报告行业投资评级 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，如中国海外发展、华润置地、中国金茂等为“OW（Overweight，增持）”，万科企业 - H 、碧桂园等为“UW（Underweight，减持）”，部分公司为“NC（Not Covered，未覆盖）”“N（Neutral，中性）”[27]。 报告的核心观点 - 7月10日地产板块因市场猜测下周将召开“高层会议”上涨6%，若下周无具体政策出台，可能出现获利回吐，但楼市数据走弱或促使更强政策支持及板块反弹，未来几个月出台新政策的预期上升，建议战术性买入该板块，尤其是回调时 [1]。 - 基本面首选国企华润置地、华润万象生活和中国海外发展，但在政策/投机驱动的反弹中，困境企业可能表现出色不过可能难以持续，综合回报和风险，风险回报最佳的是民营房企幸存者龙湖集团和小型国企中国金茂 [1]。 根据相关目录分别进行总结 市场猜测 - 7月10日彭博报道社交媒体未证实消息，称下周可能召开高层会议提振房地产行业，猜测可能指中央城市工作会议，不过主流媒体近3 - 4年市场猜测准确率仅40 - 45% [4]。 - 中央城市工作会议历史上分别于1962、1963、1978和2015年召开，2015年会议主要围绕鼓励高质量城镇化，虽2015年棚改货币化加速，但不确定会议是否会近期召开及是否旨在提振房地产市场，即便召开重申城镇化目标也不太可能刺激市场 [4]。 房地产数据 - 新房市场方面，6月百强开发商销售额同比下降26%，较5月的 - 10% 有所恶化，与2018 - 2021年平均水平相比，6月销售额下降72%，是2021年以来第二差 [5]。 - 房价方面，6月中原地产一线城市二手房价格环比下降1.21%，与2024年4月和8月水平相当，即分别在5月和9月出台新政策支持前一个月的水平，高频领先指标如中原一线城市二手房挂牌价格指数最新读数也接近2024年8月水平 [5]。 可能出台的政策 - **一级政策**：放宽购房限制、房贷和税收，如放宽或取消三个一线城市购房限制、进一步降低最低首付比例、降低契税和增值税等，但需求端宽松措施历史上难以推动可持续复苏，若出台预计仅带来2 - 3个月短期缓解且主要在一线城市，投资者可能对此政策支持方向失望 [7]。 - **二级政策**：扩大城市更新中库存收购和现金补偿规模，自2024年以来政策呼吁通过库存收购和现金补偿去库存，但规模较小，若扩大规模可能有助于减少库存，但无法提振自然住房需求，地方政府执行和激励仍存问题 [7]。 - **三级政策**：呼吁“房价反弹”，当前核心问题是购房者对房价上涨缺乏信心，若新政策强调实现房价稳定/复苏/反弹目标，将有助于提振购房者信心，但这被视为政策转向，后续政策可能包括将“房价稳定/复苏”设为地方政府KPI、大幅减少土地供应、控制一线城市预售许可证发放节奏等 [7][8]。 - **四级政策**：推出全国性刺激计划，目前政策支持多依赖地方政府执行有挑战，若中央政府牵头通过PSL或政策性银行资金设立全国性银行/平台直接购买房产，将有效减少库存和提振购房者信心，但可能是最后手段 [8]。 过往股价反弹情况 报告展示了地产板块多次股价反弹情况，如Rally 1持续24天，绝对涨幅25%，相对涨幅17%；Rally 2持续29天，绝对涨幅19%，相对涨幅18%等，同时标注了如恒大流动性担忧、央行保护购房者合法权益等关键事件 [25]。 估值总结 报告给出内地开发商、物业管理公司等估值数据，包括市盈率（P/E）、股息收益率（Dvd Yield）、市净率（P/B）等指标，以及不同时间段股价回报率，如华润置地1年市盈率为8.0，股息收益率4.6%，5日股价回报率10%等 [27]。