公司概况 - Curbline Properties (NYSE:CURB) 是一家专注于高收入地区小型零售商铺的高端购物中心REIT 于2024年10月从Site Centers (SITC) 分拆独立 [1] - 公司拥有107处物业 总计340万平方英尺可租赁面积 核心市场为亚特兰大 凤凰城 迈阿密 休斯顿和夏洛特 [2][3] - 物业组合中98个购物中心占比最大 总面积270万平方英尺 其中亚特兰大市场占比12.58% 凤凰城市场占比10.18% [3] 资产质量 - 平均租金达每平方英尺35.14美元 显著高于行业平均水平 主要因小型商铺占比高且基本无主力店拖累租金指标 [4] - 小型商铺租赁模式在当前零售环境下更具优势 主力店空间通常更难出租且经济性较差 [5] - 截至Q1'25 出租率达96% 签约未入驻(SNO)租约使已签约出租率比实际入驻率高250个基点 [10] 租赁表现 - Q1'25现金续租租金涨幅达14.2% GAAP准则下续租租金涨幅达26.9% 与同业REIT表现相当 [9] - 新签及续租租约平均租金达每平方英尺41.15美元 显著高于存量租约35.14美元的水平 [22] - 经租户装修和租赁佣金成本调整后 净有效租金(NER)为每平方英尺36.46美元 [24] 增长前景 - 每年约10%租约到期重签 30%需按市价调整 预计同店NOI年增长约3% [14] - 分拆时获得8亿美元现金 截至Q1'25剩余5.94亿美元 净现金头寸4.94亿美元 可支持10亿美元规模收购 [15] - 收购资本化率平均6.25% 加权平均资本成本4.4% 每10亿美元收购可带来1850万美元AFFO增长 合每股0.18美元 [16][19] 估值分析 - 初始AFFO倍数达23倍 因异常现金头寸需按企业价值评估 当前股价对应存量NOI的资本化率略低于6% [18][20][21] - 按市价调整后NOI 1.28亿美元计算 合理估值约25美元 当前23.15美元价格对应资本化率接近7% [25][26][27] - 与同业REIT相比 CURB折价幅度较小(约10%) 但短期可能因AFFO快速增长获得更高市场关注度 [31][32] 行业定位 - 核心市场(亚特兰大 凤凰城等)就业和人口增长强劲 有利于购物中心业态发展 [4] - 零售租赁呈现三重净租赁特征 租户承担大部分运营支出 使NOI与ABR基本持平 [22] - 行业整体估值较公允价值折价20%-30% CURB因增长可见性可能获得相对溢价 [31][33]