财务数据和关键指标变化 - 总租金收入(GRI)同比增长11%，净租金收入(NRI)同比增长10%，这是自2017年上半年以来首次实现投资组合估值增长11% [2][3] - 每股收益(EPS)持平，但收购Bullring和Grand Central后将弥补去年处置Value Retail带来的贡献损失 [3] - 中期股息增加5%，反映董事会对未来强劲盈利增长的信心 [4] - 英国市场GRI增长9%，NRI增长8%，租赁量同比增长13%，租赁价值增长3% [5] - 投资组合估值达30亿英镑，总物业回报率为4%，其中收入回报率为3%，资本回报率为1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店GRI和NRI分别增长54%，英国市场表现尤为强劲 [4][5] - 租赁策略从“填充空间”转向“提升租金”，推动同店租赁量增长13%，价值增长3% [5] - 使用数据驱动平台优化品牌组合，入住率同比提升1%至95%，上半年访客量达7900万人次，同比增加100万人次 [6] - 同店销售额增长1%，第二季度增长2%，表现优于全国平均水平 [7] - Bullring和Grand Central的收购将带来4900万欧元年化净租金收入，推动2025年GRI增长预期从10%上调至17% [8][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场同店估值增长1%，爱尔兰增长2%，法国持平，整体投资组合估值增长11%至30亿英镑 [26] - Bullring上半年客流量增长5%，第二季度增长8%，6月增长12%，同店销售额增长4%，第二季度增长5%，总销售额增长6% [11] - 爱尔兰市场ERV增长3%，预计下半年NRI将加速增长 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过收购Bullring和Grand Central巩固在英国第二大城市伯明翰的主导地位，交易价格3.19亿美元，预计将立即提升4%的收益 [13][14] - 伯明翰地产组合包括零售、混合用途开发和战略土地，潜在开发价值(GDV)达1亿英镑 [15][16] - 未来几年将继续通过资产管理和重新定位推动增长，2026年预计GRI增长15%，2027年Surgi Trois项目将交付并推动进一步增长 [17][18] - 行业趋势显示，品牌倾向于在优质城市中心位置集中布局，公司目的地占据零售支出的前1%，且无新增供应 [32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境强劲，需求达到历史新高，租赁活动持续增长，租金和估值增长趋势稳固 [38][39] - 升级2025年指引，预计全年GRI增长17%，EPRA收益约1.02亿英镑，资本支出约6000万英镑 [30][31] - 长期增长动力包括数据驱动的资产管理和租赁策略、战略土地开发以及资产轮换机会 [40][43] 其他重要信息 - 公司拥有70英亩战略土地，上半年以账面溢价23%出售利兹Eastgate土地，获得2600万欧元收益 [9][10] - 伯明翰Edgbaston Street停车场和Grand Central前John Lewis商店计划开发700套住宅和混合用途项目，潜在GDV约1亿英镑 [15][16] - 法国Sergi项目已获得规划许可，并预租给Primark [9] 问答环节所有的提问和回答 （原文未提供具体问答内容，故跳过）

财务数据和关键指标变化 - 总租金收入(GRI)增长11% 净租金收入(NRI)增长10% 这是自2017年上半年以来首次实现投资组合估值增长11% [3] - 每股收益(EPS)持平 但收购Bullring和Grand Central后将弥补去年Value Retail处置带来的贡献损失 [3] - 英国市场GRI增长9% NRI增长8% 同店GRI和NRI分别增长54% [4] - EPRA盈利为4800万英镑 每股收益9.9便士 与去年持平 IFRS利润为7900万英镑 [20] - 投资组合估值达30亿英镑 总物业回报率为4% 其中收入回报率3% 资本回报率1% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁量增长13% 租赁价值增长3% 主要租赁合同签署价格较之前租金高25% 较ERV高22% [5][11] - 出租率同比提升1%至95% 上半年访客量达7900万人次 同比增加100万人次 Q2增长3% [6] - 同店销售额增长1% Q2增长2% Bullring同店销售额上半年增长4% Q2增长5% 总销售额增长6% [7][11] - Oracle购物中心重新定位项目内部收益率(IRR)超过20% 新入驻品牌带动客流量同比增长4% Q2增长10% 出租率从94%提升至98% [35] - Cabot Circus项目同店NRI增长24% 已签约两家全球领先品牌 租金较之前水平高出100% 较ERV高出70% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国同店估值增长1% 爱尔兰增长2% 两地ERV均增长13% 法国估值持平 ERV增长1% [25] - Bullring上半年客流量增长5% Q2增长8% 同店GRI增长12% 估值增长12%或3300万欧元 [10][11] - Grand Central受益于Bullring的溢出需求 餐饮业态表现突出 两处资产年访客量约5000万人次 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点从填补空间转向提高租金("lease up to rent up") 利用专有数据平台优化品牌组合 [5] - 通过收购巩固在伯明翰的市场主导地位 Bullring是英国前五大零售目的地 交易价格3.19亿欧元 [12][13] - 拥有70英亩战略土地储备 上半年以高于账面价值23%的价格出售Leeds Eastgate土地获得2600万欧元 [9] - 行业趋势显示品牌倾向于在优质城市核心地段布局 公司所有10个目的地均位于各地区零售支出前1%的顶级商圈 [30][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 升级2025年指引 GRI增长预期从10%上调至17% EPRA盈利预期上调至1.02亿欧元 [16][28] - 预计2026年GRI进一步增长约15% 2027年Surgi Trois项目交付将推动新一轮增长 [16] - 董事会信心体现在股息增加5%至7.94便士 [28] - 债务状况稳健 净债务/EBITDA为7.8倍 收购后微升至7.9倍 LTV维持在35-37% [21][27] 其他重要信息 - 伯明翰Edgbaston Street停车场改造项目可开发700多套住宅 Grand Central前John Lewis店铺可改造成潜在GDV约1亿欧元的办公主导综合体 [14] - Martineau Galleries再生项目规划约1100套住宅和130万平方英尺商业空间 毗邻未来HS2车站 [15] - 全港组合潜在GDV达52亿欧元 包括现有资产和独立开发机会 [43] - 人工智能分析平台增强租户组合优化能力 形成差异化竞争优势 [33] 问答环节所有的提问和回答 (原文未提供具体问答环节内容)