公司认为在英国有足够的业务要做，同时也在寻找SHOP业务的合适切入点，将保持耐心等待合适的交易 [48][49] 问题: 投资管道是否包括英国市场 - 5亿美元的投资管道仅指美国市场 [51] 问题: 美国和英国市场的回报率比较 - 美国投资管道中的大部分是熟练护理业务，收益率可能高于英国市场，但目前判断英国市场的回报率还为时过早 [52] 问题: 医疗保险报销率对公司的影响 - 医疗保险报销率的整体增幅约为2.2%，符合历史增长水平，公司的运营商对此并不担忧 [55][56] 问题: 英国交易是否带来新关系和是否在英国开展贷款业务 - 公司在宣布交易后收到了运营商和经纪人的积极反馈，认为有很好的增长机会，但目前不打算在英国开展贷款业务 [60][61] 问题: 英国市场投资管道的建立时间 - 公司希望今年能在英国完成一些交易，但预计明年会形成更成熟的投资管道 [68] 问题: 美国熟练护理市场的变化 - 美国熟练护理市场的竞争格局未发生明显变化，市场上的资本和交易流量保持稳定 [69] 问题: 指导中现金的投资情况 - 受限现金投资于托管代理的货币市场账户，这部分现金增加了上季度的利息收入指引 [71][72] 问题: 观察名单和现金支付租户的情况 - 公司对投资组合的整体实力感到满意，正在处理未支付租金的资产，预计不会出现意外情况 [78] 问题: 前十大租户的业务进展 - 公司对前十大租户中的Links和Champion Care的业务进展感到满意，它们的业务按计划或略超预期进行 [79] 问题: 银行动荡的影响和利率差异 - 银行动荡涉及多货币，但公司的信贷安排将是对现有信贷工具的修订，5亿美元的定期贷款利率将略低于左轮手枪贷款 [81] 问题: 运营商的融资渠道和GSE融资挑战 - 公司未观察到运营商在融资方面存在问题，也未遇到GSE融资挑战 [86]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司年化基础租金（ABR）约为1.99亿美元，较2024年同期的1.79亿美元增长11.2% [9][25] - 2025年第一季度，公司调整后运营资金（AFFO）每股0.59美元，较2024年同期增长3.5% [9] - 2025年第一季度，总一般及行政费用（G&A）占总收入的13.2%，较2024年第一季度改善40个基点；剔除基于股票的薪酬和非经常性退休成本后，G&A占现金租金收入和利息收入的10.5%，较2024年第一季度改善10个基点 [25] - 截至2025年3月31日，公司净债务与EBITDA之比为5.2倍，考虑未结算的远期股权后为4.4倍，目标杠杆率为4.5 - 5.5倍 [26] - 2025年第一季度，固定费用覆盖率为3.5倍 [28] - 截至2025年3月31日，公司加权平均债务到期期限为5.4年，加权平均债务成本为4.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 季度末，租赁投资组合包括1115处净租赁物业和1个活跃的再开发项目，不包括再开发项目，入住率为99.7%，加权平均租赁期限为10年 [17] - 租户12个月租金覆盖率为2.5倍 [18] 投资业务 - 第一季度，公司在6处物业投资1090万美元，初始现金收益率为7.8%，收购资产的加权平均租赁期限为14年 [18] - 季度末后，公司又投资640万美元，年初至今总投资达1730万美元，初始现金收益率为7.7% [20] - 目前公司有超过1.1亿美元的投资已签约，预计在未来9 - 12个月内完成，平均初始收益率在7%以上 [13][20] 再开发业务 - 第一季度，公司为一处遗留的加油站和维修物业的收入提升资本支出项目提供了50万美元资金，并获得了额外租金，延长了租赁期限 [21] - 季度末，公司有4份新的换油中心租赁协议，其中1个正在建设中，还有其他项目处于不同阶段 [21] 资产管理业务 - 第一季度，公司出售了两处物业，获得50万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合租金覆盖情况良好，便利店部门租金覆盖与上季度一致，洗车部门各投资组合租金覆盖有不同程度增长 [11] - 