美国租房与购房成本趋势分析 核心观点 - 美国50大都会区中37个地区的租房优势正在缩小 购房与租房的财务差距逐步收窄[1] - 2025年6月全美0-2居室租金中位数同比下降2.1%至1,711美元 较2022年8月峰值低2.7% 但较2019年6月仍上涨18.6%[1] - 尽管高房贷利率和房价使租房在49个都会区仍更经济 但购房成本正以平均每月48美元的速度逼近租金[2][3] 租金与购房成本对比 - **租金降幅**：全美各户型租金均下降 其中单间公寓(-2.3%)、一居室(-2.6%)、两居室(-2.1%)[2] - **极端案例**：奥斯汀购房成本比租房高114.7% 但租金优势一年内缩减292美元[3][7] - **唯一例外**：匹兹堡是50大都会区中唯一购房成本低于租房的地区[5] 区域市场分化 租金优势缩小的市场 - 圣何塞租金优势一年减少349美元 达2,614美元/月[5][7] - 达拉斯(-272美元)、西雅图(-210美元)、哥伦布(-201美元)等市场租金优势加速消退[7] 租金优势扩大的市场 - 伯明翰租金优势年增189美元 购房成本仅比租金高16.1%[8] - 孟菲斯从"购房友好"转为"租房友好" 租金优势年增124美元[7][8] 重点城市数据 | 市场 | 租金(美元) | 购房成本(美元) | 差额(美元) | 差额占比 | |------|------------|----------------|------------|----------| | 洛杉矶 | 2,719 | 5,342 | 2,623 | 96.5% | | 旧金山 | 2,730 | 5,232 | 2,502 | 91.6% | | 纽约 | 2,912 | 5,140 | 2,228 | 76.5% | | 凤凰城 | 1,491 | 2,738 | 1,247 | 83.6% | | 波士顿 | 3,009 | 5,213 | 2,204 | 73.2% | *(数据来源于2025年6月报告)[4][9][11]* 长期趋势 - 克利夫兰租金较6年前上涨24% 底特律(+13.1%)、迈阿密(+36.1%)等市场租金涨幅显著[9][10] - 西海岸市场租金回调：旧金山(-4.3%)、圣何塞(+8.1%)、西雅图(+6.8%)[11]

房地产市场动态 - 2025年6月美国房地产市场出现买卖双方对峙局面 活跃库存同比增长28.1%达到疫情后新高 但下架房源数量同比增长47% 年初至今增长35% 增速超过活跃库存的31.5% [1] - 全国中位挂牌价保持稳定为440,950美元 同比仅增长0.1% 但较2019年6月仍高出37.8% [2] - 价格下调房源比例达20.7% 为2016年以来6月份最高水平 且连续第六个月增长 [5] 库存变化 - 活跃房源连续第二个月突破100万套 但仍比疫情前水平低13% [3] - 全美四大区域库存均增长 西部增长38% 南部增长近30% 拉斯维加斯(+77.6%)和华盛顿特区(+63.6%)领涨50大都会区 [4] - 房源在市场上停留时间中位数增至53天 比去年同期多5天 与疫情前模式相当 [4] 卖方行为变化 - 下架房源与新上市房源比例达13% 意味着每100套新上市房源就有13套被撤回 高于2024年(10%)和2022年(6%)水平 [9] - 凤凰城、迈阿密和加州河滨等热点地区卖家更倾向于在未找到合适买家时下架房源 [10] - 下架房源占活跃房源比例从去年5月的3.2%升至今年4.1% [7] 区域市场表现 - 50大都会区中 夏洛特(+53.6%)、罗利(+56.4%)和圣地亚哥(+55.3%)活跃房源增长最快 [13] - 巴尔的摩(+42.6%)、萨克拉门托(+47.5%)和华盛顿特区(+63.6%)等市场表现突出 [13][14] - 拉斯维加斯价格下调房源比例增幅最大(+8.5个百分点) 纳什维尔则出现下降(-1.9个百分点) [13]

