报告行业投资评级 - 报告对北岸（North Shore）写字楼市场持积极展望，认为投资者正在核心资产之外寻求价值 [3] 报告核心观点 - 市场对优质资产的需求出现明显分化，租户和投资者均青睐顶级资产 [1] - 尽管整体市场面临挑战，但顶级写字楼资产表现持续优于次级资产，租户优先选择提供优越设施和连通性的高品质办公环境 [19] - 悉尼地铁和维多利亚十字车站等基础设施改善了连通性，增强了北悉尼等区域对租户的长期吸引力 [19] - 有限的未来供应预计将在中期内支持对现有空间的吸纳 [20][32] - 投资活动预计将回升，当前较高的收益率环境提升了投资吸引力和机会 [16][66][67] 市场表现与需求分化 - **北悉尼 (North Sydney)**：2025年顶级市场录得**13,717平方米**的正净吸纳量，而次级市场录得**-15,716平方米**的负净吸纳量，需求分化显著 [19]。顶级净面租金年均增长**1.8%**，达到**945澳元/平方米** [8]。整体空置率为**25.9%**，顶级空置率为**25.2%** [17] - **麦考瑞公园 (Macquarie Park)**：2025年下半年净吸纳量为**-9,091平方米**，全年净吸纳量总计为**-39,981平方米** [29]。整体空置率在2026年1月升至**24.0%**的新高 [17]。观察到租户持续从麦考瑞公园迁往北悉尼的趋势 [29] - **圣伦纳兹 (St Leonards)**：是2025年北岸唯一录得整体正净吸纳量(**2,942平方米**)的市场，整体空置率从30.5%降至**29.1%** [40]。乌鸦巢地铁站开通改善了连通性 [42] - **车士活 (Chatswood)**：在2026年1月，整体空置率降至**18.5%**，为悉尼郊区市场中最低 [52]。顶级市场空置率从31.0%降至28.3%，净吸纳**3,459平方米**；次级市场空置率从10.0%降至9.2%，净吸纳**1,203平方米** [52] 租金与激励措施 - **面租金增长不均**：北悉尼顶级净面租金增长**1.8%** [8]；麦考瑞公园顶级净面租金增长**2.1%**，为悉尼郊区市场中最强 [33]；圣伦纳兹顶级净面租金仅增长**0.4%** [44]；车士活面租金自2025年初以来基本持平 [54] - **激励措施高企**：北岸市场顶级写字楼激励措施平均为**40%** [14]。北悉尼顶级激励措施升至平均**40.2%**，导致净有效租金下降**2%** [22]。麦考瑞公园激励措施从40%升至41% [34]。车士活激励措施从38%升至42%，导致顶级净有效租金下降**8.5%** [55] - **有效租金承压**：由于激励措施上升，多个市场的净有效租金出现下降，例如麦考瑞公园顶级净有效租金下降**2.8%**至**283澳元/平方米** [34]，车士活顶级净有效租金下降至**312澳元/平方米** [55] 供应与开发管线 - **新增供应**：2025年下半年，Lendlease的维多利亚十字跨站开发项目为北悉尼增加了**56,926平方米**的顶级写字楼空间 [6][20]。Stockland的17 Khartoum Road为麦考瑞公园增加了**10,035平方米** [31] - **有限未来供应**：北悉尼除维多利亚十字项目外，近期无重大开发项目，2030年前新增供应有限 [20]。麦考瑞公园仅有15 Khartoum Road项目计划在2026年上半年交付**10,082平方米**，2030年前无其他新增供应 [32]。车士活未来几年无新办公楼开发计划 [53] - **开发项目**：圣伦纳兹的Five Ways, Crows Nest混合用途开发项目已获批准，将提供约**8,000平方米**的商业空间 [43] 投资市场活动 - **交易量**：2025年北岸市场交易额达到**9.27亿澳元**，预计2026年将进一步回升 [16] - **重大交易**：2025年最大交易是100 Pacific Highway以**2.265亿澳元**售出，核心市场收益率为**8.1%** [71]。2026年初，100 Mount Street以约**6亿澳元**成交 [65] - **收益率变化**：北岸市场收益率持续软化，北悉尼顶级收益率平均为**7.5%**，自2021年中以来已软化**271个基点** [66]。北悉尼与悉尼CBD核心市场的收益率利差达到**180个基点**的历史最高水平 [66] - **投资前景**：市场基本面改善、连通性增强以及与悉尼CBD核心市场存在显著收益率折价，构成了北悉尼写字楼市场引人注目的投资主张 [67] 主要租户动向 - **新租约与续约**：重要新租约包括PepsiCo在北悉尼177 Pacific Hwy租赁**2,860平方米**，面租金**950澳元/平方米**，激励**55%**；Nielsen Connect Australia从麦考瑞公园迁至北悉尼141 Walker St [29][74] - **预租承诺**：麦考瑞公园的17 Khartoum Road项目由Johnson & Johnson全额预租 [31]