财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司报告标准化运营资金为每股0.40美元，同店现金净营业收入增长5.5% [23] - 2025年全年，公司标准化运营资金为每股1.61美元，超过原始指引中点0.03美元 [10] - 2025年全年，可分配资金为每股1.26美元，同店现金净营业收入增长4.8% [23] - 2025年第四季度，可分配资金为每股0.32美元，季度股息支付率为75% [23] - 2026年全年指引：标准化运营资金预计在每股1.58美元至1.64美元之间，中点为1.61美元 [25] - 2026年全年指引：同店现金净营业收入预计增长3.5%至4.5% [25] - 2026年全年指引：一般及行政费用预计在4300万美元至4700万美元之间 [25] - 杠杆率从年初的6.4倍净债务/息税折旧摊销前利润降至5.4倍，优于战略计划目标 [9][24] - 2025年，公司出售了12亿美元资产，综合资本化率为6.7% [8] - 2025年，公司实现了1000万美元的年度化一般及行政费用节约目标，总费用降至4500万美元 [8] - 2025年，物业净营业收入利润率提高了60个基点 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司执行了580万平方英尺的租赁，其中包括160万平方英尺的新租约 [15] - 所有租赁活动的年度租金平均上涨率为3.1%，将投资组合平均租金上涨率提升至2.9%，较去年提高7个基点 [15] - 加权平均租期接近6年，改善了投资组合的平均水平 [15] - 2025年全年，租户保留率为82% [15] - 2025年第四季度，公司执行了150万平方英尺的总租赁 [15] - 2025年第四季度，租户保留率强劲，接近83%，这是连续第八个季度超过80% [16] - 2025年，同店吸纳量接近29万平方英尺，转化为超过100个基点的入住率增长 [15] - 2025年第四季度，同店入住率改善了超过20个基点 [16] - 自2025年第三季度末以来，再开发物业的租赁百分比提高了1000个基点 [16] - 2026年和2027年有140万平方英尺的单租户租约到期，其中超过一半的空间已经完成续租或处于租赁文件阶段 [19] - 2026年初至今，已签署近100万平方英尺的租赁，其中包括新的租赁 [60] - 公司拥有130万平方英尺的活跃租赁管道，且每天都在增长 [60] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司退出了14个非核心市场，改善了整体地理布局，进入高增长的大都会统计区 [9] - 在康涅狄格州，公司与哈特福德医疗保健公司执行了6.5万平方英尺的租赁，填补了Prospect Medical的空间，并保留了全部300万美元的净营业收入 [17] - 在孟菲斯，Baptist延长了15份租约，总计近17万平方英尺，续租8年，并签署了三份新租约，总计2.5万平方英尺，综合租期为10年，该投资组合现已99%出租 [18] - 在波士顿，与Tufts Medicine续签了15.4万平方英尺、为期8年的租约 [19] - 在夏洛特，与Advocate Health续签了三份租约延期，总计14.2万平方英尺，平均期限为7年，现金租赁价差超过5% [19] - 在查尔斯顿，与南卡罗来纳医科大学续签了3.9万平方英尺的租约 [19] - 在纽约州北部，与圣彼得健康中心签署了一份6.4万平方英尺的再开发项目租约 [16][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成资产处置计划，出售了12亿美元资产，并退出14个非核心市场，专注于高增长地区 [8][9] - 资产管理平台改革已完成，新的领导团队正在推动资产管理与租赁之间更好的协同 [7] - 新的租赁模式旨在提高整个投资组合的投资回报率，现金租赁价差已改善60个基点，租户保留率改善220个基点 [8] - 公司加强了公司治理，将董事会精简至7人，并引入了新的首席财务官Dan Gabbay [9][10] - 资本配置优先事项包括：1) 现有投资组合内的再开发项目，预计成本收益率约为10%；2) 通过股票回购向股东返还资本；3) 合资企业交易 [12] - 公司认为其门诊医疗投资组合是首屈一指的，并自视为该细分市场的唯一纯正上市公司，没有直接同行 [114] - 行业基本面依然强劲，前100大都会统计区的需求持续超过供应，竣工量占库存的比例接近历史低点 [16] - 健康系统对门诊服务的强劲投资是一个持续的积极趋势 [16] - 私人资本对门诊医疗资产的需求很高，交易量显著增加 [11][51] - 核心资产的资本化率在高5%到低6%之间，核心增强型资产在低6%到高6%之间，具体取决于物业属性 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2025年是变革性的一年，公司已定位为门诊医疗领域的明确领导者 [5] - 公司对前景感到乐观，健康系统对话处于历史最高水平，为2026年开了个好头 [11] - 尽管环境积极，但公司认识到当前资本成本和资产内在价值的折扣限制了外部增长，因此资本配置方法将保持高度纪律性 [11] - 公司预计2026年核心盈利增长约为5%，这抵消了2025年后端加权的资产处置和去杠杆化带来的必要稀释 [13] - 管理层认为，结合多重扩张和具有吸引力的股息收益率，公司有令人信服的机会为股东创造长期价值 [14] - 门诊医疗交易量在2025年大幅增加，私人投资者看到了与公司相同的积极背景：患者和租户需求增加，加上新供应严重缺乏 [11] - 债务的可用性、定价以及买家能够获得的贷款价值比是过去一年交易量上升的最大推动力 [51] - 新建项目面临挑战，因为成本大幅上升，需要更高的租金才能获得必要的回报，因此新开发项目远少于过去 [110] 其他重要信息 - 公司已建立新的6亿美元商业票据计划，以进一步多元化资本来源并降低利息成本 [26] - 公司预计将在2026年年中为8月到期的6亿美元债券进行再融资，新债券票面利率在低5%区域，而现有票面利率为3.5% [26] - 公司预计全年净债务/息税折旧摊销前利润杠杆率将在5倍中段范围，但可能季度间略有波动 [27] - 2026年资本来源将包括适度的资产出售、2026年初到期的应收票据收益以及股息后约1亿美元的自由现金流（按指引中点计） [25] - 