住房库存增长 - 丹佛、奥斯汀和西雅图在活跃住房库存增长方面位居前三 丹佛的可用住房数量相比2017-2019年平均水平增长100% 奥斯汀增长69% 西雅图增长60.9% [1] - 全美50个最大都市区中有22个的活跃挂牌量超过疫情前水平 [1] - 达拉斯-沃斯堡(+55.5%)、圣安东尼奥(+58.3%)、旧金山(+53.5%)等六个都市区的活跃库存增长超过50% [4] 库存增长原因 - 疫情期间及之后新建住房最多的市场最有可能出现库存增长 奥斯汀、丹佛和纳什维尔等城市不仅建筑增长迅速 现在面临更长的销售时间 [5] - 2019年后建筑活动与库存恢复呈强正相关 [5] - 2025年买家更加谨慎 许多西部和南部都市区的房屋停留时间更长 纳什维尔挂牌时间比一年前平均长19天 奥兰多和迈阿密平均增加13天 [6] 市场趋势 - 美国住房市场尚未正式进入买方市场 5月供应量为4.6个月 仍低于6个月的门槛 但条件正向有利于买家的方向转变 [7] - 买家现在有更多选择 更多决策时间 卖家更愿意就价格和条款进行谈判 [7] - 2025年预测将出现自2016年以来最平衡的市场 但全国仍面临近400万套住房的短缺 [7] 数据来源 - 数据来自Realtor.com® 2025年5月住房数据 涵盖现有单户住宅和公寓/联排别墅/合作公寓的活跃库存 不包括新建筑 [9] - 覆盖美国50个最大都市区 基于管理和预算办公室(OMB-202301)定义及Claritas 2025年家庭数量估算 [9]

住房市场可负担性现状 - 2025年5月美国典型家庭需花费收入44.6%才能负担中位价住房，远超30%的推荐阈值 [1] - 仅匹兹堡、底特律和圣路易斯三大都市区的中位收入者能以20%首付和6.82%利率购房且住房支出占比≤30% [1][3] - 洛杉矶中位房价需消耗当地中位收入104.5%，旧金山(59.8%)、纽约(66.9%)等沿海城市均超60% [5][6] 可负担市场数据 - 匹兹堡中位房价24.99万美元，年住房支出占收入27.4% [4] - 底特律中位房价27万美元，支出占比29.8% [4] - 圣路易斯中位房价29.99万美元，支出占比30% [4] 高成本市场数据 - 洛杉矶中位房价119.5万美元，年住房支出9.55万美元 [6] - 圣何塞中位房价141.95万美元，支出占比72.4% [6] - 波士顿中位房价87.9万美元，支出占比64.3% [6] 供需失衡分析 - 中西部低价房源需求激增，首次购房者加速入场导致价格压力上升 [4][5] - 全美住房供应缺口持续扩大，过去5年新建住房显著的市场价格压力有所缓解 [7] - 洛杉矶租房家庭占比51%，显著高于全美65.1%的自有住房率 [6] 解决方案探讨 - 增加可负担住房供应是缓解价格压力的关键路径 [7] - 工资增长可能推高需求进而抵消 affordability 改善效果 [7] - 抵押贷款利率(当前6.82%)和房价下行空间有限，政策需聚焦供给侧 [7]

美国房地产市场复苏分化 - 美国住房市场正在复苏但呈现明显区域分化 南部和西部已恢复至疫情前库存水平 而东北部和中西部仍面临供应紧张 [1] - 全美活跃房源数量自2019年冬季以来首次突破100万套 但仅南部和西部22个主要都市区恢复至2017-2019年库存基准 [2][3] - 丹佛(+100%)、奥斯汀(+69%)和西雅图(+60.9%)库存恢复最快 哈特福德(-77.7%)、芝加哥(-59.3%)和弗吉尼亚海滩(-56.7%)恢复最慢 [3] 新建住房成为区域分化的关键因素 - 疫情期间建设活跃的都市区(如奥斯汀、纳什维尔、丹佛)库存恢复更快 而纽约、波士顿等建设滞后的地区仍面临短缺 [7] - 全国住房供应缺口达400万套 东北部和中西部若未改善区域规划审批政策 供应紧张可能加剧 [8] - 建筑活动差异导致西部/南部市场出现挂牌量增加(年增31.5%)、销售周期延长(中位数51天)和价格软化现象 [2][5] 市场指标变化趋势 - 5月全美挂牌中位数价格同比上涨37.5%至44万美元 但环比增速放缓至2% [2] - 