报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体投资评级 但核心观点对珀斯CBD办公楼市场前景持积极态度 认为空置率下降将支撑租金更强劲增长 [1][3] 报告核心观点 - 珀斯CBD办公楼市场前景乐观 主要支撑因素是未来五年几乎没有新增供应 预计空置率将显著下降 从而支撑租金进入更强劲的增长期 [1][3][28] - 尽管2025年市场表现平淡 净吸纳量同比下降58%至+6,429平方米 但这是连续第二年实现正需求 基本面向好 [1][8][17] - 西澳大利亚州经济韧性最强 失业率在主要州中最低（4.0%） 预计未来三年经济增速将超过澳大利亚整体水平 并受益于AUKUS协议相关的重大基础设施投资（联邦政府承诺投入200亿澳元） [16] 市场表现与供需总结 **需求** - 2025年珀斯CBD办公楼净吸纳量为+6,429平方米 较2024年的+15,375平方米下降58% [8][17] - 需求集中在特定区域：过去三年 统计分区3（伊丽莎白码头周边）净吸纳+60,429平方米 统计分区1（圣乔治台地上段）净吸纳+39,188平方米 [17] - 甲级空间需求在2025年转为负值（-794平方米） 显示租户成本意识增强 部分转向乙级空间 [17] **供应与空置** - 2025年下半年总空置率微降0.1%至16.9% 其中甲级空置率15.6% 乙级空置率19.2% [1][6][15] - 2025年市场新增供应46,396平方米 主要由“9 The Esplanade”项目（33,554平方米）完工贡献 [10][27] - 未来五年（至2030年）CBD无重大新办公楼项目完工 供应管道将受到显著限制 [3][28] - 空置率分布不均：统计分区1空置率最低（11.9%） 统计分区3为15.5% [26][33] **租金与激励措施** - 2025年珀斯CBD甲级净面租金同比增长3.5% 达到平均734澳元/平方米 [12][15][42] - 但租金增长被上升的激励措施所抵消：甲级激励措施从45%升至47% 导致甲级净有效租金同比下降0.4%至389澳元/平方米 [12][13][42] - 乙级净面租金平均473澳元/平方米 激励措施高达50% 净有效租金同比下降0.3%至236澳元/平方米 [13][15][42] **投资市场** - 2025年珀斯CBD未发生单笔超过600万澳元的办公楼交易 是过去十年来的首次 [64] - 甲级资本化率连续七个季度保持稳定 为7.6% 乙级资本化率为8.6% 由于缺乏交易证据 收益率短期内不太可能变动 [14][66] - 珀斯与悉尼的甲级收益率差已扩大至188个基点 [67] 西珀斯市场更新 - 2025年西珀斯办公楼净吸纳量为-8,971平方米 为2020年以来首次出现负值 [54] - 空置率上升至13.4% 但仍远低于10年平均水平（15.5%）和峰值水平（22.1%） [55] - 甲级净有效租金因激励措施上升（从33.0%升至37.5%）而同比下降5.5% [52] - 西珀斯仍是全澳最可负担的城市边缘办公楼市场之一 甲级净面租金平均424澳元/平方米 [53][63] 租赁需求与展望 - 2025年的租赁问询主要集中于甲级空间（37%）和仅限A级的选择（35%） 仅3%问询顶级空间 显示成本是租户首要考虑因素 [43][45] - 约49%的活跃需求集中在CBD区域 且大部分需求集中在巴拉克街以西 反映出对伊丽莎白码头和圣乔治台地西端的偏好 [44][50] - 预计2026年底至2027年 随着一波租约到期 租赁问询量将增加 [28][44]