财务数据和关键指标变化 - 公司实现强劲收入增长 租金收入增长38%至3880万[4] - 投资组合规模首次突破20亿 达到21亿[9] - EBIT表现优异 达到9570万[9] - 实现重大重估收益超过7100万[5][9] - EBITDA利润率从2024年的55%提升至2025年的63%[21] - 财务费用从去年的350万降至250万[22] - 净收入达到8000万 不包括重估影响的净收入为2000万[22] - 负债率维持在约30%的保守水平[5] - 股本占总资产62% 达到14亿[29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成战略转型 专注于房地产投资组合并剥离服务部门[4][19] - 租金收入包含有机增长和收购贡献 有机增长率为1.9%[20] - 空置率降至1.4%[20] - 过去五年同店租金增长率为2.1%[23] - 投资组合中仍有12%的租金提升潜力[23] - 员工数量从2400人减少至11.2个全职等效岗位[21] - 住宅业务空置率极低 日内瓦地区0.9% 沃州1.2%[25] 各个市场数据和关键指标变化 - 日内瓦州人口上半年增加4360人 增长集中在城市中心[10] - 日内瓦Q1新增345套住房 Q2仅新增570套[11] - 空置率持续下降 日内瓦和沃州都处于极低水平[14] - 租赁市场呈现双速发展 新旧租约租金水平差异显著[16] - 日内瓦利差目前约为2% 预计将维持在这一水平[17] - 日内瓦仍然是租户市场 经济适用房严重短缺[11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用买入持有策略 专注于日内瓦湖地区中端住宅市场[5][18] - 战略重点是通过有机增长和收购快速替代剥离服务部门损失的EBIT[4] - 由于机构投资者回归 2024年上半年仅收购3处物业[6] - 7月份完成第4笔收购 增加38万年租金收入[6][31] - 考虑到当前交易价格水平 投资组合扩张速度将放缓[7] - 公司专注于通过资产增值管理创造价值 包括翻新、屋顶扩建和再开发机会[8] - 自2016年IPO以来 投资组合规模增长2.5倍 同时LTV降低8个百分点[7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境发生变化 养老基金和房地产基金等机构投资者重新活跃[6] - 有利可图的收购机会窗口比预期更快收窄[6] - 利率在6月回归零 并可能在2026年转为负值[7] - 预计未来12个月融资成本不会显著下降[7] - 投资者对利润率期望仍然很高 反映当前宏观经济和地缘政治环境波动[8] - 瑞士仍然是安全港 房地产保持吸引力 投资需求应保持强劲[12] - 对2025年全年展望非常乐观 预计将明显超过3月发布的21%全年指引[32] 其他重要信息 - 公司风险状况保持非常低 杠杆率远低于同行[5] - 股息由经常性收入充分覆盖 并具有未来增长潜力[8][32] - 日内瓦因公司税制仍然非常有吸引力 持续吸引企业增长[12] - 限制性建筑规则造成高进入壁垒 抑制供应增长[12] - 人口结构变化推动中小型单元需求增长 这正好是公司投资组合的核心定位[13] - 公司平均要价租金每平方米处于领先水平[19] 问答环节所有提问和回答 问题: 能否提供7月收购的更多细节 如建筑收益率 出租水平和净租金潜力 - 收购建筑购买价格为5000万 完全出租租金为380万[33] - 该建筑为商业建筑 但可轻松改造成住宅[33] - 目前有15%空置率 包含270个未出租停车位 但这被视为资产而非担忧[33] 问题: 在收购策略方面 是否考虑100%商业物业还是只专注于住宅 - 公司仍考虑购买办公楼 但前提是能够改造成住宅[36] - 最新收购的Versoir项目前业主已开始公寓改造过程 公司将完成这一改造[36] 问题: 目前有多少潜在购买因市政优先购买权而被搁置 规模如何 用途是什么 何时完成 - 目前没有已签署的收购合同或购买协议 因此没有正在当局审查中的收购[38] - 在过去所有收购中 只有两次市政当局选择行使优先购买权 其他收购都在约40天期限内获得批准[39]