核心观点 - 伦敦高端住宅市场正经历显著逆转 主要房地产经纪公司Savills多年来首次连续看跌房价 预测2025年下跌4% 2026年再跌2% 直至2028年才可能恢复增长 这与其过去十年的乐观预测形成鲜明对比 [1][7] - 市场疲软由多重因素驱动 包括税收政策变化（如印花税上调、非本地居民税收优惠终止、即将出台的豪宅税）、地缘政治冲击、经济不确定性以及近期网络攻击导致的交易延迟 [2][3][5][6] 市场表现与预测 - **历史预测偏差**：自2015年市场下行以来 Savills曾预测房价累计上涨18个百分点 但实际下跌了24.7个百分点 累计高估幅度达42.7个百分点 [2][7] - **近期价格下跌**：2025年伦敦高端邮编区房价下跌4.8% 使价值在12月底较2014年峰值低25% [4][7] - **未来预测**：Savills预测2025年房价下跌4% 2026年再跌2% 2028年前不会上涨 但预计未来五年核心伦敦房价将增长8.1% 其中近一半增长将集中在2030年 [1][4][7] - **同行观点**：Knight Frank预计2026年核心伦敦房价保持不变 增长将在2027年恢复 [7] 销售活动与市场深度 - **高端销售暴跌**：2025年前三季度 价格超过500万英镑的住宅销售较去年同期骤降18% 预计将达到2020年以来的最低水平 [3][7] - **买家池萎缩**：非本地居民税收制度终结后 买家池已经变浅 全球财富增长并未转化为对伦敦房产的需求 [3][7] - **折扣幅度巨大**：过去一年 部分 desperate 的卖家提供了高达50%的折扣 [3][7] 主要影响因素 - **税收政策**：印花税交易税上调、针对价值超过200万英镑（约280万美元）住宅的所谓“豪宅税”即将出台 以及非本地居民税收优惠的终止 严重抑制了需求 特别是国际买家 [3][4][7] - **外部冲击**：英国脱欧公投、新冠疫情、俄罗斯入侵乌克兰（引发英国房产新透明度规则）等一系列冲击 是导致此前预测严重高估的主要原因 [2][7] - **近期事件**：英国经济困境、美国外交政策的不确定性构成进一步阻力 针对威斯敏斯特和肯辛顿-切尔西区的网络攻击威胁导致数千笔房屋销售搁置 可能进一步减缓今年销售 [5][6][7] - **短暂积极信号**：自11月英国预算案以来 市场活动有回升迹象 因买家在更具确定性的环境下寻求价值机会 [4][7]