报告投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体投资评级，但整体基调积极，将2025年描述为比利时工业和物流地产市场的“分水岭”之年，强调其日益增长的机构化吸引力、坚实的市场基本面和超越其他主要房地产板块的投资规模 [3][40][42] 报告核心观点 * 2025年是比利时工业和物流地产市场的分水岭之年，投资活动活跃，国际资本深度参与，用户基本盘保持韧性 [3][4] * 半工业地产市场需求显著增强，而物流用户市场则保持低迷但处于调整期，两者均显示出向机构化市场转变的趋势 [12][15][44][46] * 尽管宏观经济环境复杂且外部需求疲软，但比利时工业和物流地产凭借其战略位置、坚实的市场基本面和持续的用户需求，正日益巩固其作为核心投资渠道的地位 [4][6][40] 宏观经济背景 * 比利时GDP增长预计保持温和，2026年预测为1.1%，2027年为1.3% [4][11] * 通胀预计在2026年因工业和能源价格压力降低而下降至1.8%，随后在2027年因能源价格上涨（部分反映ETS相关成本）回升至2.0% [7][11] * 外部需求预计在2026年保持疲软，原因是欧元区工业活动疲弱和全球贸易普遍放缓，美国关税增加了对比利时出口的压力 [6] * 就业人数预计在2026年增加约35,000–40,000个，失业率预计从2025年的6.0%微升至2026年底的6.2% [9][10][11] 用户市场趋势：半工业地产 * 2025年下半年半工业地产租赁活动显著增强，总吸纳量达720，000平方米，环比增长88%，使2025年全年总量略高于110万平方米的五年平均水平 [12] * 自用买家购买占下半年总吸纳量的51% [12] * 所有三个地区（佛兰德斯、大布鲁塞尔、瓦隆）的需求均大幅增长，其中大布鲁塞尔录得至少过去五年来最强劲的季度表现 [13] * 2025年新增供应量为269，000平方米，大布鲁塞尔地区（交付量高达128，000平方米）继续发挥核心作用 [31] * 未来发展管道保持活跃，预计到2029年将至少新增332，000平方米的半工业空间 [32] 用户市场趋势：物流地产 * 2025年下半年物流用户市场保持低迷，总吸纳量为386，000平方米，使2025年全年总量降至674，000平方米，为近年来的最低年度总量 [15][21] * 交易数量从2024年的35笔增加至2025年的53笔，表明用户兴趣广泛，但平均交易面积显著降低 [15] * 2025年A级空间占总吸纳量的66%，B级资产占比从2024年的6%显著反弹至22% [17] * 第三方物流运营商是2025年的主要用户群体，占总吸纳量的58%，高于2024年的50% [17] * 2025年下半年新增供应量为392，000平方米，使全年交付量达到525，000平方米，所有竣工项目均为定制或预租赁 [33] * 预计到2028年还将交付632，000平方米，其中123，000平方米为投机性开发 [33] 租金表现 * **半工业地产**：比利时优质租金（在大布鲁塞尔）目前为85欧元/平方米/年，而2024年底为75欧元/平方米/年，比利时平均加权租金为61欧元/平方米/年 [27] * **物流地产**：物流优质租金（在大布鲁塞尔）已增至75欧元/平方米/年，在布鲁塞尔机场附近区域，更高水平的交易记录为90欧元/平方米/年，预计这将在2026年被确认为新的优质租金 [28] * 佛兰德斯的优质租金在年底增至65欧元/平方米/年，瓦隆的优质租金稳定在56欧元/平方米/年 [29] * 平均租金在第四季度大幅上涨至63欧元/平方米/年，B级交易的租金水平达到历史高位 [30] 投资活动 * **半工业地产**：2025年下半年投资交易额为1.59亿欧元，使2025年全年总额达到3.33亿欧元，明显高于2亿欧元的长期年度平均水平 [35] * 一个关键主题是大型售后回租交易的出现，反映了市场深度增加和投资者对规模的需求 [36][38] * **物流地产**：2025年下半年投资额为4.63亿欧元，使2025年全年投资额达到10.5亿欧元，不仅远超4.91亿欧元的长期年度平均水平，也超过了同年布鲁塞尔写字楼市场的9.48亿欧元 [40] * 国际资本（尤其是德国和美国投资者）的参与度日益增长，同时比利时本土投资者也扮演了重要角色 [41] * 物流地产在收益率方面仍比布鲁塞尔写字楼更具优势，反映了其韧性、流动性和坚实的用户基本面 [45][51] 收益率 * 比利时半工业地产优质收益率稳定在6.50% [8] * 比利时物流地产优质收益率在2025年上半年保持在4.90% [8][45] * 半工业和物流市场都显示出日益机构化的趋势，这加剧了竞争，压缩了收益率 [44][46] 特定行业动态 * 比利时的最后一英里运输行业在2025年陷入结构性危机，有413家公司破产，比2024年增加超过三分之一，主要是小型运营商受到影响 [22] * 危机源于盈利能力挤压而非需求下降，运营成本（工资、燃料等）的增长速度快于运营商调整价格的速度 [23] * 小型配送公司的退出可能减少对城市消费者市场附近小型城市物流单元（低于3，000平方米）的需求，同时可能推动主要包裹网络转向更大、规格更好的物流设施 [24]