财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.74美元，较上年增长4.2% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净FFO为1.14美元，较上年同期增长3.6% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股正常化FFO为1.15美元，较上年同期增长2.7% [17] - 2025年第一季度FAD为5600万美元，较上年同期增长9.9% [17] - 2025年第一季度房地产投资部门现金租金较第四季度增加260万美元 [17] - 2025年第一季度SHOP部门NOI为310万美元，较上年同期增长4.9% [15][19] - 2025年第一季度SHOP普通股股东FAD贡献经调整后为280万美元，同比增长12.6% [19] - 公司将2025年全年NAREIT FFO和正常化FFO每股摊薄后指引中点分别提高至4.67美元和4.71美元，较2024年分别增长2.6%和6.1% [23] - 公司将2025年FAD指引中点提高至2.251亿美元，较2月指引的2.217亿美元有所提升，较2024年增长10.2% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产投资业务：2025年第一季度完成约7600万美元的三笔房地产收购，包括将非 performing SLM 抵押贷款转换为完全所有权租赁安排；截至目前已宣布投资约1.749亿美元，平均初始收益率为8.2% [20] - SHOP业务：第一季度NOI同比增长4.9%至310万美元，居民费用同比增长5.2%，入住率提高390个基点至89.2%，利润率较上年同期下降10个基点至22.1%；公司维持2025年SHOP NOI增长12% - 15%的目标 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上卖家数量增多，买家池相对有限，公司认为2025年投资将大幅高于2024年 [11] - 公司有竞争力的资本成本，能获得债务和股权资本，交易活动活跃 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极追求约2.64亿美元的投资管道，包括高级住房的房地产和SHOP交易，也在评估一些估值达9位数的大型交易 [11] - 公司专注于发展SHOP投资组合，通过内部转换和与新运营伙伴合作等方式进行拓展 [7] - 公司对现有投资组合进行优化，如将租赁给Discovery的六处物业转换为新的合作模式 [7] - 公司在评估投资机会时注重投资的增值性，不会为了增长而盲目追求交易 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2025年开局良好，第一季度业绩超预期，得益于收购速度加快和现金租金回收情况好 [5] - 公司对投资管道有信心，预计能超过2024年的投资总额 [10] - 公司认为市场基本面趋势向好，尽管第一季度SHOP业务有季节性波动，但仍维持全年NOI增长目标 [16] 其他重要信息 - 公司在第一季度确认了120万美元的交易成本，约合每股0.03美元，影响了净收入、NAREIT FFO和正常化FFO [17] - 公司在第一季度激活了ATM并出售约20.8万股普通股，平均价格为每股75.52美元；结算了2024年8月远期发行的剩余96万股普通股，收益约6550万美元 [20] - 截至2025年3月31日，公司有6890万美元的托管远期股权收益，可用于未来交付93.1万股普通股，平均价格为每股74美元；资产负债表上有1.35亿美元现金 [21] - 第一季度后，公司偿还了6010万美元的有担保债务，并将2亿美元定期贷款延长六个月至2025年12月16日 [21] - 公司董事会宣布为2025年6月30日登记在册的股东支付每股0.90美元的股息，将于2025年8月1日支付 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于NHC的进展、对Medicaid的清晰度需求以及土地和建筑相关情况 - 公司与NHC的租约规定其需在2026年底前六个月通知续约，目前正在与他们对话，看能否达成早期协议；Medicaid和提供商税问题影响未来前景；公司有独立董事相关方委员会和聘请的顾问协助确定公平交易和战略 [30][31] 问题2: SHOP第一季度表现低迷的原因 - 有一次性费用影响，但整体符合季节性预期，冬季有较多额外迁出；公司仍看到良好的领先指标，对全年指导目标保持乐观 [34][35] 问题3: SLM的夹层贷款剩余情况 - SLM基本处理完毕，4月收到250万美元还款，随着其出售更多设施，可能会有额外还款，但时间不确定；相关建筑已重新出租，租户表现良好 [36] 问题4: Discovery的三重净转换过程是否无缝，租金收集、直线租金注销或递延资本支出情况，以及为何继续投资SHOP却要转换资产 - 转换过程会有一些噪音，公司在预测中已考虑；建筑维护良好，会有产生收入的资本支出；Discovery在SHOP投资组合上表现良好，入住率提高，公司希望支持表现好的部分，同时也会寻找新方向 [40][41][42] 问题5: 第一季度NHC百分比租金收益对租户盈利能力的影响，业务表现以及资产推向市场的上行空间 - 百分比租金已基本计入公司数据，影响较小；建筑表现持续改善，租金上涨，市场估值良好，公司与顾问合作以获取更多信息用于谈判 [46][47][48] 问题6: 如何实现SHOP投资组合中 teens 级别的同店NOI增长 - 关注激励措施的取消和入住率维持在90%以上，减少额外激励费用；同时，经常性资本支出预计会随着时间减少 [49][50][51] 问题7: 大型SHOP投资组合未完成的过程细节和经验教训 - 公司在确定实际NOI运行率、增长情况和交易增值性后，认为该交易不适合，主要是结构和融入公司组织的问题；目前专注于现有投资管道 [53][54] 问题8: 1.55亿美元未确定新投资的资产类型组合和目标 - 未确定投资包括少量贷款和大部分完全所有权投资，预计未来仍以完全所有权投资为主，平均收益率为8.2% [55][56] 问题9: Discovery租约和三重净转换的NOI过渡时间 - 目标是第三季度，但需经过法律审查和执照申请等程序 [57] 问题10: SHOP本季度同店NOI较弱，RevPOR增长低但入住率接近90%仍使用大量激励措施的原因 - 并非所有建筑入住率都达到90%，部分建筑仍需激励措施；同时，平均停留时间缩短，为维持入住率需要使用激励措施 [62][63][64] 问题11: Discovery转换的NOI上行空间 - 该投资组合有良好的增长潜力，未来可能成为两位数NOI增长者，公司希望通过新合作关系和资本支出实现稳定增长 [66] 问题12: 关于Tax的最新情况 - 公司没有更多信息，与公开披露一致，租户按时支付租金，表现正常 [71] 问题13: 交易活动加速的驱动因素和投资管道深度 - 卖家意识到当前市场情况，Cap利率趋于平稳，利率较高，卖家希望回收资本；买家池有限，公司的SHOP产品使其在高质量物业上更具竞争力；投资管道主要是高级住房的房地产投资，总漏斗是目前管道的三到四倍 [74][75][76] 问题14: 收购速度是否会在今年下半年加快 - 收购速度可能会加快，但公司会谨慎选择投资机会，确保对公司有增值作用，并考虑团队的增长 [78][79] 问题15: Cap利率趋于平稳的原因 - 债务成本仍然较高，买家若压低Cap利率会面临负杠杆；物业表现趋于稳定，增长在中高个位数 [80][81] 问题16: 公司今年晚些时候进入债券市场的融资规模范围和成本与指导的关系 - 公司会比较股权和长期债券成本，由于市场情况和公司评级等因素，需谨慎选择发行窗口；最低融资规模为3亿美元以获得最大流动性 [84][85] 问题17: 十年期债券的利差触发点 - 第一季度利差扩大至超过200个基点，历史预期为低于200个基点，未来需看市场情况 [88] 问题18: NHC相关代理战的预计成本 - 公司在指导中预计成本为100万美元，第一季度结果中有约26.4万美元的调整 [89] 问题19: SHOP入住率环比下降的原因 - 主要是由于更高水平的护理需求或死亡导致的迁出，财务迁出情况没有大幅增加 [90]