公司认为市场资本回报率目前在7% - 8%区间，市场深度在7% - 8%中段，超过8%市场变薄，目前未看到资本回报率有明显变化 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以审慎和自律的方式执行战略，尽管宏观经济存在不确定性 [9] - 公司致力于通过基于关系的售后回租策略，在目标的便利和汽车零售领域获取资产 [16] - 公司收购团队将继续寻找符合投资理念和承保标准的机会，优先收购位于高密度或增长型都市地区、具有良好零售市场通道和可见性、由信誉良好的运营商签订长期净租赁协议的房地产 [15] - 公司将继续扩大投资组合，通过开发资金项目和售后回租交易增加资产，并进一步多元化业务 [13][14] - 公司将继续推进再开发项目，提高资产收入和价值 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境具有挑战性，但公司的便利和汽车零售租户表现良好，其业务具有抗衰退性，为消费者提供非 discretionary 商品和服务 [10] - 经济和政治不确定性导致交易和资本市场波动，给目标零售领域的交易完成带来阻力，但公司将继续寻找合适的投资机会 [15] - 公司对2025年的前景持乐观态度，认为目前的投资管道充足，资本状况良好，有能力实现增长 [13][31] - 公司重申2025年AFFO每股指引为2.38 - 2.41美元，最终结果可能受Zips解决方案的最终确定、租金无法收回、运营费用和交易相关成本的可变性以及再开发项目拆除成本的时间安排等因素影响 [33] 其他重要信息 - Zips Car Wash于2月申请破产，涉及12处物业，占ABR的1.8%，公司预计将在第二季度末基本完成这些资产的重新定位，预计收回约70%的ABR，停机时间少于一个季度 [12][22][23] - 公司已收到截至4月的所有租金，除了2月1日至2月5日Zips申请破产期间的租金 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.1亿美元投资管道的资本部署节奏 - 约三分之二的管道是开发资金项目，通常需要9 - 12个月完成，部分可能长达15个月；收购和售后回租活动通常在未来一个季度多内完成，其余开发资金将在今年剩余时间和明年年初投入 [37][38] 问题2: 宏观不确定性下的开发需求 - 公司与运营商进行了很多对话，他们正在评估2025年加速新店增长计划，但目前情况尚不确定，随着时间推移会有更清晰的情况 [40] 问题3: 交易是否需要更长时间 - 每个交易都有其独特性，市场的不确定性导致公司与交易对手的沟通增多，部分对手可能在评估下一步行动 [44][45] 问题4: 私募股权资本的投资动力 - 市场上有很多交易机会，包括与私募股权相关的，但目前没有明显的放缓或增加趋势，主要挑战是定价、时机和运营商对2025年增长的预期 [48][49] 问题5: Zips租金收入计入损益表的时间 - 对于继续与Zips合作的站点，租金预计全年无中断；对于将转租给其他运营商的站点，预计租户将在本季度末到位；对于可能出售的一处资产，可能在下半年完成 [51][52] 问题6: Zips保留的洗车场租金是否降低 - 预计所有11处保留在投资组合中的物业租金都会有调整，调整幅度因物业表现而异 [55] 问题7: 关税对现有租户的影响 - 关税对租户的影响尚不确定，公司资产与服装或其他制造业无关，租户从国际采购产品的程度不同，目前还无法确定关税对租户产品采购、销售和消费者支出的影响 [59][61] 问题8: 目前的资本成本和投资利差 - 即时资本成本约在7% - 7.5%区间，但已筹集并正在部署的资本成本在6.6% - 6.8%区间，投资管道的收益率在7%以上，利差约为100 - 120个基点 [64][65] 问题9: 第二季度资本回报率的趋势 - 目前未看到资本回报率有明显变化，市场资本回报率在7% - 8%区间，市场深度在7% - 8%中段，超过8%市场变薄，现在判断是否有实质性变化还为时过早 [67][68] 问题10: 新洗车租户的信用状况和是否有新关系 - 