文章核心观点 - 房贷利率锁定效应仍是当前房地产市场的主导力量，高利率环境延缓了疫情时期低利率房贷的释放节奏，也拖慢了房地产市场的缓慢解冻进程 [1] - 截至2026年第二季度，利率在5%及以上的房贷占比持续增长，而近期新发放贷款的市场份额继续萎缩 [1] - 疫情时期的再融资潮正步入锁定期，重塑着存量房贷的账龄结构，许多房主锁定了极低利率且短期内没有自然还清或搬迁的打算 [6] 存量房贷利率结构 - 2026年第二季度存量房贷利率分布：低于3%占19.2%，3%至4%占29.9%，4%至5%占16.5%，5%至6%占12.0%，6%及以上占22.5% [3] - 累计占比：低于3%为19.2%，3%至4%累计49.1%，4%至5%累计65.6%，5%至6%累计77.6%，6%及以上累计100% [3] - 若房贷利率维持在6%以上，到2027年中期利率在6%及以上的存量贷款占比可能达到27%至28.5%，为十多年来的最高水平 [4] 贷款账龄与发放时期结构 - 仅27.8%的存量房贷是在2022年中期以来发放的，当时房贷利率已从疫情低点开始上升 [2] - 2019年中期至2022年中期发放的贷款（利率处于历史低位时期）目前占市场的42.8%，创下纪录，许多房主以极低利率购房或再融资，使得搬迁变得难以合理化 [2] - 账龄结构：4年及以下贷款占27.8%（2022年7月至2026年6月发放，高利率时代约6%至7%以上），4至7年占42.8%（2019年7月至2022年6月发放，疫情繁荣期、创纪录低利率），7至10年占9.2%（2016年7月至2019年6月发放，利率在3.5%至5%区间），10年以上占20.2%（2016年7月之前发放，包含2012至2015年低点及更早贷款） [8] - 5至7年贷款组从上一季度的40.8%增长至第二季度创纪录的42.8%，超过历史上占比最大的较新贷款组 [6] - 房龄不足四年的房贷占比从2023年的约六成降至不足三成 [7] - 低利率房贷的逐步下降主要反映房主换购更高利率贷款或还清贷款，而非住房活动的广泛解冻 [7] 专家观点与市场动态 - 低于3%的房贷利率是极其特殊的例外而非新常态，自1971年有数据以来利率仅在疫情窗口期跌破该水平，房主至今仍在围绕这些异常低利率做决策 [3] - 利率解锁是真实的但进展缓慢，低利率贷款随着时间推移逐渐老化、被置换或还清 [3] - 即使在高房价高利率市场，围绕生育、换工作、离婚等重大生活事件的购房活动仍使市场保持运转；通胀缓解和房贷利率下降应能促使更多卖家入市，增加库存以缓解当前供应不足市场的价格压力和竞争；但近期房贷利率的飙升使复苏预期进一步推迟 [5] 未来一年展望与情景分析 - 预计未来一年房贷利率将维持高位，绝大多数新发放房贷将落入6%及以上区间 [9] - 两种路径：新贷款替代现有低利率贷款使房贷总数大致持平，或新增贷款而不还清旧贷款使总池扩大；两种情况下高利率占比均将增长至27%至28.5%之间，低利率贷款份额下降，区别在于低利率贷款是数量减少还是在大池中占比缩小，实际结果可能介于两种情景之间 [9] - 未来一年新贷款预计310万笔，与2025年FHFA数据中的购房贷款发放量相当，全部以6%及以上利率发放，假设无再融资 [11] - 净新增情景下现有房贷无一还清；替代情景下每笔新贷款还清一笔低于6%的房贷，按比例从各利率区间抽取，大多数现有6%及以上贷款假设继续存续 [11] 数据方法说明 - 数据来源为FHFA全国房贷数据库，为第一留置权房贷的1/20抽样，份额按贷款笔数计算，利率区间反映发放时利率，贷款账龄为自发放以来的时间，再融资贷款按再融资日期计算 [10] - 最新季度为首次公布数据，通常会上修约1%，主要来自迟报贷款，集中在5%至5.99%和6%及以上区间，公司据此对2026年第二季度预测贷款份额进行了调整 [10]