价格下调房源占比达19.1% 创2016年以来同期新高 凤凰城(31.3%)、坦帕(29.9%)和丹佛(29.4%)降价最普遍 [6] - 每平方英尺挂牌价格同比上涨53.3%至234美元 但西部主要都市区出现同比下跌(奥斯汀-5% 丹佛-2.3%) [2][10] 区域交易动态特征 - 纳什维尔等地因供应增加 平均售价仍上涨3% 但卖家开始提供优惠条件吸引买家 [4] - 洛杉矶(-2.3%)、迈阿密(-5.5%)等高价市场出现挂牌价同比下跌 而西雅图(+3.1%)、普罗维登斯(+3.1%)逆势上涨 [12] - 新挂牌房源数量同比增加7.2% 但拉斯维加斯(+17.3%)等西部城市与迈阿密(+0.2%)等东部城市增长差异显著 [12]

国际买家在美国房地产市场中的份额变化 - 2025年第一季度国际买家占Realtor com在线流量的19% 高于2024年同期的17% 显示国际需求整体增长 [1] - 加拿大作为最大国际买家来源国 其份额从2024年Q1的407%下降至2025年Q1的347% [1][2] - 墨西哥买家占比从58%微降至54% 降幅小于加拿大 [4][6] 国际买家地域偏好分析 - 迈阿密以87%的份额成为最受欢迎市场 纽约(49%)和洛杉矶(46%)紧随其后 [2][9] - 加拿大买家集中关注佛罗里达州和西南部市场 在Naples Cape Coral Phoenix等地的国际需求占比超50% [3] - 墨西哥买家偏好美墨边境城市 如圣迭戈 圣安东尼奥 达拉斯等 体现地理和文化亲近性 [4][5] 德州市场的崛起 - 奥斯汀和圣安东尼奥首次进入国际买家关注度前20大都市 达拉斯排名上升3位至第5 休斯顿保持第6 [7][9][10] - 德州吸引力源于低成本生活 无州所得税 商业友好环境 以及企业迁入带来的就业机会 [8] 国际买家来源国排名 - 加拿大(347%)保持首位 英国(57%) 墨西哥(54%) 德国(38%)和澳大利亚(32%)分列2-5位 [2] - 前20大市场中 佛罗里达州占据6席 德州占据4席 显示"阳光地带"持续受国际资本青睐 [9][10]

核心观点 - Realtor com®发布2025年最适合应届大学毕业生的十大租房市场榜单 德克萨斯州奥斯汀市位列榜首 因其租金收入比最低(18 9%)且科技行业蓬勃发展 [1][3][6] - 榜单综合考虑租金可负担性 职位空缺率 通勤时间 社交便利设施及当地应届毕业生比例等因素 旨在帮助毕业生在职业起步阶段兼顾生活质量 [1][2] - 上榜城市如北卡罗来纳州罗利市(30 4%)和堪萨斯州欧弗兰帕克市(9 2% vacancy)分别以高比例无经验要求职位和高出租空置率为特色 [4][5] 市场特征分析 租金可负担性 - 前十名市场平均租金收入比为21 5% 远低于30%的 affordability benchmark 其中奥斯汀(18 9%) 明尼阿波利斯(19 7%)和罗利(20 0%)表现最佳 [3][6] - 佐治亚州亚特兰大市(24 1%)和亚利桑那州斯科茨代尔市(22 5%)虽略高 但仍优于全美平均水平 [2][3] 就业市场动态 - 弗吉尼亚州里士满市和斯科茨代尔市的Indeed招聘指数达126 显示岗位数量较疫情前增长26% [4] - 德克萨斯州理查森市作为新晋上榜城市 职业机会增长显著 招聘指数达112 [2][6] 租赁市场供需 - 亚特兰大(9 3%)和欧弗兰帕克(9 2%)空置率最高 为租户提供更多选择和议价空间 [2][5] - 多户住宅新建设增加库存 进一步缓解租赁竞争压力 [5] 生活质量指标 - 欧弗兰帕克平均通勤时间仅22分钟 明尼阿波利斯应届毕业生占比达6 3% 利于建立社交网络 [6][7] - Local Logic评估显示 上榜城市在餐饮 购物和夜生活等便利设施方面得分普遍超4/10 [2][9] 研究方法论 - 覆盖312个75 000人口以上城市 数据来自Realtor com® 2024年4月至2025年3月房源及Claritas收入预估 [8] - 职位分类采用劳工统计局"需本科学历但无需经验"标准 结合2023年美国社区调查数据计算占比 [8][9]

