抵押贷款预批准的定义与重要性 - 抵押贷款预批准是贷款机构基于对申请人财务状况（包括收入、储蓄和投资账户资产、债务以及硬性信用查询结果）的审核，出具的关于愿意提供多少购房贷款的声明 [5] - 获得预批准是购房过程中的关键步骤，它能明确借款人的可贷额度，并向卖家表明购房诚意，在竞争激烈的市场中，预批准能使买家在竞价时脱颖而出 [6] - 预批准能增加购房报价被认真对待的可能性，因为它向卖家证明了买家是可能获得融资的严肃买家 [4][6] 预批准的主要优势 - **协助利率比较**：向多家贷款机构申请预批准有助于找到最低的抵押贷款利率或进行议价，这可能在贷款期限内节省数千美元 [3] - **提升对卖家的可信度**：预批准使购房报价更具吸引力，因为它向卖家表明买家是可能获得融资的严肃买家 [4] - **聚焦房屋搜索范围**：预批准有助于了解获得住房贷款的可能性以及有资格购买的金额，从而将房屋搜索限制在预算范围内的房产 [4] 预批准前的财务准备 - **检查信用评分与报告**：信用评分基于信用报告中的信息计算，贷款机构通常对贷款有最低信用评分要求，在申请预批准前应检查信用报告，以防错误影响获得预批准和优惠抵押贷款利率的能力 [1][2][7] - **不同类型贷款的最低信用评分要求**：常规抵押贷款通常为620分；FHA贷款首付3.5%时要求580分，首付10%时要求500分；VA贷款通常为620分；USDA贷款通常为640分 [8] - **计算债务收入比**：债务收入比是申请抵押贷款时贷款机构考量的最大因素之一，计算方式为月债务还款总额（包括预期抵押贷款）除以月总收入再乘以100，大多数贷款机构要求DTI低于50%，而36%或以下通常能获得最优惠的贷款条款和利率 [9][11] - **改善财务状况**：若信用评分或DTI不理想，可通过按时还款、偿还债务或增加收入来改善，同时应避免开立新的信贷账户或承担新贷款 [8][12] 申请预批准所需的文件 - 需要提供关于收入、资产和债务的证明文件，通常包括：过去至少30天的工资单、过去两年的W-2表格、其他收入来源证明、至少过去两个月的账户对账单、现有贷款文件、新贷款说明信、用于首付款的赠款信、近期离婚或破产等法院记录、房东联系信息以及身份证明 [15] - 自雇专业人士可能需要提供更详细的文件，如损益表等业务记录 [13] - 贷款机构通常要求相同类型的文件，因此在开始申请前最好将所有文件整理好 [16] 预批准的申请流程与时间 - **选择贷款机构**：为获得最佳利率和费用，应货比三家，理想情况下选择三家或更多贷款机构申请预批准，在线查看利率报价和贷款选项有助于筛选 [17] - **提交申请**：通常可通过在线、电话或当地银行分行面谈的方式提交预批准申请，贷款机构将核实提交的个人和财务信息，以决定是否批准以及批准额度 [18] - **获得预批准函**：若获得预批准，将收到一份列明批准贷款金额、有效期、贷款类型和条款的信函 [19] - **处理时间**：可能在一个工作日内获得预批准，但也可能需数天甚至一周，财务状况特殊者可能需要更长时间 [28] 预批准对信用的影响与有效期 - **对信用的影响**：预批准过程中贷款机构会进行硬性信用查询，这会暂时降低信用评分几分，但这种轻微影响会随时间减弱，并在两年后从信用报告中移除 [19][20] - **多机构查询合并**：为比较报价而在45天内向多家贷款机构申请的抵押贷款预批准硬性查询，可被合并为信用记录中的单一条目，以限制对信用评分的影响 [20] - **有效期**：许多抵押贷款预批准有效期为90天，部分贷款机构可能只批准30天或60天，到期后续期可能需要贷款机构重新检查信用和财务状况，这可能被视为另一次硬性查询并降低信用评分 [27] 预批准与其他贷款状态的区分 - **预批准与预审资格**：预审资格基于借款人自行报告且未经核实的信息，对卖家没有太大说服力；预批准则涉及贷款机构对财务信息的核实，并临时同意提供特定金额的贷款，向卖家证明有购买能力 [21][23] - **预批准与最终批准**：预批准不保证获得贷款，仅是迈向批准的一步；最终批准是贷款机构授权为购买特定房产借款，会彻底审查财务状况和待购房产，此过程中若出现意外或财务状况变化，可能导致贷款资格或条款变更 [22][24] - **有条件批准**：收到有条件批准意味着在满足某些条件（如提供额外文件、就业验证、房屋保险证明或房屋评估报告）后，很可能获得最终批准 [25] 预批准被拒或失效后的应对措施 - **询问被拒原因**：若因信用报告错误等可补救问题被拒，可立即处理并在解决后重新申请预批准 [31] - **改善财务状况**：若因信用评分过低或其他财务障碍被拒，可通过按时还款、偿还债务来提高信用评分，或通过增加收入来降低债务比率 [31] - **向其他贷款机构申请**：不同贷款机构的资格门槛不同，即使财务状况相同，其他机构也可能批准，若已是某银行账户持有者或信用 union 会员，可能更愿意提供预批准 [31] - **预批准后仍可能被拒**：若在获得预批准后到申请抵押贷款期间承担了额外债务，或收入减少、发生意外大额支出等财务状况变化，仍可能导致抵押贷款被拒 [29][32] 首次购房者与预批准时机 - 首次购房者可以获得抵押贷款预批准，事实上在认真开始找房前获得预批准至关重要，并且可能有资格获得首次购房者援助贷款和计划 [30] - 获得抵押贷款预批准的最佳时间是在开始找房之前，因为发现心仪房屋后再申请可能来不及，且许多卖家不会考虑未获预批准买家的报价 [26]