本季度没有新关系；对于Zips资产的两个新租户，一个是当地的区域运营商且正在发展，另一个是较大、更成熟的运营商，新进入公司投资组合，但都在当地市场有运营经验 [74][77] 问题11: 投资组合中覆盖率低于1.5倍的资产情况 - 通常是一个洗车投资组合和一个便利店投资组合处于该范围，它们在稳定状态下一直如此，没有担忧 [79] 问题12: 租户RCo的租金覆盖情况 - 公司与RCo有5份租约，RCo是最大租户，在便利店部门，其财务信息公开，公司看到其租金覆盖情况稳定，RCo正在进行战略规划，但对公司合同没有影响 [81][82] 问题13: 1.6亿美元信贷额度是否会在今年转为定期贷款 - 公司通常更喜欢长期固定利率债务，但目前1.5亿美元的信贷额度已通过互换固定利率至2026年10月，到期日至2029年1月，公司会更具机会性地处理，短期内没有迫切需求 [84][85] 问题14: Zips破产前和预计签约后的租金覆盖情况 - 破产前，12处物业组合的租金覆盖在1 - 1.5倍区间；对于新运营商，目前还太早无法确定，但预计会有所改善 [89][90] 问题15: Zips是否存在站点层面的覆盖问题以及为何不更积极处理 - 公司认为Zips的问题主要是资产负债表问题，12处物业中的11处作为洗车场长期来看仍有生产价值，引入新租户有望增加收入，租金调整也会提供更多缓冲 [92][93] 问题16: 公司指导中对Zips解决方案的考虑以及与预期的比较 - 公司在2月的电话会议中考虑了Zips解决方案的一系列结果，包括租金调整和停机时间的范围，目前预计的解决方案在该范围内，因此指导不变，希望在7月能更明确 [98][99] 问题17: 关税对再开发和外部增长的影响 - 预计建筑和资本支出成本会上升，时间也可能受影响，但公司的开发资金计划和再开发项目有适当的保护措施，如设定资金上限和应对延迟的措施；公司交易中自身承担的工作成本相对明确，且在预算中考虑了成本上升的应急情况 [102][104] 问题18: 公司对QSR领域的投资意向和目标暴露水平 - 目前QSR在投资组合中占比从1%提升到2%，仍较小，公司没有明确的目标占比；公司进入该领域约18个月，正在建立关系并取得进展，认为这是自然的业务拓展和多元化方式 [107][108] 问题19: Zips事件的结果与新洗车投资承保的比较以及是否影响未来投资思考 - 公司在承保时会考虑多种情景，如重新租赁、更高更好的用途等；Zips事件的租金调整是合适的，能让租户增加收入并保持物业盈利；该事件验证了公司的承保过程，不会影响未来对新投资的思考，公司一直在评估和改进承保模型，目前对洗车业务的承保要求比几年前更高 [115][119][121] 问题20: 留在投资组合但不租给Zips的站点是否曾以降低的租金提供给Zips - 这是一个整体的谈判过程，不是直接的报价；Zips最初拒绝了12处中的7处并表示将保留5处，最终达成的结果是Zips可能保留6处，5处转租，1处出售，公司与多个运营商进行了沟通，认为目前的结果是一个良好的综合结果 [123][124][125]

Getty Realty (GTY) Q1 2025 Earnings Call April 24, 2025 08:30 AM ET Company Participants Joshua Dicker - Executive Vice President, General Counsel and SecretaryChristopher Constant - President and Chief Executive OfficerMark Olear - EVP and COOBrian Dickman - EVP, CFO and TreasurerMitch Germain - MD - Real Estate ResearchBrad Heffern - DirectorMichael Gorman - Managing Director Conference Call Participants None - AnalystUpal Rana - Senior Equity Research Analyst - US REITsWesley Golladay - Senior Research ...