经济不确定性下的购房者情绪 - 634%的受访购房者预计未来12个月内将出现经济衰退 达到2019年以来最高担忧水平 [1] - 298%的购房者表示经济衰退可能增加其购房意愿 比例是持相反态度者(158%)的近两倍 [1][3] - 544%的受访者认为经济衰退不会影响其购房决策 显示生活需求驱动强于宏观经济波动 [3][9] 购房市场主要障碍 - 443%的买家认为符合需求的房源短缺是最大障碍 当前活跃库存仍比历史水平低163% [4] - 36%的购房者面临预算约束问题 可能因通胀或高利率进一步恶化 [5] - 135%的买家受信用评分困扰 82%遭遇贷款资格问题 反映融资环境趋严 [5] 市场竞争态势变化 - 2025年一季度仅77%买家将高价竞标列为主要担忧 较去年同期104%显著下降 [6] - 房源挂牌量适度增加 市场停留时间延长 显示购房压力缓解 [6] - 当前市场条件为买家提供更强议价能力 选择空间扩大 [6][9] 数据来源与方法论 - 调查对象为2025年一季度访问Realtorcom房源页面的随机抽样购房者 [8] - 数据通过年龄分层加权调整 以匹配在线房地产平台实际访问者结构 [8]

全国租金趋势 - 2025年4月全美中位租金为1699美元，环比微增5美元，但较2022年8月峰值低60美元，同比降幅达17% [2][11] - 租金占收入比例从2024年4月的247%降至234%，全美50大都会区中仅5个城市该比例超过30% [1][6] - 租金水平仍比疫情前(2019年)高208%，但涨幅低于同期二手房每平方英尺价格54%的涨幅 [10] 区域市场分化 - 迈阿密为最不负担市场，中位租金2345美元，占收入比例379%，是最大可负担租金的126倍 [4][5] - 俄克拉荷马城最负担，中位租金994美元仅占收入167%，是最大可负担租金的056倍 [3][9] - 西部都会区(如圣地亚哥、丹佛、凤凰城)今年负担改善显著，圣地亚哥租金占收入比例同比下降39个百分点 [3][10] 市场驱动因素 - 多户型新屋持续涌入使空置率升至71%，创2018年三季度以来新高，缓解租金上涨压力 [12] - 收入增长与连续21个月租金同比下降共同提升租客购买力，各户型租金较峰值降幅34%-52% [3][13] - 季节性因素导致4月租金环比回升，但同比仍呈下降趋势 [11] 细分市场表现 - 按户型看，两居室租金1887美元同比降17%，涨幅(223%)高于一居室(191%)和开间(168%) [13] - 丹佛租金同比降71%，降幅最大；堪萨斯城同比涨49%，涨幅最高 [15] - 南方市场(迈阿密、杰克逊维尔等)去年改善后，今年西部市场改善幅度居前 [10]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度和前九个月营收分别增加1500万美元（1%）和1.83亿美元（3%）[120] - 2025年第一季度营收增加得益于道琼斯、数字房地产服务和图书出版业务，部分被新闻媒体业务广告收入下降抵消，外币波动致营收减少3200万美元（1%）[121] - 2025年前九个月营收增加得益于数字房地产服务、图书出版和道琼斯业务，部分被新闻媒体业务收入下降抵消，外币波动致营收增加300万美元[122] - 2025年第一季度和前九个月运营费用分别减少3400万美元（4%）和6700万美元（2%）[124] - 2025年第一季度运营费用减少主要因新闻媒体业务成本节约，外币波动致运营费用减少1000万美元（1%）[125] - 2025年前九个月运营费用减少主要因新闻媒体业务成本节约，部分被图书出版业务成本增加抵消，外币波动致运营费用增加300万美元[126] - 2025年第一季度和前九个月持续经营业务净收入分别为1.07亿美元和5.62亿美元，较2024年同期增加4300万美元（67%）和2.5亿美元（80%）[142][143] - 