资本用途将包括资产层面的资本计划以及已用于股票回购的5000万美元 [26] - 公司的股息经过调整后是适当的、覆盖良好的，目前为股东提供近6%的当期收益率，并且在适当条件下未来能够增长 [10] - 维护性资本支出约占净营业收入的15%-20% [65] - 再开发项目的平均规模约为1000万美元，每平方英尺成本在200-300美元之间 [99] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店净营业收入指引减速的原因和假设 [30] - 2025年4.8%的增长很强劲，部分得益于超过100个基点的吸纳量 [31] - 2026年3.5%-4.5%的指引基于四个主要驱动因素：租金上涨、租户保留、吸纳量和现金租赁价差 [31] - 租金上涨是主要驱动力，约占每年同店增长的75%或更多，目前签署的所有租约平均上涨率在3%或以上 [32] - 租户保留率趋势在80%中低段，最近几个季度更接近中80%段 [32] - 预计2026年仍将有正吸纳量，但可能达不到2025年100个基点的水平，因为目前入住率已达92% [33] - 现金租赁价差是整体同店增长中最小的驱动因素，但能反映行业供需健康状况，需求远大于供应，且价差在下半年有所上升 [33] 问题: 关于2026年可分配资金相对于标准化运营资金的预期 [36] - 如果标准化运营资金持平，可分配资金预计也将持平 [37] - 2025年可分配资金约为每股1.26美元，指引中已包含维护性资本支出数字以供建模参考 [37] 问题: 关于吸纳潜力是仅指同店还是也包括再开发，以及再开发项目的时间安排和收益 [40] - 之前提到的吸纳量仅指同店部分 [41] - 再开发投资组合将是未来几年总投资组合入住率增长的主要驱动力 [41] - 2025年第四季度，再开发组合的租赁百分比环比提高了500个基点，并在2026年1月签署了一份大型新租约，预计第一季度末将再增加500个基点的租赁 [41] - 目前签署的再开发租约的实质性收益将从2027年开始，但公司对实现三年盈利增长框架的信心正在增强 [42] 问题: 关于在当前股价和资本化率环境下，潜在收购的概况 [43] - 如果2026年不进行收购或股票回购，净债务/息税折旧摊销前利润可能会降至5倍低段，低于目标，因此资产负债表有适度容量，大约在2亿至3亿美元之间 [44] - 对于合资交易，公司有希望增加投资的现有合作伙伴 [44] - 公司隐含资本化率在7%低段，只有在预期收益率高于隐含资本化率时，才会考虑配置资本，即使是使用资产负债表容量进行合资交易 [45] - 公司不会为了交易而进行大量5.5%资本化率的交易，将保持高度纪律性 [46] 问题: 关于未来的资产处置计划 [49] - 2026年指引中嵌入了1.75亿美元的资产出售，其中约7000万美元是2025年12亿美元处置计划的一部分，结转至2026年初，预计很快完成 [49] - 另有4500万美元贷款预计在3月底偿还 [49] - 此后，指引中还有约6000万美元的处置 [49] - 公司会考虑出售非核心、非创收资产（如土地储备），但核心房地产的出售目前未纳入指引 [50] 问题: 关于过去6-9个月交易市场的变化洞察 [51] - 最大的变化是债务的可用性、定价以及买家能够获得的贷款价值比，这推动了交易量上升 [51] - 需求持续超过供应以及全国范围内的吸纳，激起了私人资本的兴趣，大量私人资本希望进入或增加在该领域的投资 [51] - 核心资产资本化率在高5%到低6%，核心增强型在低6%到高6%，增值型资产主要看内部收益率而非资本化率 [52] 问题: 关于2026年租户保留率假设和到期租约的可见性 [55] - 公司预计在发布下一份补充材料时，租约到期日程表将显著改善，尤其是2026和2027年到期的租约 [56] - 对于多租户投资组合，预计保留率在80%-85%范围，已嵌入2026年指引中 [56] 问题: 关于年初至今近100万平方英尺租赁中的新租约构成，以及130万平方英尺管道的谈判进展 [58] - 年初至今的100万平方英尺租赁中包含了新租约和续租 [60] - 130万平方英尺的管道是活跃的，且每天都在增长，预计将满足2026年的新租赁预期 [60] - 健康系统持续将服务从住院转向门诊，推动了大量需求 [61] 问题: 关于维护性资本支出占净营业收入15%-16%是否是未来的合理范围 [63] - 维护性资本支出范围可能在15%-20%之间，16%-17%是近期的运行率 [65] - 如果租户保留率继续上升，该数字甚至可能略有下降 [65] - 公司正在将留存收益再投资于再开发，这被认为是当前资本的最佳用途 [65] 问题: 关于资产管理和再开发的成功是否扩大了公司愿意通过合资或表内方式收购的资产类型范围 [67] - 公司目前表内有大量增值机会（再开发组合），外部增长主要通过合资方式进行，因为当前资本成本不允许公司单独在表内进行核心/核心增强型收购 [68] - 公司有有利的费用安排，可以使初始收益率优于交易资本化率 [69] - 可配置的资本有限，公司将比较股票回购的运营资金收益率、再开发收益等选项 [69] 问题: 关于战略计划中9000万美元净营业收入上行空间和5000万美元利润率扩张的捕获进度及纳入指引情况 [71] - 公司进度普遍超前于计划 [72] - 战略材料中假设前3年有2000万至4000万美元的净营业收入上行，因为资本投入、签约到租约开始有滞后 [73] - 通过自战略计划发布以来的租赁活动，公司已确认了约1500万美元的上行空间，约占5000万美元的1/3，但相对于2000万至4000万美元的盈利框架，已完成约一半 [73] - 这些收益预计不会在2026年体现，但应从2027年开始逐步显现 [73] 问题: 关于资本配置在股票回购、去杠杆和合资交易之间的权衡 [75] - 资本配置将是三者的结合，再开发是确定会投入资金的领域 [76] - 股票回购取决于股价，公司已启动与一位合作伙伴的交易评估引擎以寻找合资机会 [76] - 任何投资的预期收益率都将高于公司当前的隐含资本化率 [77] 问题: 关于市场上传统办公楼改造为医疗用途的趋势变化 [80] - 未注意到显著趋势，办公室改造带来的影子供应在公司的市场和租赁活动中并不常见 [80][81] - 公司主要与健康系统合作，其关键服务线增长需要特定的停车比例和建筑设计，因此办公室改造通常不构成影响因素 [81] 问题: 关于利率互换到期后，公司目标固定与浮动利率债务的混合比例 [82] - 公司始终寻求资产负债表最高效，并延长整体债务期限 [83] - 考虑到今年在再开发上的支出，浮动利率比例通常占整体债务的中个位数到高个位数百分比 [84] - 公司不会突然全部转为浮动利率债务 [84] 问题: 关于合资交易的具体形式，例如是否设立基金或贡献资产 [88] - 目前的评论是针对现有合资安排，合作伙伴希望增长，公司也愿意与之共同成长 [89] - 不排除未来设立新合资企业的可能性，但当前重点是与现有合作伙伴推进 [89] - 私人资本充裕，公司无法仅靠资产负债表收购核心资产，需要设法创造更好回报 [90] 问题: 关于寻求进入医疗办公楼的私人资本的目标回报率 [92] - 回报率范围很广：增值型合资机构资本目标高杠杆、高 teens 的内部收益率；而寻求核心产品（有信用、长期租约、高敏锐度、新楼龄）的国内外机构资本目标回报率则低得多 [93] 问题: 关于再开发项目的典型范围和规模，以及转型过程中遇到挑战的方面 [97] - 最具挑战性的方面是不得不让部分员工离开团队，这是必要但困难的过程 [98] - 再开发项目平均规模约1000万美元，每平方英尺成本约200-300美元 [99] - 项目是对老旧物业的全面翻新，包括公共区域、电梯、空间装修等，几乎达到新开发项目的水平，并能获得良好的租金提升 [99][100] 问题: 关于定制开发活动的现状和展望 [104] - 定制开发项目仍在进行，但通常需要高度预租，可视为类似类别 [109] - 当前新建项目的挑战在于成本大幅上升，需要健康系统或租户愿意支付远高于现有水平的租金，因此新建项目远少于过去 [110] - 新建项目发生在特定市场和特定情况下，但公司希望利用其所需的租金水平来提升自身资产租金 [111] 问题: 关于如何看待其他医疗REIT出售医疗办公楼并转向高增长资产类别的观点，以及该资产类别未来五年的盈利增长前景 [112] - 公司认为存在重大的价值创造机会，当前10-11倍的运营资金倍数被低估，该倍数通常属于陷入困境的公司或行业 [113] - 公司已为2026年做好准备，门诊医疗基本面强劲，投资组合一流，资产负债表稳健，团队改革完成，业绩表现良好 [114] - 公司自视为该细分市场的唯一纯正上市公司，没有直接同行，并开始将自身与具有相似盈利增长特征的其他物业类型进行比较，认为如果继续执行战略计划，估值倍数有扩张潜力 [114]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司报告标准化运营资金为每股0.40美元，同店现金净营业收入增长5.5% [23] - 2025年全年，公司标准化运营资金为每股1.61美元，超过原始指导中点0.03美元 [10] - 2025年全年，同店净营业收入增长4.8%，超过原始指导中点140个基点 [11] - 2025年全年，公司实现可分配资金每股1.26美元，第四季度股息支付率为75% [23] - 2025年，公司净债务与息税折旧摊销前利润比率从年初的6.4倍降至5.4倍，减少近一个整倍 [9][24] - 2026年，公司指导标准化运营资金为每股1.58-1.64美元，中点为1.61美元，与2025年持平 [25] - 2026年，公司指导同店现金净营业收入增长为3.5%-4.5% [25] - 2026年，公司预计全年净债务与息税折旧摊销前利润比率将在5倍中段范围 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司执行了580万平方英尺的租赁，其中包括160万平方英尺的新租约 [15] - 2025年全年，所有租赁活动的年租金平均上涨率为3.1%，将投资组合平均租金上涨率提升至2.9%，较去年提高7个基点 [15] - 2025年全年，加权平均租期为近6年，改善了投资组合平均水平 [15] - 2025年全年，租户保留率为82%，同店吸纳近29万平方英尺，转化为超过100个基点的入住率增长 [15] - 2025年第四季度，公司执行了150万平方英尺的总租赁 [15] - 2025年第四季度，租户保留率强劲，接近83%，这是连续第八个季度超过80% [16] - 2025年第四季度，同店入住率改善了超过20个基点 [16] - 自2025年第三季度末以来，再开发物业的租赁百分比提高了1000个基点 [16] - 2026年和2027年有140万平方英尺的单租户租约到期，公司已为其中超过一半的空间执行了续租或进入租约文件阶段 [19] - 2026年初至今，公司已执行近100万平方英尺的租赁，其中包括新租约 [60] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已退出14个非核心市场，并将整体地理布局改善至高增长的大都会统计区 [9] - 在康涅狄格州，公司与哈特福德医疗保健公司执行了6.5万平方英尺的租赁，填补了Prospect Medical的空间，并保留了全部300万美元的净营业收入 [17] - 在孟菲斯，Baptist延长了15份租约，总计近17万平方英尺，延长8年，并新签了3份租约，总计2.5万平方英尺，混合租期为10年 [18] - 行业基本面背景依然强劲，前100大都会统计区的需求持续超过供应，竣工量占库存的比例仍接近历史低点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成资产处置计划，以12亿美元出售资产，混合资本化率为6.7%，这两个数字都超过了预期上限 [8] - 公司已完成资产负债表计划，延长了债务期限，增加了流动性，并获得了穆迪和标普的稳定展望 [9] - 公司调整了股息，目前为股东提供近6%的当前收益率，且股息适当、覆盖良好，未来在适当条件下能够增长 [10] - 公司将资本配置重点放在1) 现有投资组合内的再开发项目，预计成本收益率约为10% [12] 2) 通过股票回购向股东返还资本，1月份已购买5000万美元股票，并获授权购买更多 [12] 3) 合资企业交易，前提是能通过投资回报和有利的费用安排创造收益增长 [12] - 公司认为自己是“细分市场中的唯一”，在公开市场中没有直接竞争对手，因为其他公司没有像其一样100%专注于门诊医疗地产 [114] - 公司认为其股票估值（约10-11倍运营资金）被低估，并看到了倍数扩张的价值创造机会 [113][114] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗交易量在2025年显著增加，私人投资者看到了与公司相同的积极背景：患者和租户需求增加，加上新供应严重缺乏 [11] - 公司对当前资本成本和资产内在价值的折扣限制了外部增长保持现实态度 [11] - 公司预计2026年核心盈利增长约5%，这抵消了2025年后端加权的资产处置和去杠杆化带来的必要稀释 [13] - 公司预计2026年一般及行政费用在4300万至4700万美元之间，符合战略计划 [25] - 公司预计今年8月到期的6亿美元债券将在年中以低5%左右的票面利率进行再融资，现有票面利率为3.5% [26] - 公司推出了新的6亿美元商业票据计划，以进一步多元化资本来源并降低利息成本 [26] - 建筑成本在过去3-5年大幅上涨，使得新开发项目需要更高的租金才能实现必要回报，因此新开发项目较少，且多为预租赁 [110] 其他重要信息 - 公司已完成资产管理平台的改革，现金租赁利差改善了60个基点，租户保留率提高了220个基点，租赁内部收益率和租赁回收期也有显著提升 [8] - 公司成功实现了1000万美元年化运行率的一般及行政费用节约目标，目前总一般及行政费用为4500万美元，优于同行 [8] - 公司物业净营业收入利润率提高了60个基点，并相信未来几年还有额外的利润率扩张空间 [8] - 公司已将董事会精简至7人，并认为拥有房地产投资信托行业最高质量的董事会之一 [10] - 公司正式任命Dan Gabbay为首席财务官 [10] - 公司拥有130万平方英尺的租赁管道，且需求强劲 [16] - 在战略计划中，公司概述了来自再开发和租金调涨投资组合的9000万美元净营业收入上升空间，以及来自流程改进的5000万美元净营业收入上升空间 [71] - 公司目前已通过租赁活动确定了约1500万美元（即5000万美元中的约三分之一）的上升空间，并且进度超前于计划 [73] - 再开发项目的平均规模约为1000万美元，每平方英尺成本在200-300美元，是对老旧资产的全面翻新 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店净营业收入增长指引减速的原因和假设 [30] - 2025年4.8%的增长是强劲的，部分得益于超过100个基点的吸纳率提升 [31] - 2026年3.5%-4.5%的指引将围绕四个主要驱动因素推进：租金上涨率、租户保留率、吸纳率和现金租赁利差 [31] - 租金上涨率（占同店增长75%以上）目前平均在3%或以上 [32] - 租户保留率趋势在80%中低段，可能更接近中段80%，并朝着正确方向发展 [32] - 预计2026年会有更多吸纳，但可能不及去年的100个基点，因为目前入住率已达92% [33] - 现金租赁利差是四个因素中最小的驱动因素，但在下半年已有所上升，反映了需求远大于供应的行业健康状况 [33] 问题: 关于2026年可分配资金与6100万美元标准化运营资金指引的关系及资本支出指引 [36] - 如果标准化运营资金持平，则可分配资金也可能持平，2025年可分配资金约为每股1.26美元 [37] - 指引中已包含维护性资本支出数字，以帮助建模 [37] - 维护性资本支出占净营业收入的比例可能在15%-20%之间，近期运行率在16%-17% [65] - 公司目前投资于再开发的资本高于维护性资本支出，并认为这是当前资本的最佳用途 [66] 问题: 关于吸纳潜力是指同店还是也包括再开发租赁，以及再开发项目的时间线和收益 [40] - 之前提到的吸纳潜力仅指同店部分 [41] - 再开发投资组合将是未来几年总投资组合入住率增长的主要驱动力 [41] - 2025年第四季度，再开发组合的租赁百分比环比提高了500个基点，并在2026年1月签署了一份大租约，预计第一季度末将再提高500个基点 [41] - 目前签署的再开发租约的收益将从2027年开始显现，增强了公司对三年盈利增长框架的信心 [42] 问题: 关于潜在收购的概况和收益率要求 [43] - 如果不进行收购或股票回购，2026年底净债务与息税折旧摊销前利润比率可能降至5倍低段，低于目标，因此有2-3亿美元的资产负债表容量 [44] - 对于合资交易，公司不会分配资本，除非其收益率高于公司约7%低段的隐含资本化率 [45] - 公司将保持高度纪律性，确保资本获得最佳回报 [46] 问题: 关于未来的资产处置计划 [49] - 2026年指引中嵌入了1.75亿美元的资产出售，其中约7000万美元是2025年12亿美元处置计划的延续，预计很快完成 [49] - 另有4500万美元贷款预计在3月底偿还 [49] - 之后，指引中还有约6000万美元的处置 [49] - 公司会考虑出售非核心、非创收资产（如土地储备），也可能考虑出售核心房地产以最大化股东价值，但目前未纳入指引 [50] 问题: 关于过去6-9个月交易市场的洞察变化 [51] - 最大的变化是债务的可获得性、定价以及买家能够获得的贷款价值比，这推动了交易量上升 [51] - 门诊医疗资产需求持续超过供应，吸引了大量寻求进入或增加该领域敞口的私人资本 [51] - 核心资产资本化率在高5%到低6%，核心增强型在低6%到高6%，增值型资产主要由内部收益率驱动 [52] 问题: 关于2026年租户保留率假设和到期租约的可见性 [55] - 公司预计多租户投资组合的保留率在80%-85%范围内，并已将此假设纳入指引 [56] - 对2026年和2027年的到期租约有较好的可见性，预计下次补充报告中将显示显著改善的租约到期计划表 [56] 问题: 关于年初至今近100万平方英尺租赁中的新租约构成，以及130万平方英尺管道谈判进展 [58] - 年初至今的100万平方英尺租赁中包括新租约和续租 [60] - 130万平方英尺的管道是活跃且每日增长的，将支撑2026年的新租赁预期 [60] - 医疗系统持续将服务从住院转向门诊，推动了需求 [61] 问题: 关于改进后的资产管理平台是否扩大了公司愿意考虑的资产收购范围 [67] - 公司目前资产负债表上有足够的增值机会（再开发组合） [68] - 对于外部增长，由于资本成本原因，目前主要通过合资方式进行，并利用有利的费用安排提高初始收益率 [69] - 公司会将合资机会与股票回购和再开发的收益率进行比较 [69] 问题: 关于战略计划中9000万美元和5000万美元净营业收入上升空间的实现进度和纳入指引情况 [71] - 公司进度超前于计划 [72] - 战略计划中假设前3年实现2000-4000万美元净营业收入上升空间，因为资本投入、签约和租约生效之间存在时滞 [73] - 通过2025年下半年和2026年初的租赁活动，目前已确定了约1500万美元的上升空间（占5000万美元的三分之一），相对于2000-4000万美元的目标，已完成约一半 [73] - 这些收益预计将从2027年开始显现，未纳入2026年指引 [73] 问题: 关于资本配置在股票回购、去杠杆和合资之间的权衡 [75] - 资本配置优先顺序包括再开发、股票回购和合资交易 [76] - 公司已启动与现有合作伙伴评估合资交易 [76] - 任何合资交易的收益率都将高于当前交易的隐含资本化率 [77] 问题: 关于市场上传统办公楼改造为医疗用途的趋势 [80] - 未注意到显著趋势，影子供应在公司的市场和租赁活动中不是主要因素 [80][81] - 医疗系统租赁通常需要特定的停车比例和建筑设计，办公楼改造通常不适用 [81] 问题: 关于利率互换到期后，公司目标固定与浮动利率债务组合 [82] - 目标浮动利率债务比例通常在中高个位数百分比范围内，占整体债务的比例 [84] - 随着今年再开发支出，可能会有所波动，但不会突然全部转为浮动利率 [84] 问题: 关于合资交易的具体形式和结构 [88] - 评论主要针对现有合资安排，合作伙伴希望增加投资 [89] - 公司目前没有谈论设立新的合资基金，但会继续考虑，并可能扩大现有合作 [89] - 私人资本竞争激烈，公司无法单独以资产负债表收购核心资产，需要设计方式以获得更好回报 [90] 问题: 关于寻求进入门诊医疗领域的私人资本的目标回报率 [92] - 回报率范围很广：增值型合资机构资本目标高杠杆、内部收益率在十几到二十几；而寻求核心产品（有信用、长租约、高敏锐度）的机构资本目标回报率则低得多 [93] 问题: 关于再开发项目的典型范围和公司在转型中遇到的挑战 [97] - 最具挑战性的方面是不得不进行人员调整，这比预期的更困难 [98] - 再开发项目平均规模约1000万美元，每平方英尺成本200-300美元，是对老旧资产的全面翻新，包括公共区域、电梯、空间装修等，几乎达到新开发的标准 [99][100] 问题: 关于定制开发活动的现状 [104] - 定制开发正在进行，但新开发项目多为预租赁，几乎没有投机性开发 [109] - 建筑成本大幅上涨，使得新开发项目需要更高的租金才能实现必要回报，因此开发活动比过去少得多 [110] 问题: 关于如何看待其他医疗房地产投资信托出售门诊医疗资产的行为，以及该资产类别长期增长前景 [112] - 公司认为存在重大的价值创造机会，其平台被显著低估 [113] - 公司是“细分市场中的唯一”，没有直接同行，并开始将自身与具有相似盈利增长特征的其他地产类型进行比较 [114] - 如果继续执行战略计划，公司的估值倍数有扩张潜力，这将为股东创造价值 [114]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年标准化运营资金为每股1.61美元，超出原始指引中点0.03美元 [9] - 2025年同店净营业收入增长为4.8%，超出原始指引中点140个基点 [10] - 2025年第四季度标准化运营资金为每股0.40美元，同店现金净营业收入增长为5.5% [22] - 2025年全年可分配资金为每股1.26美元，第四季度为每股0.32美元，季度股息支付率为75% [22] - 2025年第四季度现金租赁利差为3.7%，同店入住率同比增长103个基点 [22] - 2026年标准化运营资金指引为每股1.58-1.64美元，中点为1.61美元，隐含同比零增长 [12][24] - 2026年同店现金净营业收入增长指引为3.5%-4.5% [24] - 2026年一般及行政费用预计在4300万至4700万美元之间 [24] - 2025年净债务与息税折旧摊销前利润比率从年初的6.4倍降至5.4倍，优于目标 [7][23] - 2025年物业净营业收入利润率提高了60个基点 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年执行了580万平方英尺的租赁，包括160万平方英尺的新租约 [13] - 所有租赁活动的年租金平均涨幅为3.1%，将投资组合平均涨幅提升至2.9%，较去年提高7个基点 [13] - 加权平均租期为近6年，改善了投资组合平均水平 [13] - 2025年租户保留率为82%，同店吸纳近29万平方英尺，带来超过100个基点的入住率增长 [13] - 2025年第四季度执行了150万平方英尺的总租赁，租户保留率接近83%，连续第八个季度超过80% [14] - 第四季度同店入住率改善超过20个基点 [14] - 自第三季度末以来，再开发物业的租赁百分比提高了1000个基点 [14] - 2026年和2027年有140万平方英尺的单租户租约到期，其中超过一半已执行续租或处于租赁文件阶段 [18] - 2026年初至今已签署近100万平方英尺的租赁，其中包括新的租赁 [58] - 活跃的租赁管道为130万平方英尺 [14][58] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司退出了14个非核心市场，改善了整体地理布局，进入高增长的大都会统计区 [7] - 在康涅狄格州，与哈特福德医疗集团执行了6.5万平方英尺的租赁，保留了全部300万美元的净营业收入 [16] - 与哈特福德医疗集团的关系已扩展至15栋建筑，总面积近25万平方英尺，入住率为94% [17] - 在孟菲斯，浸信会医疗集团延长了总计近17万平方英尺的15份租约，额外续租8年，并新签了总计2.5万平方英尺的3份租约，混合租期为10年 [17] - 与浸信会医疗集团的投资组合现已99%出租 [17] - 在波士顿，与塔夫茨医学中心续签了15.4万平方英尺、为期8年的租约 [18] - 在夏洛特，与倡导者健康集团续签了三份总计14.2万平方英尺的租约，平均7年，现金租赁利差超过5% [18] - 在查尔斯顿，与南卡罗来纳医科大学续签了3.9万平方英尺的租约 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成三年战略计划中的多项举措，包括资产处置、资产负债表修复、一般及行政费用节约和公司治理加强 [5][6][7][9] - 