投资与用户市场 - 2025年荷兰工业与物流（I&L）投资市场在经历调整后趋于稳定，总投资额约为31亿欧元，与2024年基本持平 [3] - 投资活动仍以核心增益型和增值型策略为主，但核心型交易份额上升，反映出投资者风险偏好的逐步转变 [4] - 2024年，500万欧元以上交易中，核心增益型和增值型交易占比约74%，到2025年下降至约66% [4] - 2025年，一级物流资产的主要净初始收益率约为4.60%，二级区位资产收益率溢价约50个基点 [6] - 空置率上升至约4.50%，市场总体处于平衡状态，空置主要集中于规格和可持续性不再满足用户需求的旧有物流库存 [7] - 现代化、区位优越的资产持续受益于用户需求和有限的供应，支撑了租金定价和投资价值 [8] - 新的物流开发受到规划法规、电网容量限制和日益严格的可持续性要求的制约，有限的开发管道支持了市场均衡和价格稳定 [8] 租赁市场 - 2025年荷兰物流租赁市场呈现分化，核心枢纽（如阿姆斯特丹/史基浦、鹿特丹、蒂尔堡、埃因霍温、芬洛）租金最高，得益于其在国际供应链中的战略地位 [13] - 阿纳姆/奈梅亨和布莱斯韦克/瓦丁克斯芬等新兴区域凭借更具竞争力的租金水平和优越的可达性，在租赁市场中的地位持续增强 [14] - 2025年多数市场租金同比保持正增长，但增速较前几年更为温和，租赁表现日益两极分化 [15] - 2025年的用户需求基本稳固，主要由第三方物流供应商、分销相关活动和持续的供应链优化驱动 [16] - 2025年重要的用户交易包括：Royal A-Ware在代芬特转租约77,000平方米，Dirk van den Broek在布莱斯韦克租赁约57,000平方米，GXO Logistics在奥斯租赁约51,000平方米等 [17] - 租赁市场持续奖励那些结合了优越区位、高技术规格和可持续性资质的资产 [18] 欧洲视角下的荷兰市场 - 荷兰物流市场与欧洲整体趋势一致，表现为用户需求放缓、租金增长减速和空置率上升，市场选择增多使用户议价能力增强 [22] - 尽管增长放缓，但对现代化物流空间的基础需求依然强劲，驱动因素包括供应链现代化、电子商务增长、产业回流和ESG驱动的升级策略 [23] - 阿姆斯特丹未来五年（2026-2030年）的租金复合年增长率预计为4.4%，鹿特丹为3.9%，均高于欧洲主要市场3.5%的平均水平 [24] - 由于高建筑成本、氮排放法规、电网容量有限和土地稀缺，荷兰核心物流热点区域供应严重受限，限制了新开发，从而维持了核心区域的韧性 [25] - 规划或环境限制较少的地区开发量较高，但随着需求放缓，用户优先考虑在成熟走廊内进行成本优化和整合，而非转向次级区位，这使得新建成项目的租赁面临更大挑战 [26] - 荷兰作为欧洲物流网络的关键门户，战略位置优越，基础设施强大，鹿特丹港每年处理约1,400万标准箱 [28] - 2025年7月签署的欧盟-美国贸易协定改善了贸易前景，而欧盟150欧元最低免税额度改革将于2026年7月开始，预计将推动亚洲进口商品转向大宗集运和欧洲本地履约网络，增加对大型现代化仓库设施的需求 [29][30][31] 焦点案例：穆尔代克交易 - 2025年底，全球物流供应商DSV完成了位于穆尔代克物流园区的比荷卢地区最大配送中心的售后回租交易，该交易由一家美国房地产投资信托基金以约3.3亿欧元收购 [34] - 该现代化设施总面积超过25万平方米，包括约20万平方米的高质量仓储空间、约3.8万平方米的夹层和约6,000平方米的交叉转运区，并设有近5,000平方米的专用办公楼 [35] - 该枢纽战略位置优越，直接连接鹿特丹港和穆尔代克港，并通过高速公路网络连接安特卫普港，支持多式联运和大规模分销业务，建筑屋顶安装了近13,000块太阳能电池板 [36] - 此次交易标志着该美国房地产投资信托基金首次在荷兰市场进行重大物流资产收购，突显了投资者对欧洲核心物流区域优质资产的持续需求 [37]