2025年第一季度和前九个月所得税费用分别为4400万美元和2.29亿美元，有效税率高于美国法定税率[138][139] - 2025年第一季度和前九个月终止经营业务净收入（亏损）分别为3000万美元和200万美元，2024年同期为亏损2200万美元和2900万美元[144] - 2025年第一季度和前九个月归属于新闻集团股东的净收入分别为1.03亿美元和4.37亿美元，较2024年同期增加7300万美元（243%）和2.21亿美元（102%）[120] - 2025年第一季度和前三季度净收入分别为1.37亿美元和5.64亿美元，较2024年同期分别增加9500万美元（226%）和2.81亿美元（99%）[145] - 2025年第一季度和前三季度持续经营业务中非控股权益净收入分别增加400万美元（18%）和4900万美元（57%）[146] - 2025年第一季度和前三季度总部门EBITDA分别为2.9亿美元和10.93亿美元，2024年同期分别为2.59亿美元和9.33亿美元[149] - 2025年第一季度和前三季度公司总营收分别为20.09亿美元和63.43亿美元，2024年同期分别为19.94亿美元和61.6亿美元[150] - 2025年前三季度道琼斯业务营收占公司合并营收的27%，与2024年同期占比相同[150] - 2025年第一季度和前三季度道琼斯业务营收分别增加3100万美元（6%）和6200万美元（4%）[150][151] - 2025年第一季度和前三季度流通和订阅收入分别增加3300万美元（7%）和7600万美元（6%）[152][153][154] - 2025年第一季度《华尔街日报》数字订阅和总订阅量分别增长5%和3%，《巴伦周刊》集团分别增长12%和10%[155] - 2025年第一季度广告收入与2024年同期持平，前三季度减少1100万美元（4%）[157][158] - 2025年第一季度和前三季度数字广告分别占广告收入的63%和65%，2024年同期分别为63%和63%[157][158] - 2025年第一季度道琼斯部门的EBITDA增加1400万美元，增幅12%[159] - 2025年前九个月道琼斯部门的EBITDA增加3200万美元，增幅8%[160] - 2025年第一季度数字房地产服务部门收入增加1800万美元，增幅5%；EBITDA增加2000万美元，增幅19%[160][162] - 2025年前九个月数字房地产服务部门收入增加1.26亿美元，增幅10%；EBITDA增加7600万美元，增幅20%[163][164] - 2025年第一季度图书出版部门收入增加800万美元，增幅2%；EBITDA增加200万美元，增幅3%[165][166] - 2025年前九个月图书出版部门收入增加7400万美元，增幅5%；EBITDA增加3400万美元，增幅16%[167][168] - 2025年第一季度新闻媒体部门收入减少4200万美元，降幅8%；EBITDA增加600万美元，增幅22%[168][169] - 2025年前九个月新闻媒体部门收入减少7900万美元，降幅5%；EBITDA增加2400万美元，增幅24%[168][170] - 2025年第一季度数字房地产服务部门REA集团收入增加1500万美元，增幅6%；Move收入增加300万美元，增幅2%[160] - 2025年前九个月数字房地产服务部门REA集团收入增加1.23亿美元，增幅15%；Move收入增加300万美元，增幅1%[163] - 新闻媒体板块2025财年前九个月EBITDA增加2400万美元，增幅24%[171] - 澳大利亚新闻集团2025财年第一季度收入2.04亿美元，减少1500万美元，降幅7%；前九个月收入6.71亿美元，减少2200万美元，降幅3%[172][173] - 英国新闻集团2025财年第一季度收入2.11亿美元，减少2300万美元，降幅10%；前九个月收入6.44亿美元，减少5700万美元，降幅8%[174][175] - 