新的资产管理平台已完成改革，现金租赁利差改善60个基点，租户保留率改善220个基点，租赁内部收益率和回收期有显著提升 [6] - 已完成12亿美元的资产处置，混合资本化率为6.7%，退出14个非核心市场 [6][7] - 资产负债表得到修复，净债务与息税折旧摊销前利润比率降至5.4倍，延长了债务期限，增加了流动性，评级展望被穆迪和标普上调至稳定 [7][8] - 股息已调整至适当水平，目前为股东提供近6%的当期收益率 [9] - 资本配置优先事项包括：1) 现有投资组合内的再开发项目，成本收益率约10%；2) 通过股票回购向股东返还资本，1月已回购5000万美元股票，授权额度剩余4.5亿美元；3) 合资企业交易，前提是能通过投资回报和有利的费用安排实现盈利增长 [11] - 公司认为其拥有顶级的门诊医疗投资组合，在公开市场中是唯一的纯业务公司，没有直接同行 [113] - 行业基本面强劲，前100大都会统计区的需求持续超过供应，竣工量占库存比例接近历史低点 [14][15] - 医疗系统对门诊服务的强劲投资是一个持续的积极趋势 [15] - 私人资本对门诊医疗资产兴趣浓厚，交易量显著增加 [10][50] - 核心资产定价资本化率在5%高位至6%低位，核心增强型资产定价在6%低位至6%高位 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是变革之年，公司定位为门诊医疗领域的明确领导者 [4] - 公司对2026年指引中隐含约5%的核心盈利增长感到满意，这抵消了2025年后端加权的资产处置和去杠杆化带来的必要稀释 [12] - 随着非核心处置完成和资产负债表状况良好，公司有能力最大化未来的盈利增长潜力 [12] - 公司对门诊医疗的基本面持乐观态度，需求超过供应，新供应严重缺乏 [10][33] - 公司目前的资本成本和资产内在价值的折价限制了外部增长，因此资本配置方法将保持高度纪律性 [10] - 再开发项目是盈利增长的关键驱动力，已签署的租约主要从2027年开始带来收益 [42][69] - 公司预计2026年将出现更多吸纳，尽管可能不及去年的100个基点 [32] - 维护性资本支出预计占净营业收入的15%-20% [62] - 公司正在积极考虑与现有合资伙伴进行交易，以在资本成本受限的情况下实现增长 [44][66][86] - 公司认为其股票估值偏低，交易价格约为10-11倍运营资金，存在多重扩张的价值创造机会 [112][113] 其他重要信息 - 新任首席财务官丹·加贝加入公司，拥有20年投资银行经验 [9][20] - 董事会已精简至7人，管理层认为这是房地产投资信托基金行业中最高质量的董事会之一 [9] - 公司公布了新的6亿美元商业票据计划，以进一步多元化资本来源并降低利息成本 [25] - 公司预计2026年全年的净债务与息税折旧摊销前利润比率将在5倍中段范围 [26] - 公司假设今年8月到期的6亿美元债券将在年中以低5%区间的票面利率进行再融资 [25] - 公司拥有大量未开发的土地储备，认为其在股价中被低估 [49] - 管理层认为将办公室改建为医疗用途的“影子供应”在其市场中并不显著 [77][78] - 公司目标浮动利率债务占比为总债务的中高个位数百分比 [81] - 新开发项目面临成本上升的挑战，需要更高的租金才能实现回报，因此预租赁的开发项目更为常见 [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店净营业收入增长指引放缓的驱动因素和假设 [29] - 2025年4.8%的增长很强劲，部分得益于超过100个基点的吸纳 [30] - 2026年3.5%-4.5%的指引将围绕四个主要驱动因素推进：租金涨幅、租户保留、吸纳和现金租赁利差 [30] - 租金涨幅是主要驱动力，约占每年同店增长的75%或更多，目前签署的所有租约平均涨幅为3%或更高 [31] - 租户保留率趋势朝向80%中低段，最近几个季度更接近80%中段 [32] - 预计2026年将有更多吸纳，但可能达不到去年的100个基点，因为目前入住率已达92% [33] - 现金租赁利差在2025年下半年有所上升，但整体对同店增长的贡献最小，不过能反映行业供需健康状况 [33] 问题: 关于2026年可分配资金相对于每股1.61美元标准化运营资金指引的资本支出范围 [36] - 如果标准化运营资金持平，可分配资金也可能持平，2025年可分配资金约为每股1.26美元 [37] - 指引中已包含维护性资本支出数字，以帮助建模 [37] - 对可分配资金的假设与对标准化运营资金的假设相同 [38] 问题: 关于吸纳潜力是仅指同店还是也包括再开发租赁，以及再开发项目的时间线和收益 [40] - 之前提到的吸纳潜力仅针对同店投资组合 [41] - 再开发投资组合将是未来几年总投资组合入住率增长的主要驱动力 [41] - 第四季度再开发组合的租赁百分比环比提高了500个基点，1月与圣彼得医疗集团签署了大额新租约，预计第一季度末将再提高500个基点 [41][42] - 现在签署的再开发租约主要从2027年开始带来收益，是达到或超过三年盈利增长框架的关键 [42] 问题: 关于在当前资本化率环境下，潜在收购的概况和收益率要求 [43] - 如果不进行收购或股票回购，2026年底净债务与息税折旧摊销前利润比率可能降至5倍低段，低于目标，因此有2-3亿美元的资产负债表容量 [44] - 对于合资交易，除非收益率高于公司约7%低段的隐含资本化率，否则不会配置资本 [45] - 公司纪律严明，不会为了交易而进行5.5%资本化率的交易 [46] 问题: 关于未来的资产处置计划 [48] - 2026年指引中包含了1.75亿美元的资产销售，其中约7000万美元是2025年12亿美元处置计划的延续，预计很快完成 [48] - 另外4500万美元的贷款预计在3月底偿还 [49] - 此后，指引中还有约6000万美元的处置 [49] - 公司会考虑出售非核心、非创收资产（如土地储备），也可能考虑出售核心房地产以最大化股东价值，但目前未纳入指引 [49] 问题: 关于过去6-9个月交易市场的变化洞察 [48] - 最大的变化是债务的可用性、定价以及买家能够获得的贷款价值比，这推动了交易量上升 [50] - 需求持续超过供应以及全国性的吸纳，吸引了大量寻求进入或增加该领域敞口的私人资本 [50] - 核心资产资本化率在5%高位至6%低位，核心增强型在6%低位至6%高位，增值型资产主要由内部收益率驱动 [51] 问题: 