2025财年前九个月，持续经营业务经营活动提供净现金7.89亿美元，较2024年增加6800万美元；投资活动使用净现金1.94亿美元，较2024年减少1.02亿美元；融资活动使用净现金4.25亿美元，2024年为3.22亿美元；终止经营业务提供净现金5300万美元，2024年为1800万美元[182][183][184][187] - 2025财年前九个月自由现金流为5.39亿美元，2024年为4.75亿美元[190] 各条业务线表现 - 公司业务分为五个板块，分别是Move、Dow Jones、数字房地产服务、图书出版和新闻媒体[114][115] - Dow Jones为全球新闻和商业信息提供商，产品面向个人消费者和企业客户，通过多种媒体渠道分发[115] - Move是美国领先的数字房地产服务提供商，运营Realtor.com平台，提供房地产广告解决方案、在线工具和服务等[114] - 数字房地产服务板块中，REA集团是市场领先的数字媒体企业，在澳大利亚证券交易所上市，提供房产广告和相关数据服务[115] - 图书出版板块由HarperCollins组成，是全球第二大消费图书出版商，在15个国家开展业务，拥有超120个品牌出版印记[115] - 新闻媒体板块主要包括News Corp Australia、News UK和纽约邮报等，还包括无线集团、澳大利亚新闻频道等[115] - 公司在数字房地产服务板块持有REA Group 61.4%的权益和Move 80%的权益，REA Group持有Move剩余20%的权益[115] 各地区表现 - 澳大利亚新闻集团2025财年第一季度收入2.04亿美元，减少1500万美元，降幅7%；前九个月收入6.71亿美元，减少2200万美元，降幅3%[172][173] - 英国新闻集团2025财年第一季度收入2.11亿美元，减少2300万美元，降幅10%；前九个月收入6.44亿美元，减少5700万美元，降幅8%[174][175] 管理层讨论和指引 - 近期贸易政策变化导致经济和市场波动、不确定性增加，可能加剧通胀压力，虽公司目前预计关税对供应链和成本无重大影响，但无法预测贸易政策进一步变化的影响[118] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025财年第二季度，公司与DAZN达成出售Foxtel Group的最终协议，于4月2日完成交易，Foxtel偿还欠公司的股东贷款5.92亿澳元，公司获得DAZN约6%的少数股权并在其董事会拥有一个席位[116] - 因出售Foxtel Group，其资产和负债被归类为待售，经营成果和现金流被归类为终止经营，订阅视频服务板块不再是可报告板块，其剩余结果并入新闻媒体板块[117] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为21亿美元，其中海外子公司持有9.37亿美元，约1.9亿美元因REA集团原因不易获取[176][177] - 董事会授权最高10亿美元的股票回购计划，截至2025年3月31日，剩余授权金额约3.45亿美元[179] - 截至2025年3月31日，新闻集团借款19.65亿美元，循环信贷安排下有7.5亿美元未提取承诺[191] - 截至2025年3月31日，REA集团在2024年信贷安排下有4亿澳元未提取承诺，前九个月终止部分信贷安排并偿还欠款[192] - 公司所有借款包含常规条款，截至2025年3月31日，公司遵守所有相关契约[193] - 公司在特定合同安排下有未来付款承诺，2025年4月2日出售Foxtel后部分承诺不再是公司义务[194] - 公司日常涉及各类法律诉讼、索赔及政府检查或调查，结果有重大不确定性[195] - 公司在确定损失可能且金额可合理估计时为法律索赔计提负债，计提会根据新信息调整[196] - 公司在收益实现或可实现时确认或有收益[196] - 公司对市场风险敏感性的评估自2024年Form 10 - K以来无重大变化[197]