关于2026年的租户保留率假设和到期租约的可见性 [53] - 公司预计多租户投资组合的保留率在80%-85%范围内，已将此假设纳入指引 [54][55] - 对2026年和2027年的到期租约有较好的可见性，预计下一份补充报告中的租约到期时间表将显著改善 [54] 问题: 关于年初至今近100万平方英尺租赁中的新租约构成，以及130万平方英尺租赁管道的谈判进展 [56] - 年初至今的100万平方英尺租赁中包括新租约 [58] - 130万平方英尺的活跃管道每天都在增长，将支撑2026年的新租赁预期 [58] - 医疗系统持续将服务从住院转向门诊，推动了需求 [59] 问题: 关于稳定后的投资组合，维护性资本支出占净营业收入15%-16%是否是未来的正确范围 [61] - 维护性资本支出范围可能在15%-20%，目前达到16%-17% [62] - 如果保留率继续上升，该数字可能略有下降 [62] - 公司正在将留存收益再投资于再开发，这是当前资本的最佳用途，投资额超过维护性资本支出 [62][63] 问题: 关于资产管理能力的提升是否扩大了公司愿意通过合资或表内方式收购的资产类型范围 [64] - 公司目前有足够的表内增值机会（即再开发组合） [65] - 对于外部增长，由于资本成本限制，任何收购主要通过合资方式进行，并利用有利的费用安排来提高收益率 [66] - 可配置的资本有限，公司将比较股票回购的运营资金收益率、再开发收益和合资机会 [66] 问题: 关于战略计划中提到的1.4亿美元净营业收入增长潜力，有多少已实现或纳入指引 [68] - 在战略计划中，公司假设前3年有2000万至4000万美元的净营业收入增长 [69] - 目前通过租赁活动已确认了约1500万美元的潜力，约占5000万美元总潜力的三分之一，但相对于3年框架的2000万至4000万美元，已完成约一半 [69] - 这些收益主要从2027年开始显现，未纳入2026年指引 [69] 问题: 关于资本配置优先顺序，在股票回购、去杠杆和合资交易之间的权衡 [72] - 资本配置将综合考虑再开发、股票回购和合资交易 [73] - 股票回购取决于股价，公司已启动与合资伙伴的交易评估 [73] - 任何合资交易的收益率都需要高于公司当前的隐含资本化率 [74] 问题: 关于市场中办公室改建为医疗用途的趋势变化 [77] - 没有显著变化，办公室改建的“影子供应”在公司的市场中并不常见 [77][78] - 医疗系统租赁通常需要特定的停车比例和建筑设计，因此办公室改建通常不构成竞争因素 [78] 问题: 关于利率互换到期后，公司目标的固定与浮动利率债务组合 [79] - 目标浮动利率债务占比为总债务的中高个位数百分比 [81] - 公司将保持审慎，不会全部转为浮动利率债务 [81] 问题: 关于合资交易的可能形式，例如成立基金或贡献资产 [85] - 目前的评论是针对现有的合资安排，可以与现有伙伴共同成长 [86] - 私人资本竞争激烈，公司无法仅靠资产负债表收购核心资产，因此需要设计方式以提高回报，正在积极考虑相关方案 [87] - 目前会与现有伙伴进行交易，已有良好的结构安排和对话 [88] 问题: 关于寻求进入医疗办公楼的私人资本的目标回报率 [89] - 回报率范围很广，增值型合资交易的目标是高杠杆、内部收益率在百分之十几 [91] - 寻求核心产品的机构资本目标回报率则低得多 [91] 问题: 关于再开发项目的典型范围和成本，以及转型过程中遇到的挑战 [95] - 最具挑战性的方面是不得不进行人员裁减，以实现成本结构和盈利增长轨迹的调整 [96] - 平均再开发项目成本约1000万美元，每平方英尺200-300美元，涉及对老旧资产的全面翻新 [97] - 翻新范围包括公共区域、电梯、空间装修等，几乎将旧物业升级至接近新开发项目的水平 [98] 问题: 关于定制开发项目的活动水平 [103] - 目前没有投机性开发，进行的开发项目都是高度预租赁的 [108] - 由于成本大幅上升，新开发项目需要更高的租金才能实现回报，因此开发活动比过去少得多 [109] - 公司希望利用新开发项目所需的高租金来提升自身资产 [110] 问题: 关于对医疗办公楼资产类别长期增长前景的看法，反驳其他房地产投资信托基金出售该资产类别的行为 [111] - 公司认为存在重大的价值创造机会，当前约10-11倍的运营资金倍数被低估 [112] - 公司是公开市场中唯一的纯门诊医疗房地产投资信托基金，没有直接同行，基本面强劲，投资组合一流，资产负债表健康 [113] - 如果战略计划继续得到执行，运营资金倍数有扩张潜力，这将为股东创造价值 [113]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为每股0.41美元，同比增长5% [6][20] - 同店现金NOI增长5.4%，过去两个季度同店NOI增长平均为5.25% [4][20] - 同店入住率环比提升44个基点至91.1%，年内累计提升77个基点 [4][17] - 净负债与调整后EBITDA比率降至5.8倍，自2022年初以来首次低于6倍 [4][7][21] - 第三季度FFAD为每股0.33美元，派息率为73% [20] - 第三季度归一化G&A为970万美元 [21] - 公司将2025年FFO每股指引中值上调1美分至1.59-1.61美元，同店现金NOI增长指引上调至4%-4.75%，G&A指引为4600-4900万美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲，执行了160万平方英尺的租约，包括超过44.1万平方英尺的新租约 [16] - 租户留存率提升至近89%，为六年来最高 [16] - 年度租金涨幅为3.1%，改善了整个投资组合的平均水平 [16] - 新租赁管道持续增长，达到110万平方英尺，其中三分之二处于意向书或租约文件阶段 [5] - 开发项目：All Saints II项目出租率从54%提升至72%并已投入使用；Macon Pond项目预租率为51%，预计2026年中投入使用，两个项目稳定后NOI预计约为800万美元 [11][12] - 重新开发：第三季度将5个资产纳入重新开发组合，总预算约6000万美元，预计增量NOI近800万美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 前100大都会区的需求连续第17个季度超过供应，入住率接近93%，创历史记录 [5] - 本季度前100大都会区需求超过供应超过74万平方英尺 [17] - 健康系统租赁占本季度总租赁活动的近50%，较2023年的低点上升约20% [17] - 非核心资产处置（约8亿美元）的混合资本化率为7.25%；核心处置资产（约4亿美元）的混合资本化率为5.75% [9][10] - 里士满投资组合（核心处置）的最终定价为1.71亿美元，约合每平方英尺425美元，资本化率高达5% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点从规模转向经济回报，旨在最大化留存率、租金涨幅和现金租赁利差 [5] - 随着杠杆状况迅速改善，公司首次拥有资本可增值投资于其投资组合 [6] - 处置计划接近完成，年内迄今已出售5亿美元资产，剩余约7亿美元处置管道几乎全部处于有约束力合同或意向书阶段 [9] - 公司正在评估关键市场的战略土地地块，以决定继续持有还是变现，年持有成本约150万美元 [13] - 公司获得董事会授权，设立10亿美元ATM股权计划和最多5亿美元的股票回购计划 [22] - 行业竞争方面，门诊医疗地产交易市场正在升温，资本化率出现压缩 [7][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗的长期趋势持续改善，需求远超供应 [5] - 健康系统财务状况稳健，继续依赖门诊设施作为降低运营成本和扩大市场份额的关键组成部分 [17] - 贷款环境显著改善，银行流动性大幅增加，银行发起的贷款利率降至4%高位，推动了买方需求 [58] - 交易市场活动活跃，因素包括行业基本面改善、有利的贷款市场以及健康系统拥有战略性房地产的强烈意愿 [8] - 公司对未来的Healthcare Realty Trust 2.0感到非常兴奋，运营业绩稳步改善，向运营导向文化的转型快于预期 [13] 其他重要信息 - 公司会见了超过100名投资者，对其战略计划感到兴奋 [4] - 公司正在向资产管理模式迁移，已招聘额外资产经理，目标在年底前完成全面转换 [18] - 年内迄今已偿还约5亿美元的票据和定期贷款 [21] - 公司拥有约400个一级收购目标，集中在优先市场和希望结盟的系统，代表超过2000万平方英尺，价值超过80亿美元 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于未来几个季度NOI影响以及再开发与入住率提升之间的权衡 [25] - 稳定投资组合的年增长率预计在3%-4% [26] - 未来三年5000万美元NOI增长中，约一半来自再开发，另一半来自非再开发的租赁期投资组合 [26][28] - 预计未来几个季度将再增加5-10个资产进入再开发池 [27] 问题: 健康系统租赁份额提升的原因 [29] - 健康系统租赁份额提升是逐步趋势，反映了服务从医院向门诊转移的持续趋势以及租户关系的改善 [30] - 新的资产管理平台将有助于进一步加强与健康系统的关系 [31] 问题: 处置资本化率假设的保守性以及大量行业出售活动的影响 [33][34] - 剩余处置资产组合更偏向需要增值的资产，因此预期资本化率假设有所调整 [33] - 大量出售活动表明私募市场对门诊医疗地产需求非常强劲，公司视其为资产类别价值的体现 [35] - 公司进行处置主要是为了优化投资组合和降低杠杆，完成后将转向进攻 [35][36] - 大部分出售资产（约80-100亿美元）并非流向健康系统 [39] 问题: 新增再开发资产的性质 [42] - 大部分新增再开发资产涉及当前空置或近期到期租约，通过投资可获得健康的租金市价调整 [43][44] - 少数情况是租户迁出后需要大量资本投入重新定位 [43] 问题: ATM计划的意义和进攻性增长机会 [45] - ATM是常规业务安排，并非计划在当前股价水平发行股票 [45] - 进攻性增长将侧重于合资企业或核心市场的小型补强收购，利用产生的资产负债表能力 [45][66] - 公司不需要进行大规模收购，重点仍是执行三年增长框架 [66][67] 问题: 700万美元处置资产细节及外部增长时机 [48][52] - 700万美元处置资产均计划100%出售，无合资计划，且已不纳入同店池 [49][50] - 完成剩余处置后，杠杆率将低于5.5倍，可提供1.5-3亿美元的资本配置空间 [52] - 外部增长将主要是可带来增值的补强型收购 [52] 问题: 利润率改善时间表 [53] - 利润率改善将通过资产销售、有机租赁和费用控制逐步实现，预计需要多年时间达到稳定水平 [53] 问题: 买方池的变化 [55] - 买方需求一直强劲，最大变化是贷款环境的显著改善 [58] - 买方主要由私募机构和健康系统主导，公司处置的买家组合预计各占一半 [58] 问题: 剩余处置完成时间 [59] - 部分交易可能于明年1月初完成，主要是交易数量多所致 [59][60] 问题: 在竞争市场中寻找战略性投资的机会 [62] - 公司历史上以"神枪手"方式通过关系驱动进行场外交易 [63] - 随着资本化率下降，近期市场上出现的资产质量和数量有所增加 [64] - 进攻性增长将谨慎进行，首要重点是内部增长框架 [66][67] 问题: 在紧缩市场中推动租赁经济性的具体方式 [68] - 重点是通过高留存率和强劲的租金涨幅（目前已超3%）来最大化租赁经济性 [68] - 随着入住率提升，有机会进一步推动租金市价调整 [68] 问题: 2026年债券再融资计划 [70] - 公司有6亿美元债券于2026年8月到期，有时间等待机会，若出现有吸引力的机会会考虑采取行动 [70] 问题: 2026年租约到期带来的机会 [71] - 2026年有大量续租机会，目标是将平均租金涨幅从中低3%范围提升至中高3%范围 [72] 问题: 合适的开发和再开发规模 [74] - 除非土地储备有高预租率和有吸引力的收益，否则不急于启动新开发 [75] - 再开发池预计保持约25个资产，每个项目投资1000-1500万美元，现金回报率在9%-12% [76] 问题: 完成计划处置后是否还有进一步出售 [77] - 后续出售将是名义上的和机会主义的，不会有大型计划 [77] 问题: 重组总成本和组织调整进度 [80] - 组织调整已进入后期，重组成本正逐步转化为更低的G&A [81] 问题: 2026年是否有其他重大单租户租约到期 [82] - 除2027年已披露的重大到期外，2026年无其他重大单租户迁出 [82]